Аналитики ждут кризиса на рынке новостроек с 2019 года

Содержание

Что будет с рынком новостроек в 2019 году — Рынок жилья

Аналитики ждут кризиса на рынке новостроек с 2019 года

23.01.2019 | 08:00 681999

Застройщикам предложили пройти очередной тест на прочность: с лета большинство новостроек нужно будет переводить на эскроу-счета. Последствия для рынка выглядят пока непредсказуемыми. Корреспондент БН опросил экспертов – чем грозит рынку и покупателям ускоренная отмена долевого строительства.

В канун нового года строительный рынок был в очередной раз огорошен изменениями правил игры. Вместе с косметическими правками в 214-ФЗ, призванными облегчить жизнь застройщиков (проблемы со страхованием ответственности, снижение требований к опыту застройщика и пр.

), законодатель принял решение ускорить перевод рынка на эскроу-счета. До этого момента предполагалось, что еще два-три года застройщики продержатся на старых правилах и накопленных запасах разрешений, которых переход на эскроу-счета не коснется.

Но законодатель, как всегда, все переиграл.

Теперь с 1 июля не только новые, но и уже запущенные проекты нужно будет переводить на новые модели финансирования – строить их за счет средств дольщиков не получится. Гонка с получением разрешений на строительство (в Петербурге – на 20 млн кв. м жилья, в Ленобласти – на 10 млн кв. м) оказалась бесполезной: «подушка безопасности» будет затронута реформой.

Исключение обещают сделать лишь для новостроек в высокой степени готовности – их можно будет достраивать по старинке, на деньги дольщиков.

Соответствующие критерии для таких строек Правительство РФ своим постановлением обещает определить уже в феврале.

Судя по всему, послабления светят далеко не всем – помимо стадии строительства, будут учитываться финансовая устойчивость компании, количество проданных ДДУ и пр.

В любом случае под «эскроу-раздачу» попали все свежие, недавно выведенные на рынок проекты. По данным Центра оценки и аналитики БН, за 2018 год рынок петербургской агломерации пополнился рекордными объемами нового жилья – 231 объект c общей площадью квартир 4,8 млн кв. м.

Рынок поставят на паузу?

Эксперты полагают, что в первом полугодии ситуация на рынке принципиально не поменяется. Новые правила игры до конца не оглашены: пока неясны критерии для застройщиков, которым будет позволено продолжить строительство без эскроу-счетов.

«А вот после опубликования этих критериев стоит ожидать существенного движения на рынке, так как одной из стратегий сохранения прав на использование ДДУ может быть “присоединение” к компании, которая будет соответствовать разработанным Правительством РФ критериям», – считает руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его мнению, не исключено, что уже во втором полугодии в движение могут прийти и цены, так как есть вероятность существенного сужения рынка за счет остановки проектов застройщиков, которые не попадут под критерии Правительства РФ.

Выбрать однушку до 3 млн руб. в новостройках Невского района

Другие эксперты также не исключают возникновения паузы на рынке. Новая схема работы по эскроу в целом всем понятна и достаточно прозрачна. Но любой новый механизм потребует этапа настройки.

«Насколько игроки рынка готовы к переходу на эскроу-счета, не вызовет ли он задержек платежей и проблем с финансированием, не приведет ли к уходу части компаний – все это пока только предстоит увидеть», – говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина.

По ее словам, в первую очередь отмена долевого строительства затронет те компании, у которых есть проблемы с привлечением проектного финансирования.

По поводу немедленного роста цен не все так однозначно. Как считает генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин, в 2019 году не стоит ожидать существенного роста цен на рынке строящегося жилья.

«У девелоперов есть хороший товарный запас и широкий выбор предложений. Возможен даже некоторый демпинг от компаний с неустойчивым финансовым положением. Но вложения в такие проекты для покупателей будут иметь повышенные риски», – предупреждает он.

По его мнению, существенного роста цен следует ждать через год-два.

Рисков больше, выбор меньше

Как известно, все жесткие действия законодателя последних двух лет в сфере долевки были направлены на защиту граждан от действий недобросовестных застройщиков. После внедрения на рынке системы эскроу-счетов риски будущих покупателей действительно будут сведены к минимуму. Но вот для нынешних дольщиков они, по мнению экспертов, наоборот могут существенно возрасти.

«Можно ожидать, что банки не справятся с единовременным обращением к ним тысяч застройщиков за финансированием. И с учетом консервативного подхода банков даже для крупных компаний рефинансирование стройки может составить несколько месяцев.

Значит, есть реальная опасность существенного снижения темпов строительства вплоть до полной его остановки», – предполагает Дмитрий Некрестьянов.

Еще один вопрос: что будет с объемами нового предложения на рынке? Все идет к тому, что количество стартов в 2019 году начнет сокращаться. «Во-первых, требования к застройщикам становятся жестче.

Во-вторых, очень большой объем выведен в 2018 году – многие компании постарались запускать проекты быстрее, чтобы реализовывать их еще в рамках старого законодательства», – отмечает Вера Сережина. По ее словам, покупателю не стоит бояться того, что «будет нечего купить».

Предложение большое, есть резерв для вывода новых очередей в тех локациях, которые уже разрабатываются. Но вот появление на рынке совсем новых локаций, скорее всего, теперь будет редкостью.

Дмитрий Ходкевич, генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– За четверть века нашей работы мы были свидетелями постоянных корректировок законодательства и нормативной базы. Однако нынешние поправки более радикальные. Но эти изменения оздоровят отрасль, сделают рынок более цивилизованным. Выживут сильнейшие, а вот средние и мелкие компании могут не выдержать перемен.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:

– В тенденции к монополизации рынка неожиданностей нет. Такая ситуация складывается как минимум последние два-три года. Пятнадцать ведущих девелоперов в регионе охватывают порядка 75% рынка.

И законодательные нововведения, которые несут все более строгие требования к застройщикам, этому тренду способствуют.

Особенно в низком ценовом сегменте небольшим застройщикам будет все сложнее конкурировать с крупными компаниями, имеющими собственные подрядные мощности.

Александр Лелин, генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Заметное увеличение цены квадратного метра может произойти через год или два, когда проектное финансирование приведет к росту себестоимости нового строительства.

Что касается ближайшей перспективы, то пока для строителей остаются открытыми такие вопросы, как способы взаимодействия с регулирующими органами и банками, размер ставок для проектного финансирования, способы строительства социальной инфраструктуры.

От этого будет зависеть ценовая политика и финансовые модели инвестиционных проектов.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

– Объективно непонятно, что будет с рынком, так как сохраняется интрига в вопросе о критериях застройщиков, которые будут освобождены от перехода на эскроу по действующим проектам и будут находиться в иной финансовой реальности по сравнению со всеми остальными.

Александр Смирнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250495/

Что ждет рынок новостроек до конца 2019 года?

Аналитики ждут кризиса на рынке новостроек с 2019 года

Этот вопрос приобретает особую актуальность в сентябре, который традиционно считается началом нового делового сезона и периода высокого спроса на жилье. О перспективах развития столичного рынка «первички» редакции ГдеЭтотДом.РУ рассказали эксперты ГК Атлант.

В июле и августе текущего года к ожидаемому летнему затишью из-за периода отпусков добавилось и затишье после бурного роста активности в мае и июне. После июльского перехода отрасли долевого строительства на новые правила, рынок новостроек столичного региона переживает переходный период, характеризующийся относительной стабильностью и отсутствием ярко выраженных общерыночных тенденций.

По словам экспертов, сегодня каждый проект «идет своим путем» в зависимости от схемы привлечения средств дольщиков, востребованности и успешности ЖК, получения разрешения продавать квартиры без эскроу-счетов и условий предоставления банками проектного финансирования.

Вследствие всех этих факторов в схожих по параметрам жилых комплексах можно будет наблюдать разнонаправленные тенденции.

При этом, согласно прогнозам специалистов, спрос сосредоточится в двух сегментах рынка – объектах со степенью готовности от 70—80% и новых, использующих при реализации эскроу-счета.

Будут ли расти цены на новостройки Москвы и Подмосковья?

После активного роста в первой половине года, на фоне покупательского ажиотажа и подготовке к переходу на новую схему реализации строящегося жилья, цены на первичные квартиры в Москве и новостройках Подмосковья стабилизировались и повышаются лишь по мере роста строительной готовности проекта. На текущий момент у девелоперов уже нет весомых причин для дальнейшего повышения ценников. До конца года стоимость «первички», скорее всего, сохранится на текущем уровне.

«Скорее всего, даже выход новых, изначально более дорогих проектов, реализуемых через эскроу-счета, существенно не повлияет на среднерыночные цены. Поскольку в ближайшие полгода доля подобных проектов в общем объеме предложения будет невысокой», — уверен генеральный директор ГК Атлант Роман Лябихов.

При этом цены на жилье и сам процесс ценообразования могут существенно различаться в зависимости от проекта. Накануне новогодних праздников, в ноябре-декабре, большинство девелоперов, скорее всего, запустит традиционные новогодние акции и скидки, для того, чтобы привлечь покупателя более низкой ценой.

С другой стороны, в успешных проектах, где остается мало квартир в продаже, некоторые застройщики постараются стимулировать спрос за счет плавного, но стабильного роста цен.

Таким образом, «в отдельно взятом проекте» создастся ситуация, аналогичная той, что мы наблюдали в первой половине года, когда на ожиданиях дальнейшего роста стоимости квадратного метра покупатели спешили купить квартиры в Подмосковье или Москве до очередного повышения цен.

Что будет с предложением?

Несмотря на рекордное количество заключенных сделок в июне, и тот факт, что в июле застройщики фактически не выводили в продажу новых объектов, в целом объем предложения на рынке «первички» существенно не упал.

Дело в том, что существенную долю продаж в последние несколько месяцев заключали инвесторы, многие из которых сейчас вывели и продолжат выводить эти объемы в продажу.

Также эксперты ожидают, что уже с начала осени в реализацию активно начнут поступать и новые проекты по эскроу-счетам.

Тем не менее, нерешенным остается вопрос с теми девелоперами, которые еще не успели оформить необходимые документы для того, чтобы продолжить реализацию квартир без использовния эскроу-счетов.

Если большинству их них не удастся получить необходимые разрешения и продолжить реализацию или перейти на эскроу-счета, то объем предложения на рынке новостроек осенью 2019 года явно «просядет».

Впрочем, данное «проседание» вряд ли будет столь масштабным и длительным, чтобы взвинтить цены.

Как измениться спрос на жилье в новостройках?

После 1 июля 2019 года спрос разделился на 2 категории. Первая – покупатели, которых интересуют проекты в высокой степени готовности.

Они рассматривают проекты, которые соответствуют установленным законодательством критериям либо те, что реализуется по переуступке права требования от инвесторов.

При этом основной спрос этой категории смещается в сторону проектов с готовностью более 70-80%. В этой части спрос до конца года вряд ли будет претерпевать какие-либо изменения.

Те же покупатели, которые готовы покупать квартиры в новостройках на ранней стадии строительства, уже более пристально рассматривают наиболее «безопасные» строящиеся проекты, которые реализуются по эскроу-счетам.

Многие предпочитают рассматривать совсем новый проект и подождать чуть дольше его завершения, чем приобретать квартиру в доме, готовом на 30-40%, но без эскроу-счета. В связи с этим до конца года в сегменте проектов с невысокой степенью готовности можно ожидать смещение спроса в сторону вышедших на рынок «по новым правилам».

Соответственно, востребованность проектов в средней степени готовности, реализуемых без эскроу-счетов, снизится.

Одновременно (поскольку проектов с эскроу-счетами пока не так много) будет формироваться отложенный спрос, который выйдет на рынок уже в следующем году.

«В целом стоит констатировать, что отмена долевого строительства не принесла никаких разрушительных последствий для рынка. У все игроков было достаточно времени на подготовку, и в ближайшем будущем я не вижу предпосылок для каких-либо серьезных изменений,» — резюмирует Роман Лябихов.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2046467-2019-09-03-chto-zhdet-ryinok-novostroek-do-kontsa-2019-goda/

Что ждет рынок недвижимости в 2019 году? / Sibdom.ru

Аналитики ждут кризиса на рынке новостроек с 2019 года

На рынке недвижимости продолжается непростое время. Уже четыре года в экономике не происходит значительных улучшений, доходы населения не растут. Очередным испытанием на прочность для всех участников рынка станут предстоящие изменения закона 214-ФЗ, которые серьезно трансформируют долевое строительство.

Обсудить перспективы 2019 года на рынке недвижимости собрались эксперты: директор по развитию «СМ.

СИТИ» Евгений Ковальский, начальник отдела долевого компании «ГРАНТА-недвижимость» Дмитрий Слепокуров и руководитель информационного портала «СИБДОМ» Александр Шляхин.

В беседе участники рынка спрогнозировали, как грядущие изменения отразятся на застройщиках, что произойдет с ценами и как поведут себя покупатели.

Как менялись цены на первичном рынке в 2018 году?

По данным портала Sibdom.ru, в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 8,7 процента. Рост цен на первичном рынке тормозила низкая цена на квартиры по госпрограммам строительства доступного жилья, а также большой объем готовых непроданных квартир, который оставался у застройщиков с 2017 года.

— Большинство покупателей, которые хотят приобрести современную комфортную квартиру, в первую очередь рассматривают новостройки, — отмечает Дмитрий Слепокуров. — Те, кто покупает долевое, понимают: подождав два — три года, они получат более функциональное и качественное жилье, чем на вторичном рынке. Если новостройка в бюджет покупки не укладывается, они ищут жилье во «вторичке».

— У нас сейчас самое доступное жилье в новостройках за всю историю города Красноярска, — приводит цифры Евгений Ковальский.

— Если взять отношение средней зарплаты к средней цене квадратного метра, даже в кризис в 2008 году не было такого дешевого жилья.

Перепроизводство прошлых лет и госпрограмма «Жилье для российской семьи» по 35 тысяч рублей за квадратный метр сдерживают цены на долевое на очень низком уровне. Даже без изменений ФЗ-214 у нас бы все равно сейчас жилье дорожало.

«По отношению средней зарплаты к средней цене квадратного метра сейчас в Красноярске самое доступное жилье в новостройках за всю историю города»

Как переход на эскроу-счета повлияет на рынок новостроек?

— Среди покупателей много разговоров про эскроу-счета, есть ожидания, что в связи с ними повысятся цены, — говорит Дмитрий Слепокуров. — Но я считаю, что в 2019 году глобального повышения цен не произойдет. Этот процесс будет растянут по времени, поскольку не все застройщики разом поднимают цены. У одних есть график повышения, у других цены меняются в зависимости от спроса.

— В этом году средняя цена квадратного метра вырастет на 5–10 процентов и точно обгонит темпы инфляции, — предполагает Евгений Ковальский. — Если застройщики начнут выходить из бизнеса, уменьшение объема строительства может привести к ускоренному росту цен. Тогда стоимость новостроек увеличится процентов на 20 — максимум на 10–12 тысяч рублей за квадратный метр.

Счета эскроу, по которым все вынуждены будут работать, увеличат цену новостроек. Издержки, связанные с переходом на проектное финансирование, застройщики будут вкладывать в стоимость квадратного метра.

Удорожание новостроек за счет проектного финансирования — это негативный эффект нововведения, но главная его цель — обезопасить покупателей долевого. В новой схеме риски дольщиков принимает на себя банк.

Прежде чем открыть кредитную линию, банк проводит серьезную проверку компании, и это затянет переходный период для ряда красноярских фирм.

Для тех, кто уже имеет опыт работы по проектному финансированию, переход на новые правила пройдет легче и быстрее.

Тем не менее, когда заработают счета эскроу, долевого в продаже станет меньше.

— Надежным застройщикам выгоднее будет строить на кредит и продавать уже готовые квартиры с максимальной наценкой, — объясняет Александр Шляхин.

— Когда ряд застройщиков перестанут продавать квартиры в процессе строительства, а еще часть компаний уйдут на подрядные работы, выбор долевого, которое будет стоить дешевле готового, заметно сократится.

Сейчас покупатели находятся в благоприятной ситуации, но продлится она недолго.

Какие застройщики уйдут с рынка?

Когда отменили лицензирование в строительстве, многие строительные компании объявили себя застройщиками и начали самостоятельно возводить дома, не имея большого опыта и производственной базы.

Таким застройщикам банки, скорее всего, будут отказывать в проектном финансировании. Из 60 уполномоченных работать по эскроу банков 32 организации заявили о своей готовности кредитовать стройки.

В Красноярске пока только Сбербанк имеет отработанную практику проектного финансирования, но он может открыть кредитные линии не более чем четырем — пяти застройщикам.

В ближайшие несколько лет в новых условиях на рынке останутся несколько крупных застройщиков, остальные уйдут к ним в подрядчики. Оставшиеся на рынке компании будут строить существенно больше объектов, делает вывод Евгений Ковальский.

Когда конкуренция станет меньше, покупатели проиграют в цене. Зато при замене долевого строительства проектным финансированием новостройки выиграют в надежности. К тому же уход с рынка мелких компаний пойдет на пользу качеству продукта, поскольку у крупных застройщиков уже сформировались свои стандарты.

«Если уменьшение объема строительства ускорит рост цен, стоимость новостроек увеличится процентов на 20 — максимум на 10–12 тысяч рублей за квадратный метр»

Новостройка или вторичное жилье — что выберут покупатели?

— Рост цен на новостройки влечет за собой симметричное повышение на вторичном рынке, — отмечает Дмитрий Слепокуров.

— Часть собственников уже повышают свои цены, не дожидаясь, пока это сделают застройщики, потому что пошел слух, что долевое подорожает. Даже в июле 2018-го, когда анонсировался переход на эскроу-счета, мы зафиксировали кратковременное повышение цен.

Сейчас продавцы вынуждены продавать свои квартиры дороже, поскольку долевое, которое они собрались покупать, уже выросло в цене.

Грядущее повышение цен заставит покупателей пересмотреть свои возможности. Тот, кто рассчитывал на квартиру в новостройке площадью 60 «квадратов», сможет купить только 50 квадратных метров, объясняет Дмитрий Слепокуров.

Если площадь — определяющий фактор, он купит за свои деньги те же 60 «квадратов» в типовом панельном доме 20-летнего возраста, который нельзя перепланировать и сделать жизнь качественно лучше. Будут такие же покупатели, которые согласятся приобрести современную комфортную квартиру меньшей площади.

Они рассчитывают, что новый дом в перспективе все равно будет стоить дороже, чем более доступные им по цене объекты вторичного рынка. К тому же по мере застройки подорожает район, где строится дом.
«Квартиры на вторичном рынке тоже подорожают, поскольку продавцы будут поднимать цены на жилье вслед за застройщиками»

— Оттока покупателей от первичного жилья за счет изменений в 214-ФЗ не будет, — считает Евгений Ковальский. — Ведь при покупке строящегося жилья потребитель получит больше гарантий. Уже сейчас банки очень строго следят, куда мы расходуем деньги.

Цена будет расти постепенно, причем новостройки будут прибавлять в стоимости быстрее вторичного рынка и рано или поздно станут заметно дороже вторичного жилья. То счастливое время, когда можно было продать двухкомнатную и переехать в трехкомнатную, подождав года три, пока дом строится, уйдет в прошлое.

В будущем придется продавать трехкомнатную, чтобы купить двухкомнатную поновее. Поэтому людям, которые планируют приобрести долевое, стоит поспешить с решением.

2019 год готовит рынку такие изменения, эффект от которых проявится в полной мере только спустя несколько лет. Но уже сейчас очевидно, что цены будут расти. Это повышение во многом будет связано со спадом объемов строительства до уровня, обеспеченного платежеспособным спросом. К тому же на рынке сократится количество готовых квартир, которые застройщики не могли продать раньше.

На цены влияет еще одна тенденция последних лет. Следуя за спросом, строительные компании выводят на рынок более дорогие объекты комфорт-класса. Их доля растет, отчего средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках тоже увеличивается.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1837/

Прогноз недвижимости на 2019-2020 год

Аналитики ждут кризиса на рынке новостроек с 2019 года

Операции с недвижимостью привлекают многих инвесторов, однако этот бизнес остается довольно рискованным из-за нестабильности рынка. Рядовые граждане также стараются выбрать наилучшее время для реализации или покупки квартир. Чтобы составить прогноз ситуации на 2019-2020 годы, эксперты принимают во внимание многие факторы экономики.

Экономические предпосылки

Кризис 2015 года привел к падению объемов застройки жилья, и вызвал скачок цен на квадратные метры, который сменился «обвалом» рынка.

Следующие два года ситуация характеризовалась медленным падением цен и заморозкой крупных строительных проектов – особенно этот процесс был заметен в столице.

2018 год вызвал оживление на рынке: агентства недвижимости отметили, что итоги года превзошли все их ожидания по объемам продаж.

Аналитики объясняют такое оживление тем, что население откладывало деньги в течение нескольких лет, опасаясь инфляции и дефицита средств, но относительная стабильность экономики и снижение ипотечной ставки вызвало волну потребительской активности.

Факторы ценообразования

На формирование цен влияет совокупность экономических процессов.

  • Хотя спрос на жилье не уменьшается, аналитики отмечают общий спад покупательской способности. Он вызван инфляцией, ростом НДС, повышением цен на бензин – расходы населения растут, при том, что заработные платы практически остаются на том же уровне. Последствием этого может стать некоторое «торможение» приобретения недвижимости в 2020 году.
  • Конец 2018 года ознаменовался ростом ключевой ставки ЦБ до 7,75%: курс на снижение ставки, которому следовал Центробанк в течение 4 лет, сменился на поддержание. Ипотечные программы в 2018 году продемонстрировали небывалую лояльность – некоторые предложения варьировались в диапазоне 8-9% годовых. Это вызвало всплеск активности – граждане, не решавшиеся на кредит в течение последних лет, были привлечены выгодными ставками. В результате объем жилищного кредитования вырос на 42% по сравнению с 2017 годом. Однако в период 2019-2020 средняя ставка составит не менее 10-12%, поэтому объем ипотечных кредитов снизится. Тем не менее, ипотека остается самым востребованным инструментом рынка недвижимости – не менее 50% сделок совершается с привлечением банковских средств.
  • Объемы вводимых в эксплуатацию новостроек снизились по сравнению с 2017-2018 годом на 10-15%, в зависимости от региона. Это вызвано прежде всего тем, что в 2015 году кризис ударил по строительной отрасли и количество запускаемых проектов снизилось. Образуется дефицит предложения, что может привести к росту цен на недвижимость.
  • Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ влекут уменьшение количества застройщиков – на рынке останутся только крупные игроки. Суть реформы заключается в том, что долевое строительство как инструмент больше не будет применяться. Теперь девелоперы вносят 10% собственного капитала, остальные средства им предоставляют банки под кредитные программы, а средства дольщиков хранятся на расчетном счете банка до сдачи объекта. Также к застройщикам ужесточаются требования в сфере контроля за привлеченными средствами и по другим показателям экономической стабильности компаний.
  • Главный ценообразующий фактор – востребованность жилья в регионе. В провинциальных городах и деревнях цены опускаются до 400-500 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. А города с приростом населения повышают цены по мере спроса. Спрос формируется в зависимости от экономической активности региона: рабочие места, крупные предприятия привлекают молодых людей, будущих покупателей жилплощади.

Прогнозы аналитиков

  • Геннадий Стерник, сертифицированный аналитик недвижимости, предполагает, что роста цен не будет до 2020 года, поскольку спрос ниже предложения, а реальные доходы населения падают. Он утверждает, что объемы продаж снизятся на фоне политического курса: повышение пенсионного возраста, налогообложения и других непопулярных мер «вытягивания» экономики за счет населения. Однако в дальнейшем экономический рост вызовет увеличение доходов граждан и потребительская активность возрастет.
  • Станислав Ришко, эксперт в сфере премиум-недвижимости Москвы, считает, что в столичных новостройках увеличится стоимость квартир минимум на 10%, поскольку ужесточение условий для застройщиков вызовут рост расходов и себестоимости жилья. Однако вторичное жилье, по его мнению, упадет на 3-5%, так как ожидания продавцов завышены, и многие объекты не продаются годами.
  • Ильдар Хусаинов, директор риэлторской сети «Этажи», прогнозирует спад продаж в ближайшие несколько лет. Он связывает это с несколькими факторами: подорожание первичного жилья из-за ужесточения требований к девелоперам, повышение ипотечной ставки, торможение ввода новых объектов. Ипотечные объемы, по его словам, снизятся на 10-15%, а цены квартир поднимутся на 3-8%. Кроме того, в связи с прогнозированием подорожания и подогреванием спроса, в 2019 году люди начнут активно скупать жилье, что только ускорит процесс роста.
  • Представитель аналитического бюро «IRN-недвижимость» Юлия Рышкина предполагает, что стоимость квадратных метров не увеличится, поскольку население уже «перекредитовано», а заработные платы не растут. Подорожание 2018 года, по ее мнению, связано со снижением ставки банками, однако этот процесс пойдет вспять в 2019 году.

Можно сделать вывод, что 2019-2020 рынок «просядет» на 10-15%, поскольку снизится объем ипотечного кредитования, а стоимость квадратных метров вырастет.

Источник: https://2020-god.com/prognoz-nedvizhimosti-na-2019-2020-god/

Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году? Прогнозы экспертов и мнения аналитиков

Аналитики ждут кризиса на рынке новостроек с 2019 года

Покупка жилья для миллионов семей является самым долгожданным, желанным и сложным приобретением. Многие идут к этой цели дольше десятка лет, экономя на всем, чем можно.

Россияне привыкли думать, что недвижимость всегда дорожает. Однако как и любой другой товар — недвижимость меняется в цене, в зависимости от ситуации на рынке. Недвижимость может долго дешеветь, что и демонстрировал нам рынок в последние годы. Особенно серьезны изменения в период кризиса.

Если вы запланировали покупку жилья на ближайшие 6-18 месяцев — Reconomica расскажет, какими (предположительно — по мнению экспертов) будут цены на недвижимость в РФ в 2019.

Что происходило с рынком недвижимости в 2018 году?

Уже ясно, что рынок недвижимости сейчас продолжает плавно падать. Эксперты называют текущий рынок периодом неопределенности и стагнации, причем в первую очередь страдают новостройки.

В чем проблема с рынком новостроек

Причины, по которым под удар попали именно новые дома:

  1. Повышение себестоимости строительства. Цены на возведение жилья растут из-за слабого курса рубля и из-за санкций. Как результат — строительным компаниям становится дороже закупать и ремонтировать технику. Также выросли цены на различные стройматериалы (поскольку для их производства тоже нужно заграничное оборудование).

  2. С 1 июля введены новые требования к застройщикам. Теперь строительные компании не смогут распоряжаться деньгами покупателей напрямую. Деньги будут храниться в банке на спецсчету, пока дом не будет сдан.

    Это сделано для защиты граждан от банкротства строительных компаний.

    Также с 1 июля запретили привлекать средства сразу для нескольких строящихся объектов (1 компания = 1 разрешение: если начато строительство 1 микрорайона — нельзя начать строить еще один жилой комплекс по новому проекту).

Кризис платежеспособного спроса

Из-за этих 2 причин может подорожать само жилье. Но этого не произойдет, а скорее даже наоборот — цены могут пойти вниз. Причина — избыток предложения при падающем спросе.

За относительно спокойные и успешные годы во многих более-менее крупных городах строительство шло быстрыми темпами. Когда страна вошла в очередной кризис — из-за падения платежеспособности новое жилье перестали покупать в прежних объемах. Поэтому начатые раннее проекты уже продаются даже не по стартовой цене, а дешевле — скидки на них могут достигать даже 15-20%.

Что интересно: до сих пор продолжают строить жилье, разрешения на которое получалось еще до кризиса. Причина в том, что деньги дольщиков уже получены — то есть строительная компания уже взяла обязательства, и должна их выполнить.

Что касается вторичного рынка: явных изменений на нем не предвидится — скорее всего, до конца года мы будем наблюдать застой в ценах.

Возможно — будет небольшое падение, если под конец года рубль снова начнет слабеть. Причина в том, что из-за слабеющей национальной валюты покупатели предпочитают подождать с покупкой.

Если продавцу хочется продать объект побыстрее — то он будет вынужден уменьшать цену.

По цифрам: в общей сложности цены на российском рынке недвижимости упали примерно на 50% в долларах или на 15-25% в рублях. Отличие текущего кризиса — в его медленном темпе: он начался в 2014, и до сих пор не намечается его завершения.

Для сравнения: что происходило с рынком недвижимости в прошлые кризисные периоды

После распада СССР российская экономика пережила как минимум 2 крупных потрясения (если не считать сам распад Союза) — в 1998 и в 2008.

Как менялась ситуация на рынке недвижимости в эти годы:

  1. Период с августа 1998 по начало 2000. Вкратце — общее падение цен на жилье примерно на 30-35% (в долларах). Новостройки в этот период почти не строились, ипотеки — не было вообще. На вторичном рынке из-за резкого колебания курса и цен образовался застой: продавцы не хотели продавать жилье дешево, покупатели — боялись тратить деньги в сложное время и не хотели переплачивать.

  2. Период с осени 2008 по конец 2009. Рынок снова упал на эти же 30-35% в долларах. Ситуация на рынке развивалась примерно по такой же схеме, только теперь все это прошло спокойнее, и в меньшем масштабе.

    Проблемой стало банкротство ряда строительных компаний, которые внезапно оказались без финансирования.

    Что касается отношений покупателей и продавцов — снова возник застой, когда обе стороны боялись совершать сделки, чтобы не прогадать.

Факторы, которые могут повлиять на цены на жилье в 2019 году

Что может повлиять на рынок недвижимости в следующем году:

  1. Снижение ставки кредитования. Это приведет к «удешевлению» ипотеки. На ценах на жилье это вряд ли как-то скажется, а вот спрос — должен подняться. Вряд ли намного, поскольку снижаться ставка если и будет — то на доли процентов.

  2. Возможное расширение санкций. Очередные санкции уже не являются шоком для экономики, но могут вызвать просадку курса рубля. Также из-за санкций могут возникнуть финансовые проблемы у банков, которым станет сложнее кредитовать застройщиков.

  3. Возможное падение цен на нефть. Как результат — рубль может ослабнуть, цены на разные товары — вырасти, а доходы граждан — уменьшатся. Из-за этого возможно падение спроса, а из-за этого — частичное уменьшение цен на жилье.

Что думают аналитики, эксперты и участники рынка — каковы прогнозы в целом

Поскольку никаких точных данных прогнозировать нельзя — мнения сильно разнятся. Мы рассмотрим самые распространенные варианты с целью ознакомления:

  1. Продолжение падения до ~2019 года, и стабилизация к концу 2019. Некоторые верят, что пик и самые сложные времена уже позади, рынок еще немного продержится в негативе, и вскоре последует отскок и возврат к докризисным значениям. Цены 2012-2013 годов — могут быть достигнуты уже к 2020.

  2. Уже в 2018 начнется восстановление рынка. Такой точки зрения придерживается и глава Сбербанка Герман Греф. По его мнению (и мнению аналитиков, которые придерживаются такого же мнения) в 2019 начнется рост цен на жилье.

    Это частично объясняют тем, что пик кризиса уже позади, а также тем, что в 2018 году стройматериалы должны намного подорожать (к примеру — бетон и кирпич должны подорожать на ~15%), и застройщики из-за этого тоже поднимут стоимость жилья.

    А вместе с новостройками подорожает и вторичка.

  3. Продолжение падения до 2019-2021 годов. По мнению части аналитиков, дно цен на жилье еще не достигнуто, и стоимость может упасть еще на 5-10% в ближайшие год-два.

    Возобновление положительной динамики прогнозируется на 2020-2024 годы.

    Этому есть частичное объяснение: к 2024 РФ должна реализовать политику импортозамещения — что скажется и на экономике, и на курсе рубля, и на благосостоянии граждан.

  4. Значительное падение до 2020 года. По мнению Минэкономразвития, в ближайшие 1-2 года возможно падение до 10% ежегодно. Затем возможна фиксация цен на 2-3 года.

Стоит ли сейчас покупать квартиру под сдачу в аренду

Покупка квартиры под сдачу в аренду всегда была скорее способом сохранить деньги, чем заработать. Это консервативная инвестиция, от которой не стоит жжать большой доходности, чего многие не понимают. Посмотрите это видео с типичными ошибками инвестора.

Покупка квартиры под аренду имеет смысл, если у вас много денег, которые нужно сохранить, и сейчас нет на горизонте более выгодных инвестиционных проектов.

На сколько процентов могут снизиться цены на квартиры в крупнейших городах РФ

Что касается конкретных цифр для конкретных городов — на 2019 год прогнозируется:

  1. Для Москвы — рост на 2-3%.

  2. Для Сочи — рост цен на 4-5%.

  3. Для Питера — на 2%.

  4. Для Казани, Новгорода, Самары, Воронежа, Хабаровска, Екатеринбурга — стагнация или незначительный рост.

Что делают застройщики, чтобы привлекать покупателей?

Основные моменты:

  1. Главный товар — жилье эконом-класса, малого метража, с 1-2 комнатами. Такое жилье стоит дешевле всего, коммунальные услуги в таких квартирах тоже дешевые. При необходимости — его легче и быстрее продавать.

    Из цифр для примера: раньше средний метраж «двушки» составлял около 60-70 «квадратов».

    Теперь в сдаваемых новостройках встречаются «двушки» площадью около 50 «квадратов», а трехкомнатные квартиры — нечасто занимают больше 70.

  2. Рынок элитного жилья практически стоит на месте, и вряд ли «оживет» в ближайшие год-два. Спрос на дорогие объекты очень маленький, да и доходы граждан серьезно просели.

  3. Повышается количество домов пониженной этажности (вместо 15+ этажей в домах могут строить по 5-12). Чем ниже дом — тем быстрее завершат его строительство, и можно будет частично экономить на коммуникациях.

  4. Вместо черновой отделки (голых бетонных стен) чаще встречаются объекты с предчистовой отделкой, или со скидками на отделку под ключ.

Неожиданный совет, если вы собираетесь покупать квартиру

Как мы видим, эксперты по рынку недвижимости и экономисты в целом не дают радужных прогнозов. Однако следует помнить, что рынок находится в своей крайней точке как раз тогда, когда большинство экспертов сходятся в каком-либо мнении. Именно в крайней точке выгодно проводить сделки.

Несмотря на все вышесказанное, Рекономика приходит к выводу, что 2019 — отличный год для инвестиций в недвижимость.

Факторы в пользу покупки квартиры

Смотрите сами:

  1. Ставки по ипотеке в России сейчас низки, как никогда. Да, по сравнению с европейскими ставками, это все еще грабеж, но и национальная валюта у нас не такая устойчивая.
  2. Рынок аренды восстановился после коллапса 2015 года. Цены на аренду растут.
  3. Цены на квартиры долгосрочно падали, рынок относительно стабилен, потенциал дальнейшего падения невелик. А вот когда цены начинают расти, покупатель со своей фиксированной запланированной суммой денег за рынком не поспевает, в итоге упуская хорошие варианты.
  4. Ипотечный платеж с минимальным взносом по хорошей ставке (9-10%) на длительный срок (20-30 лет) сопоставим с ценой аренды квартиры. Это значит, что покупать становится выгоднее, чем снимать!

Совет: Если вы все еще сомневаетесь, дадут ли конкретно вам ипотеку по низкой ставке, это можно проверить онлайн.

Таким образом, если вы давно готовились к покупке своего жилья, пережидая кризис, ждать больше не имеет смысла, ибо дальше цены на недвижимость могут пойти вверх быстрее, чем ваши финансовые возможности.

Источник: https://reconomica.ru/%D1%8D%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%8B-%D0%BD%D0%B0-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-2019/

Рынок недвижимости в 2019 году: прогноз имеет шансы сбываться

Аналитики ждут кризиса на рынке новостроек с 2019 года

Чего ожидать инвестору на рынке недвижимости в 2019 году и в какие виды недвижимых активов вкладываться? Этот вопрос риторический, если не вдаваться в изучение циклов и несколько иной статистики, чем напрямую — то, что хочешь купить. Давайте посмотрим основные влияющие факторы, чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в 2019-ом году.

Источник картинки: http://hungryshark.

ru/articles/robert-shiller-ryinok-nedvizhimosti-v-istoricheskoy-perspektive✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.

Опытные инвесторы рекомендуют изучать циклы и искать схожие черты в каждом из них, чтобы научиться прогнозировать будущее.

Например, чтобы понять, как будет вести себя доллар или рубль в ближайший год, надо смотреть не на биржевые скачки, а не политические распри.

Чтобы понять, что будет с рынком недвижимости, важно понять тенденции в демографии и возможности строительного рынка. В рамках этой статьи займемся последним.

Текущая экономическая ситуация в стране в конце 2018 года с переходом в следующий год

  • Повышен пенсионный возраст
  • Повышен НДС с 18 до 20%
  • Повышен НДПИ
  • Скачок цен на бензин на 15%
  • Повышены акцизы на алкоголь и табак
  • Повышены тарифы ЖКХ
  • Повышена цена ОСАГО на 20%
  • Повышена плата за получения загранпаспорта и водительского удостоверения в 1,5-2 раза
  • В январе — августе 2018 года созданы 232,2 тысяч предприятий. Ликвидированы 391,9 тысяч. Суммарно уничтожено 159,7 тысяч фирм
  • Планируется ввод новых налогов (акцизы на колбасу и сосиски, налог для самозанятых)

К чему ведет такая экономическая ситуация в целом?

  • Экономика России стагнирует.
  • Реальные доходы населения на 11% ниже 2014 года.
  • За чертой бедности проживают 21 млн россиян.
  • У 40% доходы ниже 20 тысяч рублей в месяц.

  • Малый бизнес задыхается под НДС и налоговыми выплатами: 80% фирм малого бизнеса работают на государство.

Обрисовав самый худший сценарий (а именно таковой и является приемлемым для инвестора), можно рассуждать далее.

Какой прогноз можно дать рынку недвижимости в 2019-ом году? Ниже привожу ключевые выводы и тезисы, а также мнение отраслевого эксперта по суперциклам в недвижимости.

Суперцикл в недвижимости определяет тренды роста и падения цены

Олег Репченко, аналитик издания IRN, изложил в своем специальном докладе, что текущее падение цен на московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее, а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы.

Проанализировав, как вели себя цены . на недвижимость с 1991-ого года, аналитик вывел формулу суперцикла на рынке недвижимости:

https://www.irn.ru/forecast/2024/
http://superomsk.ru/images/uploading/38e48af7295d493d8ff845c179147a4b.jpg

1 — Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле)

Первая волна длилась с 1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000 за метр в конце 90-х – начале 2000-х.

Эта волна закончилась с кризисом 1998 года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.

2 — Вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле)

Вторая волна длилась с 2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис 2008 года и последующее восстановление рынка.

3 — Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от продолжительности первых двух волн)

Третья волна — самая слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены скорее стагнировали, «дергаясь» вокруг отметки $5000 за квадрат, и в лучшем случае отыгрывая инфляцию.

4 — Четвертая волна суперцикла (еще 10 лет перед тем, как пузырь лопнет)

В итоге в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024 года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен вниз, что и происходит сейчас.

По идее, за этот период должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все предыдущие годы – более 20 лет!

К чему готовиться в 2024-ом году: рост или падение цен на недвижимость?

Экстраполируя закономерность суперцикла на сегодняшний день, получаем следующее:

  • с 2014-ого года началась 4-ая волна суперцикла на рынке недвижимости;
  • во время 4-ой волны суперцикла цены на недвижимость существенно снижаются минимум 5 лет (до 2020-ого года плюс-минус год), пока эта стадия не завершится, то есть до 2024-ого года существенного роста цен на квадратный метр не ожидается;

Получается, если вам не горит покупка квартиры в Москве и Подмосковье, то имеет смысл подождать пару лет: есть вероятность, что цена за квадрат немного упадет.

  • начиная с 2024-ого года, после завершения ценового спада, ожидается начало подъема цен (наиболее характерно для вторичной недвижимости);
  • в 2025/26 гг. ожидается уверенный рост цен на недвижимость (наиболее характерно для вторичной недвижимости).

Нюанс про новостройки: динамика на рынке новостроек отличается от рынка «вторички»

Суперциклы выше приведены для рынка вторичной недвижимости (готового жилья). Для рынка новостроек есть некоторые нюансы:

  • внесены новые поправки в 214-ФЗ, что вытеснило ряд застройщиков с рынка, а это, в свою очередь, приводит к снижению предложения жилья на рынке; а значит, есть вероятность появления неудовлетворенного спроса и росту цены;
  • новые формы кредитного финансирования застройщиков заставляют строительные компании поднимать цены на строящиеся объекты;
  • увеличение роста стоимости СМР и стройматериалы приводить к удорожанию новых строительных проектов.

При этом у людей денег больше не становится, зарплаты растут в более медленном темпе, чем стоимость жилья, ипотечная ставка растет. Плюс безработица в регионах существенно выше, чем в столицах.

Поэтому, скорее всего, люди из регионов будут продолжать переезжать в Москву и Петербург, а это может привести к увеличению спроса на аренду жилья, но никак не к снижению цен на новостройки в Москве и Петербурге.

А кто будет покупать дорогостоящие квартиры в новостройках в Москве и Петербурге?

Есть версия, что приезжим в столицы людям, будет недоступно новое жилье, как сейчас.

Например, в Петербурге молодая приезжая семья покупает квартиру в строящемся доме, в среднем, через полгода после переезда.

Экономические факторы и обнищание населения приведут к тому, что новостройки будут покупаться инвесторами для сдачи их в аренду тем приезжим россиянам из регионов.

Кто из приезжих сумеет устроиться в новом городе, тот возьмет собственное жилье. Но если тенденция снижения зарплат и роста себестоимости новостроек развернется, то стоимость аренды жилья в Москве и Петербурге может вырасти.

При этом я бы не ожидала какого-то глобального снижения цен на строящееся жилье: возможны скачки цен, но не обвал.

Можно предположить, что коренные петербуржцы предпочтут сами жить в новом жилье, а свой старый фонд — сдавать в аренду. В этом случае цены на аренду могли бы остаться прежними.

Но, как показывает практика, в новостройках в квартирах маленького метража на окраинах города собирается контингент именно арендаторов, а не собственников.

Также вряд ли найдется много местных жителей, кто променяет свою обжитую родную квартирку в доме-колодце рядом с центром на вид пустыря и строительных помостков в новом доме с нестихающим звуком дрели с утра до ночи.

То есть тенденция покупки жилья в новостройках как раз идет к тому, чтобы приобретать квартиры для сдачи в аренду приезжим в течение 3-5 лет после сдачи дома в эксплуатацию.

Что имеем в итоге? Выводы про рынок недвижимости в 2019 году

  • С 2014 года на рынке недвижимости началась финальная фаза суперцикла длиною 10 лет. Первые 5 лет — идет снижение стоимости жилья, затем падение прекращается — и начинаются первые попытки роста.
  • Стоимость жилья на вторичном рынке начала снижаться в 2014-ом году и сохранит негативный рост до 2024-ого года.

  • Так называемое «дно рынка недвижимости» будет достигнуто где-то в 2020-ом году (плюс-минус год), когда цены на «вторичку» будут минимальными.
  • Стоимость жилья в регионах снижается сильнее, чем в Москве и Петербурге.

    Это говорит о том, что сейчас не самый благоприятный период для инвестирования в региональную недвижимость (Сочи, Крым, например).

  • Стоимость новостроек растет — и этот тренд сохранится, несмотря на глобальное снижение цен на готовые квартиры.

    На мой взгляд, тенденция роста стоимости «первичного» жилья сохранится по ряду причин: 1) поправки в 214-ФЗ; 2) удорожание СМР и стройматериалов; 3) новые условия кредитования застройщиков; 4) увеличение себестоимости строительных проектов; 5) отсутствие оборотных средств у застройщика на реализацию проекта после внесения поправок в 214-ФЗ.

  • Если даже какие-то скачки на снижение цен на квартиры в новостройках и будут, то они будут несущественными или в условиях акций застройщиков.

Эксперты недвижимости, кто читает эту статью! Что, на ваш взгляд, будет с рынком недвижимости в 2019 году? Как изменится ситуация на рынке новостроек и «вторичного» жилья? Что посоветуете простым людям, кто впервые задумывается приобрести свое жилье и пытается выбрать подходящий момент?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5bfc19aec18e8b2092ea2128

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.