Как изменился рынок недвижимости в Москве и области в 2019 году?

Содержание

Главные события и тренды на рынке жилья Москвы – 2019

Как изменился рынок недвижимости в Москве и области в 2019 году?
Violin/Depositphotos

В прошлом году рынок первичной жилой недвижимости был перегрет из-за увеличенного спроса: многие потенциальные покупатели не откладывали приобретение квартиры из-за ожиданий роста цен ввиду изменений в законодательстве, а также ожиданий роста ставок по ипотеке (ставки начали расти примерно с середины осени 2018 года). В результате значительная доля отложенного спроса была реализована в прошлом году, что привело к снижению покупательской активности в этом году.

По состоянию на конец мая на территории «старой» Москвы реализовалось максимальное за всю историю рынка количество жилых корпусов новостроек — 721 объект.

Объем предложения с начала 2019 года продолжил умеренно расти.

Застройщики пытались быстрее начать продажи ранее согласованных проектов и к 1 июля пройти порог, позволяющий им продолжать реализовывать объекты по старым правилам (не переходя на эскроу).

Новостройки в России дорожают

Как выбрать новостройку и застройщика?

С конца прошлого года больше всего вырос объем предложения в классе комфорт — на 9% (до 19,9 тысячи квартир; это 46% от общего объема предложения в «старой» Москве).

Цены в новостройках оставались стабильными. С ноября прошлого года – в диапазоне 220 – 224 тысяч рублей за кв. метр (без учета элитной недвижимости).

После 1 июля возможно кратковременное увеличение цен — некоторые застройщики уже заявили об этом. Впоследствии уровень цен скорректируют рыночные фактор, в основном динамикой спроса. Застройщикам необходимо поддерживать определенные темпы продаж, что будет сложно при резком росте цен.

К тому же примерно 60-70% от текущего предложения, скорее всего, продолжит реализовываться по старым схемам ДДУ, так как формально проходит обозначенный порог Минстроя (стадия строительной готовности и доля уже проданных квартир). Поэтому до конца года возможен рост цен на 5-10 %.

Orininskaya/Depositphotos

На вторичном рынке «старой» Москвы сохраняются тенденции прошлого года: объем предложения снижается, цены подрастают. По сравнению с концом 2018 года объем предложения снизился на 20% (в настоящий момент (на июнь 2019 года. – Прим. ред.

) в продаже около 18 тысяч квартир). При этом средняя стоимость кв. метра по сравнению с декабрем 2018 года выросла на 4% и на данный момент составляет 307,3 тысячи рублей.

В разрезе по классам наибольший рост отмечен в массовом сегменте (эконом и комфорт) — здесь он составил 5%.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Лучшее из недорогой вторички Москвы

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Практически все первое полугодие прошло под знаком ожидания перехода на систему продаж через эскроу-счета. Покупателей при этом волновало, как изменятся цены и можно ли будет и после 1 июля купить квартиры в строящихся домах, а специалистов рынка — как технически выстроить продажи и ипотечные сделки при использовании эскроу.

На первичном рынке в сегменте эконом- и комфорт-класса с начала года наблюдается рост цен: в комфорт-классе до 167,2 тысячи рублей за кв. метр (+3,4%), в эконом-классе — до 128,7 тысячи рублей (+12,2%).

Это пока еще не следствие прямого влияния введения эскроу-счетов, а скорее рост цен на ожиданиях перемен. Сказывается и высокий спрос (особенно в первом квартале), который был связан в том числе с доступной ипотекой.

VLADJ55/Depositphotos

Из ключевых событий, повлиявших на рынок недвижимости, я бы отметила снижение ключевой ставки ЦБ до 7,5%, которое произошло впервые с марта 2018 года.

Некоторые банки уже отреагировали на это событие, снизив ставки по ипотеке, хотя у лидеров рынка ставки пока остались прежними — от 8,2% у Сбербанка (при сделке онлайн) и от 9,7% у ВТБ.

При этом ВТБ также запустил программу семейной ипотеки со ставкой 5% на весь срок кредитования.

В сфере ипотеки также были озвучены нововведения. Например, возможно, появится «отцовский» капитал наряду с материнским. Кроме того, власти рассматривают появление новой ипотечной субсидии в размере 450 тысяч рублей для семей с тремя и более детьми.

Также среди заметных событий можно отметить разработку критериев Минстроя для застройщиков, которые смогут остаться на прежних схемах продаж новостроек (без эскроу-счетов). Соответствующее постановление № 480 было опубликовано 22 апреля 2019 года. 

Громким стало заявление о введении пятилетнего моратория на индустриальное жилое строительство в Новой Москве (об этом было объявлено в феврале).

Актуальные правила семейной ипотеки под 6%

Можно ли купить квартиру за маткапитал, если уже есть ипотека?

Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости»:

С начала года и до июня, по нашим данным, наблюдалось снижение активности покупателей на рынке. Вероятно, на динамику повлияли и традиционно длинные майские праздники, и будущие изменения на рынке новостроек. С июня наметилась положительная тенденция.

Рынок оживился, мы заметили подъем активности как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей — сделок стало больше. Прогнозировать дальнейшее развитие событий нецелесообразно, так как лето — это традиционно период некого затишья на рынке недвижимости.

Летом немногие активно решают свои жилищные вопросы, большинство людей предпочитает отложить это до осени. 

Среди ключевых событий, влияющих на рынок недвижимости, можно отметить снижение ставок по ипотеке. ЦБ и флагманы ипотечного кредитования понизили ставку (а за ними, вероятно, последуют и другие игроки рынка).

Rateland/Depositphotos

Ипотека — еще один всегда актуальный вопрос. Интерес ипотечного покупателя присутствует. Но ожидаемого повышения спроса на ипотеку в связи с понижением ипотечных ставок пока не наблюдается. На данный момент мы не видим значительного увеличения количества ипотечных сделок. Стоит заметить, что основная целевая аудитория ипотечного кредитования сегодня — семьи с детьми.

Если говорить о спросе на вторичном рынке, то тут можно отметить, что дома 1960-70-х годов постройки пользуются не самым высоким спросом. Сегодня покупатели скорее отдают предпочтение застройке конца 1990 – начала 2000-х.

Интерес к подобному жилью стабильный и превышает предложение, а вот стоимость данных объектов достаточно высока. В целом цены на вторичном рынке сейчас находятся примерно на том же уровне, что и ранее, без резких скачков.

В сегменте новостроек в начале года прогнозировалось повышение стоимости вплоть до 10%, однако пока этого не наблюдается. Вероятно, на ценообразование в данном случае оказал влияние тот факт, что покупательская активность на текущий момент не очень высокая.

Можно ли взять ипотеку, если работаешь неофициально?

Дают ли сейчас ипотеку без первоначального взноса?

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость»:

Образно говоря, прошлый год взял взаймы у года нынешнего определенную часть спроса, поэтому сейчас мы недосчитываемся сделок. С начала 2019 года впределах «старой» Москвы практически ежемесячно наблюдалось сокращение актуального спроса (в сравнении с данными за аналогичный период 2018 года).

Но, несмотря на это, на вторичном рынке столичного жилья значительного сокращения цен (на 15-20%) не предвидится. Максимальное сокращение может составить 5-7%. В некоторых районах уже началась коррекция цен. К примеру, зимой в типичных спальных районах столицы (вроде Северного и Южного Бутова) стандартная однокомнатная квартира стоила от 6,2 млн рублей.

Однако сейчас здесь можно найти такие же лоты, но с минимальным ценником в пределах 5,9–6 млн рублей.

Возможное сильное падение цен во вторичном сегменте сдерживает существенно сократившаяся экспозиция выставленного на продажу жилья. Так, по отношению к маю 2018 года количество вторичных объектов уменьшилось на 40,6%, причем наибольшее сокращение наблюдается в ценовых категориях до 10 млн рублей, где представлено бюджетное и, соответственно, самое востребованное жилье.
devteev/Depositphotos

Согласно нашим прогнозам, нынешнее лето по показателям покупательской активности будет лишь немногим лучше, чем аналогичный период 2015 года, когда на вторичном рынке недвижимости наблюдалось «дно» по числу сделок.

Принятие поправок в 214-ФЗ, о котором сегодня говорят почти все, может повлиять не только на первичный, но и на вторичный сегмент, смягчив падение спроса на «вторичке». Изменение финансовой модели продаж на первичном рынке недвижимости может привести к турбулентности, по крайней мере, в переходный период.

В числе последствий возможны переносы стартов продаж, уменьшение числа новых проектов и поступательное сокращение общего объема предложения на «первичке».

При этом не забываем, что в соответствии с новыми условиями работы кредитная нагрузка на девелоперов возрастет, и у них всегда будет соблазн переложить увеличение расходов на плечи покупателей через повышение продажных цен.

В результате часть покупателей будет переходить с рынка новостроек в сегмент вторичного жилья. По нашим оценкам, благодаря этому в 2019 году столичная «вторичка» дополнительно получит порядка 15% спроса.

Снижение ипотечных ставок могло бы привести к оживлению рынка недвижимости (и, как следствие, к увеличению числа сделок).

И мы видим некоторые подвижки в эту сторону — так, недавно ключевая ставка ЦБ, чей размер напрямую влияет на ипотечные ставки, опустилась на 0,25%, до 7,5%.

Для покупателей «вторички» ориентиром является ипотека под 8%, которую обещали власти, однако пока средний размер ипотечных ставок в сегменте выше 10%, поэтому многие потребители откладывают выход на сделку. 

Как взять ипотеку в другом городе и с серой зарплатой?

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

Рынок столичной недвижимости чувствует себя неплохо. Количество зарегистрированных ДДУ в январе-мае 2019 года в границах «старой» Москвы достигло 23,5 тысячи, что на 19% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Спрос в начале года стимулировали банки, а именно — растущая ставка по ипотеке.

В первом квартале в основном приобретали жилье заемщики, получившие одобрение в конце 2018 года (еще по старым ставкам). Им было важно успеть приобрести недвижимость до окончания срока действия одобрения. Во втором квартале стимулом для покупок стал предстоящий переход к проектному финансированию.

В ожидании роста цен на жилье уже в июле, клиенты стремились подписать договор в первом полугодии (пока девелоперы еще держат цены).

Сегодня абсолютно все застройщики ведут подготовку к переходу на проектное финансирование. В результате мы зафиксировали резкое снижение доли жилья в домах на начальной стадии строительной готовности. Если в марте 2019 года таких объектов было 34%, то в апреле лишь 18%.

Одновременно число лотов в корпусах на этапе строительства этажей выросло с 37% до 50%.

Все это говорит о том, что девелоперы резко ускорились ради достижения стадии строительной готовности проекта в 30% (такая стадия готовности даст возможность продолжить работу по старым правилам). 

Предстоящий переход к использованию эскроу-счетов, безусловно, стал главным фактором, который стимулировал клиентов к совершению сделок на рынке новостроек. Одна из тенденций, отмеченных в 2019 году, — это рост инвестиционной активности.

По итогам января-мая 2019 года 10% всех ДДУ в Москве было заключено в рамках «пакетных» сделок (то есть инвесторами). Для сравнения: по итогам 2018 года доля таких договоров составила лишь 6%. Эта динамика объясняется, во-первых, ростом цен на жилье.

Во-вторых, предстоящими поправками в 214-ФЗ. Очевидно, что с переходом на новую схему финансирования застройщики будут увеличивать стоимость не только по мере роста строительной готовности, но и в силу использования проектного финансирования.

Именно поэтому сегодняшние инвесторы рассчитывают получить более высокую доходность.

Еще одна тенденция — это снижение среднего уровня скидок. Если в мае прошлого года средний размер дисконта в массовом сегменте составил 5%, то в этом году только 3%. Причем девелоперы на фоне стабильного спроса отказались от предоставления традиционных дисконтов (например, от скидки на 9% к 9 мая). 

Еще одна любопытная тенденция — это снижение девелоперской активности. В первом полугодии 2018 года на первичном рынке «старой» Москвы в продажу поступили 37 новостроек с квартирами и апартаментами.

На сегодняшний день в 2019 году стартовали продажи только 21 новостройки. Что касается стоимости, то, например, в массовом сегменте с начала года средняя цена квадратного метра выросла на 2,4%.

Но, безусловно, главный рост еще предстоит.

Ситуация на рынке ипотечного кредитования оказалась противоречивой. В начале года банки подняли ставку.

Однако в апреле власти объявили о том, что «семейная ипотека» под 6% годовых будет действовать на протяжении всего срока кредита, а в мае ряд банков снова снизил проценты по кредиту, рассчитывая на понижение ключевой ставки ЦБ РФ в ближайшее время.

В результате c января по март 2019 года было заключено 28,9 тысячи ипотечных сделок (против 23,3 тысяч за аналогичный период прошлого года). Доля ипотеки по Москве составила 47% за прошедший период 2019 года.

При этом темпы прироста заключенных ипотек постепенно снижаются. Если в 2018 году относительно аналогичного месяца 2017 года увеличение составляло в среднем 67%, то в 2019 году — лишь только 25%. Словом, от динамики ипотечных ставок в итоге многое будет зависеть на рынке в целом.

Не пропустите:

Главные события 2018 года на московском рынке жилья

Как купить квартиру, если находишься в другом городе

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/glavnye_sobytiya_i_trendy_na_rynke_zhilya_moskvy__2019_/100132

Прогноз цен на недвижимость на 2019-2020 год

Как изменился рынок недвижимости в Москве и области в 2019 году?

Какими будут цены на рынке жилья в 2019-2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Экономический кризис 2014 года до сих пор оказывает свое негативное влияние на рынок недвижимости в России. Постоянное снижение реальных доходов населения до 2017 года привели к снижению финансирования застройщиков. Упал денежный оборот в отрасли, жилые объекты стали возводиться в меньшем объеме.

В предыдущие два года (2017-2018) наблюдалась следующая ситуация:

  • Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек. Это говорит об ориентации людей на относительно малогабаритное и дешевое жилье.
  • Появилась существенная разница показателей по строительству в разных регионах страны.
  • Многие строительные компании, завершая строительство объекта, не спешили браться за новые из-за нестабильной экономической ситуации.
  • Реализовать новые квартиры стало тяжелее, особенно в Москве.

Сейчас происходят серьезные изменения условий на рынке, меняются они из-за действий государства.

Ужесточение законодательства

Участие строительных компаний в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 2020 году. Это связано с введением поправок в законодательство, предполагающих переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

С января 2018 года введены следующие правила для строительных организаций:

  • финансовое участие застройщика в строительстве должно быть не менее 10% от стоимости проекта;
  • одно разрешение на постройку дает право на строительство только одного объекта;
  • банковские счета застройщика находятся под более тщательным контролем со стороны банка;
  • застройщиком сможет стать только организация с трехлетним опытом строительства многоэтажек, а в совокупности она должна построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

:  СМИ: часть шельфа Арктики могут признать территорией России

Влияют ли эти ограничения на стоимость жилья? По многим экспертным оценкам, безусловно, влияют. Объясняется это очень просто.

При строительстве многоквартирного дома с участием капитала дольщиков, средства, полученные таким образом, являлись фактически бесплатными для строительных организаций.

С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.

Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%.

Следовательно, увеличится и себестоимость строительства. Чтобы вернуть эту разницу и извлечь наибольшую выгоду от продажи квадратных метров, застройщики не будут продавать жилье на стадии котлована, а предпочтут продавать уже обустроенные под ключ квартиры. Это, конечно, отразится на цене квадратных метров в многоквартирных новостройках. Она неизбежно поднимется.

Рост цен на недвижимость на первичном рынке по оценкам специалистов составит около 20% к 2020 году, когда жилье, построенное до изменения законодательства, будет полностью распродано.

Повышение НДС с 2019 года

В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%.

Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом. Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС.

Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья.

Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.

Ставка ипотечного кредитования

Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки.

Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2018 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в октябре было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год.

Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.

Факторы негосударственного влияния на цены рынка недвижимости

Существует еще несколько факторов, влияющих на ценообразование в жилищной сфере, которые не продиктованы государством на законодательном уровне. Рассмотрим их далее.

Строительство более качественного жилья

Застройщики стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Поэтому они и платят за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в новостройках.

Инфляция

Этот фактор тоже стоит учитывать при решении отложить сделку с недвижимостью до лучших времен. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4%. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в сложившейся ситуации нестабильности он может намного превысить это значение.

Уровень доходов населения

Снижающийся уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость, так как этот фактор влияет на потребительский спрос. Но тут государство, как было отмечено ранее, пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки. Что до недавнего времени у него неплохо получалось.

Регион и класс застройки

Перекос в цене, если сравнивать разные регионы России, сохраняется. Он может достигать существенных значений. Это зависит от экономической обстановки конкретной местности.

Класс жилья, конечно, тоже имеет значение. Так как при значительном увеличении цены за квартиры премиум класса, увеличение стоимости обычного жилья в сравнении с последними может быть не таким резким. Состоятельные люди готовы платить за комфорт и безопасность больше. А обычные покупатели в основном ориентируются на доступность приобретения недвижимости.

Прогнозы

Прогноз цен на недвижимость на 2019-2020 год неоднозначный.

Государственные структуры прогнозируют повышение цен к 2025 году, но утверждают, что оно будет плавным (в районе 2-3 процентов в год), так как подпадет под влияние выгодных ипотечных ставок.

:  Финляндия выступила против выхода России из Совета Европы

Среди участников строительного рынка преобладает мнение о резком увеличении стоимости жилья на 20% к 2020 году.

Прогноз аналитиков основывается на том, что строительные компании, скорее всего, предпочтут отказаться от какого-либо участия дольщиков (эскроу-счетов) и продавать уже готовое жилье, получая наибольшую выгоду от участия в строительстве.

До 2020 года цены будут немного сдерживаться из-за ввода в эксплуатацию домов, строительство которых идет по старым правилам — с участием дольщиков.

Что ждет рынок вторичного жилья? На него все так же будет влиять уровень доходов населения, доступность ипотеки и экономическая ситуация в стране.

Рынок загородной недвижимости не пользуется популярностью, поэтому цены на дачи и загородные дома, вероятнее всего, не будут меняться или начнут снижение.

Из вышесказанного следует, что людям, собирающимся приобретать недвижимость и ориентирующимся на доступность жилья, стоит обратить внимание на объекты, которые строятся с участием дольщиков, пока они еще есть на рынке. Как только эти дома будут распроданы, стоимость жилья в новостройках заметно поднимется. На цену могут повлиять и другие факторы, связанные с экономическим состоянием страны.

Людям, которые готовы платить за безопасность и комфорт, можно подождать сдачи объектов, введенных после ужесточения законодательства.

В любом случае подход к каждой сделке с недвижимостью должен рассматриваться индивидуально. Покупателям стоит исходить из финансовых возможностей, гарантий трудоустройства при решении взять жилье в ипотеку, наличия другой недвижимости в собственности и других моментов. Продавцам, возможно, стоит подождать пока цены вырастут, чтобы извлечь наибольшую выгоду от реализации жилой собственности.

Источник: http://yur-gazeta.ru/novosti/prognoz-cen-na-nedvizhimost-na-2019-2020-god.html

Прогноз рынка недвижимости Москвы | Что будет в следующем году

Как изменился рынок недвижимости в Москве и области в 2019 году?

Многие потенциальные покупатели недвижимости озабочены скачками цен на квартиры в Москве.  Вместе с АН Чистые Пруды попробуем разобраться что на ждет на рынке недвижимости Москвы в 2020 году.  

С 1 июля 2019 года вступил в силу закон, в корне изменивший правила игры в сфере жилищного строительства.

Отныне только те новостройки, которые продали не менее 10% квартир и произвели строительство не менее чем на 30% готовности, имеют право продолжить продавать жилье по ДДУ.

Все остальные будут достраивать дома за свои кровные без участия граждан. Это нововведение создано правительством, чтобы защитить права покупателей.

Новая финансовая модель для новостроек

Для людей, желающих купить квартиры в новых домах в определенных банках будут открыты счета для средств, которые станут доступны застройщику только после окончания строительства. Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.

За какие средства будут возводиться новостройки — это проблема уже застройщиков. Получается, что сложившаяся ситуация может вызвать небывалое подорожание новых квартир на рынке недвижимости, что в свою очередь грозит ростом цен и на «вторичку». Перед принятием ФЗ № 214, застройщики создали большой ажиотаж, связанный с запретом по ДДУ. Жилье за несколько месяцев подорожало на 10%.

Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос

На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут.

В связи с переходом на новую финансовую модель, застройщики прогнозируют дефицит на новые квартиры. Предложения могут сократиться, а многие компании могут превратиться в банкротов.

Особенно это касается небольших региональных застройщиков, которые просто уйдут с рынка.

Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей.  Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы.

Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки.

Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.

Делаем выводы: число новостроек не сократилось, а наоборот, увеличилась, стоимость квартир в новых и вторичных домах осталась практически на прежнем уровне.

Спрос на удачные проекты застройщиков

За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.

Но на рынке «первичке» в наличие и огромный ассортимент уже готового жилья. Это те квартиры. которые не расхватали в процессе постройки дома. Стоимость их намного выше котлованной стоимости, но они все равно раскупаются и пользуются популярностью. Особенно это относится к квартирам комфорт класса.

Где жители Москвы берут деньги на покупку квартир

Столичный покупатель недвижимости становится беднее и доходы граждан в 2019 значительно упали в сравнении с прошлым годом. Ситуацию на рынке недвижимости для небогатых людей спасала ипотека.

С 2015 года правительством были приняты законы, направленные на создание программы льготного ипотечного кредитования. Это спасло рынок недвижимости на некоторое время, жилье активно раскупалось, и граждане решали свои квартирные вопросы.

Проценты по ставке были небольшие, но с начала этого года они стремительно стали расти.

Это стало настоящим стрессом для россиян. Перед поднятием ставок ЦБ, покупатели ринулись приобретать жилье в ипотеку, пока она не подорожала еще сильнее.

Так в конце 2018 года в Российском реестре был зафиксирован рост сделок по купле-продаже недвижимости в ипотеку. Если потенциальному покупателю нужна квартира, он будет брать ипотеку под любые проценты.

Наличных средств у населения практически нет, а жилье все время дорожает. К тому же заемщики стараются брать кредиты на длительный срок с наименьшим первоначальным взносом.

Такая ситуация еще раз подтверждает, что у населения нет средств на самостоятельное приобретение квартиры и в основном граждане рассчитывают на заемные деньги.

Какие квартиры чаще покупают

Все меньше среди москвичей покупателей, которые обращают свое внимание на вторичный рынок недвижимости.  Вторичные квартиры начали дешеветь. По статистике сделки по купле-продаже «вторички» упали на 25% в сравнении с приобретенным первичным жильем.  

Рынок новостроек пока еще активно работает. Застройщики убедили свои клиентов в квартирном «апокалипсисе» после 1 июля 2019 года, и они начали активно раскупать новое жилье. Но такая тенденция, по прогнозам специалистам, долго не продержится. Жилье останется доступным и после перехода застройщиков на новую финансовую модель.

После 1 июля 2019 года строительные компании перестали вести строительство на деньги дольщиков. Переход на продажу первичных квартир через эскроу-счета покупателей стало основным фактором реформы о долевом строительстве.

Девелоперы грозятся поднять стоимость новых квартир, так как им средства покупателей по ДДУ заменят дорогие банковские кредиты.

Риски на рынке недвижимости Москвы

Кстати, общий фон небольшого подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Значит, делаем выводы:

  • Реформа по ДДУ затрагивает интересы только застройщиков
  • Девелоперы искусственно поднимают стоимость первичного жилья
  • Цены могут подниматься только на недорогое жилье

Основным риском современного рынка недвижимости остается возможность по дальнейшему повышению ключевых ставок по ипотеке. Удорожание ипотечного кредитования снизит доходы граждан, следовательно, квартиры будут покупаться хуже.

Советы для покупателей недвижимости

Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья:

  • Уделите время поиску вторичной квартиры, которая имеет стоимость ниже рыночной
  • Проделайте работу по поиску надежных и проверенных застройщиков, которые могут продать квартиру на этапе котлована
  • Поищите выгодные варианты срочных продаж
  • Старайтесь находить более выгодные условия для ипотечного кредитования

Если вы сами не в состоянии проделать такую работу и сомневаетесь в своих силах, мы советуем обратиться к риелторам.

Компания Чистые Пруды полностью владеет ситуацией на рынке недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье по низкой цене с нами всегда просто и выгодно.

Наша команда подыщет для вас недвижимость, полностью соответствующую запросам и финансам. Мы гарантируем полную безопасность сделки и юридическую поддержку на всех ее этапах.

В АН Чистые Пруды решатся все ваши квартирные вопросы. Ждем вас и надеемся на длительное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prognoz-rynka-nedvizhimosti-moskvy/

Рынок недвижимости в 2019 году: прогноз имеет шансы сбываться

Как изменился рынок недвижимости в Москве и области в 2019 году?

Чего ожидать инвестору на рынке недвижимости в 2019 году и в какие виды недвижимых активов вкладываться? Этот вопрос риторический, если не вдаваться в изучение циклов и несколько иной статистики, чем напрямую — то, что хочешь купить. Давайте посмотрим основные влияющие факторы, чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в 2019-ом году.

Источник картинки: http://hungryshark.

ru/articles/robert-shiller-ryinok-nedvizhimosti-v-istoricheskoy-perspektive✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.

Опытные инвесторы рекомендуют изучать циклы и искать схожие черты в каждом из них, чтобы научиться прогнозировать будущее.

Например, чтобы понять, как будет вести себя доллар или рубль в ближайший год, надо смотреть не на биржевые скачки, а не политические распри.

Чтобы понять, что будет с рынком недвижимости, важно понять тенденции в демографии и возможности строительного рынка. В рамках этой статьи займемся последним.

Текущая экономическая ситуация в стране в конце 2018 года с переходом в следующий год

  • Повышен пенсионный возраст
  • Повышен НДС с 18 до 20%
  • Повышен НДПИ
  • Скачок цен на бензин на 15%
  • Повышены акцизы на алкоголь и табак
  • Повышены тарифы ЖКХ
  • Повышена цена ОСАГО на 20%
  • Повышена плата за получения загранпаспорта и водительского удостоверения в 1,5-2 раза
  • В январе — августе 2018 года созданы 232,2 тысяч предприятий. Ликвидированы 391,9 тысяч. Суммарно уничтожено 159,7 тысяч фирм
  • Планируется ввод новых налогов (акцизы на колбасу и сосиски, налог для самозанятых)

К чему ведет такая экономическая ситуация в целом?

  • Экономика России стагнирует.
  • Реальные доходы населения на 11% ниже 2014 года.
  • За чертой бедности проживают 21 млн россиян.
  • У 40% доходы ниже 20 тысяч рублей в месяц.

  • Малый бизнес задыхается под НДС и налоговыми выплатами: 80% фирм малого бизнеса работают на государство.

Обрисовав самый худший сценарий (а именно таковой и является приемлемым для инвестора), можно рассуждать далее.

Какой прогноз можно дать рынку недвижимости в 2019-ом году? Ниже привожу ключевые выводы и тезисы, а также мнение отраслевого эксперта по суперциклам в недвижимости.

Суперцикл в недвижимости определяет тренды роста и падения цены

Олег Репченко, аналитик издания IRN, изложил в своем специальном докладе, что текущее падение цен на московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее, а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы.

Проанализировав, как вели себя цены . на недвижимость с 1991-ого года, аналитик вывел формулу суперцикла на рынке недвижимости:

https://www.irn.ru/forecast/2024/
http://superomsk.ru/images/uploading/38e48af7295d493d8ff845c179147a4b.jpg

1 — Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле)

Первая волна длилась с 1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000 за метр в конце 90-х – начале 2000-х.

Эта волна закончилась с кризисом 1998 года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.

2 — Вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле)

Вторая волна длилась с 2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис 2008 года и последующее восстановление рынка.

3 — Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от продолжительности первых двух волн)

Третья волна — самая слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены скорее стагнировали, «дергаясь» вокруг отметки $5000 за квадрат, и в лучшем случае отыгрывая инфляцию.

4 — Четвертая волна суперцикла (еще 10 лет перед тем, как пузырь лопнет)

В итоге в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024 года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен вниз, что и происходит сейчас.

По идее, за этот период должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все предыдущие годы – более 20 лет!

К чему готовиться в 2024-ом году: рост или падение цен на недвижимость?

Экстраполируя закономерность суперцикла на сегодняшний день, получаем следующее:

  • с 2014-ого года началась 4-ая волна суперцикла на рынке недвижимости;
  • во время 4-ой волны суперцикла цены на недвижимость существенно снижаются минимум 5 лет (до 2020-ого года плюс-минус год), пока эта стадия не завершится, то есть до 2024-ого года существенного роста цен на квадратный метр не ожидается;

Получается, если вам не горит покупка квартиры в Москве и Подмосковье, то имеет смысл подождать пару лет: есть вероятность, что цена за квадрат немного упадет.

  • начиная с 2024-ого года, после завершения ценового спада, ожидается начало подъема цен (наиболее характерно для вторичной недвижимости);
  • в 2025/26 гг. ожидается уверенный рост цен на недвижимость (наиболее характерно для вторичной недвижимости).

Нюанс про новостройки: динамика на рынке новостроек отличается от рынка «вторички»

Суперциклы выше приведены для рынка вторичной недвижимости (готового жилья). Для рынка новостроек есть некоторые нюансы:

  • внесены новые поправки в 214-ФЗ, что вытеснило ряд застройщиков с рынка, а это, в свою очередь, приводит к снижению предложения жилья на рынке; а значит, есть вероятность появления неудовлетворенного спроса и росту цены;
  • новые формы кредитного финансирования застройщиков заставляют строительные компании поднимать цены на строящиеся объекты;
  • увеличение роста стоимости СМР и стройматериалы приводить к удорожанию новых строительных проектов.

При этом у людей денег больше не становится, зарплаты растут в более медленном темпе, чем стоимость жилья, ипотечная ставка растет. Плюс безработица в регионах существенно выше, чем в столицах.

Поэтому, скорее всего, люди из регионов будут продолжать переезжать в Москву и Петербург, а это может привести к увеличению спроса на аренду жилья, но никак не к снижению цен на новостройки в Москве и Петербурге.

А кто будет покупать дорогостоящие квартиры в новостройках в Москве и Петербурге?

Есть версия, что приезжим в столицы людям, будет недоступно новое жилье, как сейчас.

Например, в Петербурге молодая приезжая семья покупает квартиру в строящемся доме, в среднем, через полгода после переезда.

Экономические факторы и обнищание населения приведут к тому, что новостройки будут покупаться инвесторами для сдачи их в аренду тем приезжим россиянам из регионов.

Кто из приезжих сумеет устроиться в новом городе, тот возьмет собственное жилье. Но если тенденция снижения зарплат и роста себестоимости новостроек развернется, то стоимость аренды жилья в Москве и Петербурге может вырасти.

При этом я бы не ожидала какого-то глобального снижения цен на строящееся жилье: возможны скачки цен, но не обвал.

Можно предположить, что коренные петербуржцы предпочтут сами жить в новом жилье, а свой старый фонд — сдавать в аренду. В этом случае цены на аренду могли бы остаться прежними.

Но, как показывает практика, в новостройках в квартирах маленького метража на окраинах города собирается контингент именно арендаторов, а не собственников.

Также вряд ли найдется много местных жителей, кто променяет свою обжитую родную квартирку в доме-колодце рядом с центром на вид пустыря и строительных помостков в новом доме с нестихающим звуком дрели с утра до ночи.

То есть тенденция покупки жилья в новостройках как раз идет к тому, чтобы приобретать квартиры для сдачи в аренду приезжим в течение 3-5 лет после сдачи дома в эксплуатацию.

Что имеем в итоге? Выводы про рынок недвижимости в 2019 году

  • С 2014 года на рынке недвижимости началась финальная фаза суперцикла длиною 10 лет. Первые 5 лет — идет снижение стоимости жилья, затем падение прекращается — и начинаются первые попытки роста.
  • Стоимость жилья на вторичном рынке начала снижаться в 2014-ом году и сохранит негативный рост до 2024-ого года.

  • Так называемое «дно рынка недвижимости» будет достигнуто где-то в 2020-ом году (плюс-минус год), когда цены на «вторичку» будут минимальными.
  • Стоимость жилья в регионах снижается сильнее, чем в Москве и Петербурге.

    Это говорит о том, что сейчас не самый благоприятный период для инвестирования в региональную недвижимость (Сочи, Крым, например).

  • Стоимость новостроек растет — и этот тренд сохранится, несмотря на глобальное снижение цен на готовые квартиры.

    На мой взгляд, тенденция роста стоимости «первичного» жилья сохранится по ряду причин: 1) поправки в 214-ФЗ; 2) удорожание СМР и стройматериалов; 3) новые условия кредитования застройщиков; 4) увеличение себестоимости строительных проектов; 5) отсутствие оборотных средств у застройщика на реализацию проекта после внесения поправок в 214-ФЗ.

  • Если даже какие-то скачки на снижение цен на квартиры в новостройках и будут, то они будут несущественными или в условиях акций застройщиков.

Эксперты недвижимости, кто читает эту статью! Что, на ваш взгляд, будет с рынком недвижимости в 2019 году? Как изменится ситуация на рынке новостроек и «вторичного» жилья? Что посоветуете простым людям, кто впервые задумывается приобрести свое жилье и пытается выбрать подходящий момент?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5bfc19aec18e8b2092ea2128

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.