Как не допустить завышения кадастровой стоимости недвижимости и роста налогов

Содержание

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

Как не допустить завышения кадастровой стоимости недвижимости и роста налогов
Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ сделал оспаривание кадастровой стоимости недвижимости очень выгодным. Теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги организаций и физлиц сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

  • налог на имущество организаций,
  • земельный налог,
  • налог на имущество физлиц. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

  • решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию ее обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

  • 300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
  • 2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
  • если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут. 

Источник: https://buh.ru/articles/documents/81632/

Как не допустить завышения кадастровой стоимости недвижимости и роста налогов

Как не допустить завышения кадастровой стоимости недвижимости и роста налогов

С 1 января 2020 года налогообложение квартир, домов, гаражей, земельных участков, принадлежащих гражданам России, будет выполняться только на основании учета их кадастровой стоимости.

Как показывает практика предыдущих лет, большое число жалоб от россиян на неточность существующих оценок имущества подтверждается в судах. Из-за завышения кадастровой стоимости недвижимости происходит необоснованное завышение размера налогов.

Это стало причиной изыскания законодателей и экспертов новых инструментов, позволяющих определять кадастровую стоимость более точно.

Проект закона, инициированный правительством, должен устранить все существующие несоответствия. До конца осени документ должны внести в Госдуму.

Данная инициатива призвана устранить не только неудачные части в использованной методологии, но и внести в ее параметры ряд серьезных изменений. Восемнадцатого сентября рабочая группа ГД обсуждала данную тему.

Местом обсуждения был пресс-центр «Парламентской газеты».

Ошибки системы

В 2015 году произошло увеличение числа регионов, которые, выполняя оценку имущества, стали пользоваться кадастровой системой, а не инвентаризационной. Ранее так делалось в 28 регионах, с 1 января нынешнего года число регионов, перешедших на такую систему, достигло 63.

Перевод на оценку по кадастру предусматривается федеральным законом «О государственной кадастровой оценке». Предусматривается, что стоимость объекта по кадастру определяет бюджетное учреждение согласно методике ГКО. Ранее это делалось избираемой на конкурсной основе организацией, выполнявшей оценку.

Предполагалось, что кадастровая стоимость не может быть выше существующей на рынке.

Но, как подчеркнул глава Комитета ГД по экономической политике, промышленности и инновационному развитию и предпринимательству Олег Николаев, полученные при оценках результаты оспариваются и в комиссиях при Росреестре, и в судах.

Это значит, что имущество оценено неверно. Николаев уверен, что методы, использующиеся при оценке кадастровой стоимости, становятся причиной того, что она завышается.

Важно знать: Способы снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Статистические данные говорят о том, что из 54 тысяч заявлений россиян в комиссию при Росреестре получивших одобрение было 60%. Стоимость объектов недвижимости в таких случаях была снижена. Удовлетворены и около десяти тысяч судебных исков или 114 тысяч по такой же проблеме. Такие цифры, уверен парламентарий, подтверждают некоторую ошибочность методики.

Требуется совершенствование закона

С депутатом согласен заместитель директора департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Берестянский. Представитель департамента заострил внимание на том, что существует необходимость совершенствования закона.

Было отмечено, что в подготовленном документе развивается необходимость сбалансирования интересов людей, владеющих недвижимостью и регионов.

Подчеркивается также, что ошибки следует исправить, как в ходе определения кадастровой стоимости, так и при установлении ее в стоимости рыночной.

заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России Андрей Берестянский

Как уточнил Берестянский, документом предполагается создание стандартных программных инструментов, что позволит облегчить определение кадастровой стоимости.

Учитываются и потребности бюджетных учреждений в информационной базе, которую следует использовать для обеспечения повышения качества при определении стоимости. Вносится проектом закона и ряд изменений в декларацию характеристик объектов недвижимости. Принятие документа упростит взаимодействие с бюджетными учреждениями, выразил уверенность чиновник.

Берестянский также особо отметил, что закон не только предполагает внесение единых стандартов при определении кадастровой стоимости. В документе уточняется, что эти стандарты требуют серьезного усовершенствования.

Чиновник пояснил, что от многих регионов в министерство поступил целый ряд предложений. Речь идет о дополнительной настройке методических указаний. Их нужно сделать более понятными, приемлемыми и более исполнимыми бюджетными учреждений.

Стратегия корректировки методических указаний принято на себя Министерством. Вначале, как сообщил Берестянский, вносятся основные правки. Они должны быть реализованы сразу. Затем будет создана рабочая группа.

Работать она начнет в октябре нынешнего года.

В работе группы будут участвовать научные круги и профессиональные сообщества оценщиков недвижимости. Они должны будут продолжить развитие методических указаний по кадастровой оценке. Представитель Министерства надеется, что за год документ будет подготовлен полностью. А значит, к окончанию переходного периода, то есть к концу 2020 года будет получен окончательный результат.

Меры контроля имущественных налогов, которые уже работают

В Послании Федеральному Собранию 2018 года президент Владимир Путин сделал поручение по совершенствованию системы налогообложения недвижимости, поскольку на нее поступает много жалоб. Поправки, разработанные по инициативе председателя ГД Вячеслава Володина, в августе прошлого года вступили в силу.

Законодательный акт имеет три принципиальных изменения, благодаря которым правовая защищенность россиян усиливается.

  • Первый, вступивший в силу 1 января 2019 года, и предусматривает выполнение перерасчёта налогов на имущество физических лиц во всех регионах. Пересматривается и ставка земельного налога. При этом расчёт предполагается тогда, когда человек вовремя сделал все выплаты по налогам. При выполнении перерасчёта увеличение налога не предусматривается.
  • Второй новацией вводится коэффициент размеров в десять процентов, ограничивающий рост налога по отношению к уровню предыдущего года.
  • Третьим новшеством стал новый принцип, по которому оспариваются результаты оценки недвижимости по кадастру. Подробности: Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Если раньше Налоговый кодекс предусматривал норму, при которой, в случае если налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью, она оспаривалась на основе определения конкретной оценки по рыночной стоимости, применявшейся с 1 января нынешнего года, когда гражданином подано заявление по поводу оспаривания стоимости по кадастру. Принятые поправки предусматривают, что в случае признания судом правоты истца, решением станет необходимость перерасчета налоговых периодов, предшествующих времени, когда была установлены оспоренная стоимость.

Ещё одно нововведение имеет отношение к гражданам, находящихся в предпенсионном возрасте. Речь идет о тех, кто на 31 декабря 2018 года имел право на пенсию (55 лет – женщины, 60 лет — мужчины). Все предусмотренные для них льготы, относящиеся к местным налогам на имущество, сохранены.

Источник: https://promdevelop.ru/kak-ne-dopustit-zavysheniya-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti-i-rosta-nalogov/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в 2020 году

Как не допустить завышения кадастровой стоимости недвижимости и роста налогов

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде или в специальной комиссии необходимо, если оценка не соответствует реальной (завышена) и из-за этого вам приходится серьезно переплачивать по имущественному налогу.

Физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость квартиры, комнаты, дома, гаража, машиноместа или иной недвижимости, выбрав один из двух вариантов:

  1. Обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), действующую в регионе нахождения соответствующей недвижимости, а затем, если получено отрицательное решение, обратиться в суд, обжаловав это решение.
  2. Обратиться в суд.

Как узнать кадастровую стоимость

Прежде чем решать, как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога или недвижимости, нужно понять:

  • Какова кадастровая стоимость объекта на текущий момент. Обратите внимание, что вернуть переплаченный налог нельзя, и пересмотренная стоимость будет применяться только в текущий и будущие налоговые периоды.
  • Действительно ли оценка завышена – превышает рыночную стоимость.

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость – зайти на специальный интернет-сервис Росреестра и ввести в форму поиска кадастровый номер объекта или его адрес. Одновременно можно получить и другие сведения об интересующей недвижимости.

При расчете налога:

  • кадастровая стоимость уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров, установленного для того или иного объекта недвижимости (актуальные данные по вычетам – ст. 403 Налогового кодекса);
  • применяются налоговые льготы, если налогоплательщик – лицо, освобожденное от уплаты имущественного налога (полный список льготников и льготных объектов недвижимости – ст. 407 НК РФ).

Установленную кадастровую стоимость необходимо сравнить с рыночной стоимостью недвижимости. Оспаривать есть смысл, когда налог из-за несоответствия этих величин достаточно серьезный. При этом следует учесть и наличие оснований для оспаривания стоимости, поскольку одного желания уменьшить налог недостаточно. 

Основания для уменьшения кадастровой стоимости

Основания для пересмотра оценки установлены законом об оценочной деятельности, и их всего два:

  1. Несоответствие действительности сведений об объекте, на основе которых определялась кадастровая стоимость.
  2. Установление на объект рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

В первом случае необходимо ссылаться на ошибки, нарушения при оценке, использование недостоверной информации о характеристиках недвижимости – все, что безосновательно повлияло на завышение стоимости.

Судебная практика допускает пересмотр стоимости в ситуациях, когда искажены, ошибочны, ложны или не учитывались следующие сведения:

  • перечень объектов в недвижимом комплексе;
  • местоположение объекта;
  • целевое назначение;
  • разрешенное использование;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение недвижимости в зонах с особыми условиями использования;
  • данные расчетов стоимости, включая первоначальные данные, промежуточные расчетные данные, а также итоговые данные, полученные из-за ошибок в расчетах.

Для анализа информации, которая легла в основу оценки, необходимо запросить сведения у заказчика кадастровой оценки или оценщика. Данные о них можно получить, обратившись в свое территориальное подразделение Росреестра. Ответ должны дать в течение 7 дней.

Для использования второго основания оспаривания кадастровой стоимости необходимо узнать рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки и установления кадастровой стоимости. Тот факт, что со временем недвижимость серьезно потеряла на рынке в цене, никак вам не поможет. Все равно будет применяться та величина рыночной стоимости, которая была в прошлом.

Второе основание для оспаривания не применяется в регионах, где до сих пор в налогообложении используется инвентаризационная стоимость недвижимости. Несмотря на то, что иски такой категории были в практике, суды в них отказывают, полагая, что права заинтересованных лиц здесь не нарушаются и основания для оспаривания кадастровой (инвентаризационной) стоимости отсутствуют.

Куда обратиться – в комиссию или суд?

​Этот вопрос нужно рассматривать индивидуально. У физических лиц, в отличие от организаций, есть возможность выбора – комиссия или суд. При этом первоначально обращение в комиссию не лишает права на судебный пересмотр стоимости.

Кому-то ближе, удобнее, проще сразу обратиться в суд, особенно учитывая, что и комиссии, и суды работают на уровне регионов. С другой стороны, судебные процессы считаются более длительными и сложными для юридически неподкованных граждан.

Хотя в любом случае придется обосновывать пересмотр кадастровой стоимости и доказывать свою правоту.

Какие документы понадобятся

И для комиссии, и для суда перечень основных документов практически идентичен. Главное – обосновать свое требование и доказать, что пересмотр стоимости в сторону уменьшения позволит восстановить нарушенные права и интересы.

Перечень обязательных документов:

  1. Заявление в комиссию или иск в суд.
  2. Справка о кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
  3. Нотариально удостоверенные копии документов на недвижимость (землю), устанавливающие или подтверждающие права заявителя.
  4. Документы в подтверждение недостоверности сведений о недвижимости, которые были использованы для определения кадастровой стоимости, наличия кадастровой и (или) технической ошибки (если такие факты – основания для оспаривания).
  5. Отчет оценщика об установлении рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (если это является основанием для оспаривания) и экспертное заключение по отчету от эксперта (экспертов) СРО, где состоит оценщик. Отчет и заключение готовятся по заказу заявителя и должны соответствовать установленным стандартам и требованиям.

Скачать исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости (образец)

При обращении в суд дополнительно к иску приобщаются документы об оплате госпошлины, документы в подтверждение вручения (направления) другим участникам процесса копий иска и приложений к нему.

Если в деле участвует представитель, необходима доверенность.

Оспаривание стоимости в Комиссии

Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии – специальная процедура досудебного пересмотра оценки. Она регулируется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Комиссии работают в субъектах федерации при региональных подразделениях Росреестра.

Особенности:

  • Срок рассмотрения обращения – 1 месяц.
  • Комиссия вправе пересмотреть стоимость или установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта – в зависимости от основания для оспаривания, указанного в заявлении.
  • Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в суд в порядке подачи административного иска.

Судебный порядок

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости для уменьшения налога используется физическими лицами независимо от соблюдения досудебного порядка. Заявитель вправе самостоятельно определить свое требование:

  1. Признать решение Комиссии незаконным и (или) необоснованным (если было обращение в Комиссию).
  2. Изменить кадастровую стоимость (если установлено применение недостоверных сведений об объекте оценки для целей определения кадастровой стоимости, техническая (кадастровая) ошибка).
  3. Установить в отношении объекта рыночную стоимость.

Порядок обращения в суд и рассмотрения заявлений регулируется Главой 25 КАС РФ. Иные требования, например, связанные с налогообложением, одновременно в перечисленными выше заявлены быть не могут, поскольку рассматриваются в ином порядке.

Особенности судебного процесса:

  • При подготовке иска в качестве ответчиков необходимо указывать инстанцию, утвердившую оспариваемые результаты оценки, и Росреестр (соответствующее региональное подразделение).
  • Истцом выступает любое лицо, права и интересы которого нарушены оспариваемыми результатами оценки. Как правило, речь идет о собственниках недвижимости. Единственным истцом может быть участник долевой собственности, при этом другие сособственники вправе согласиться с позицией истца или представить свои возражения. В любом случае предметом рассмотрения выступит стоимость всего объекта в целом, а не отдельно взятой доли или долей. Возражения сособственников учитываются, но не препятствуют вынесению положительного решения по иску.
  • Дела подсудны судам регионального уровня. Таким образом, иск нужно направлять в суд своего субъекта федерации, а не районный суд. Если проведение кадастровой оценки основано на договоре, заключенном до вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ от 22.07.2010 года, то для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно обращаться в районный суд по местонахождению ответчика. Правда, с учетом срока давности подачи исков, эта судебная инстанция уже не актуальна. Оспорить кадастровую стоимость можно в течение 5-ти лет со дня внесения оспариваемых результатов в кадастр, при этом пересматривать можно только последнюю внесенную в кадастр стоимость.
  • Срок судебного рассмотрения дела – 2 месяца, сложных дел – возможно, 3 месяца.
  • Все, что заявлено в иске, обосновывает и подтверждает истец. Если трудно получить какие-то доказательства, истец вправе ходатайствовать перед судом об их истребовании. Суд может запросить нужные доказательства и сам, если посчитает это необходимым. Обычно суды лояльно относятся к заявителям, учитывая массовое распространение исков, связанных с пересмотром кадастровой стоимости.
  • Пересматривая или устанавливая кадастровую стоимость, суд должен в решении определить ее конкретную величину, которая подлежит внесению в кадастр.

Проблемы пересмотра кадастровой стоимости

Основные сложности, связанные с пересмотром кадастровой стоимости:

  1. Трудно доказать ошибки, нарушения или использование недостоверных данных при определении кадастровой стоимости в результате оценки. В этом случае необходимо разбираться в том, как проводится оценка, какие регламенты и нормы действовали на момент ее проведения, в чем именно заключаются ошибки или нарушения. Без специалистов сделать это бывает очень сложно.
  2. Нужно самим заказывать оценку для установления рыночной стоимости объекта на момент установления его кадастровой стоимости. Проанализировать рынок и сослаться на некие самостоятельно полученные данные не удастся. Необходимо документальное подтверждение, для чего и проводится оценка, а ее результаты подтверждаются экспертным заключением. Самостоятельный анализ рыночной стоимости поможет сориентироваться в том, стоит или нет затевать оспаривание. Но для принятие комиссией или судом решения этого недостаточно. Оценку проводят независимые оценщики, состоящие в СРО. И это, увы, потребует расходов. Стоимость услуг зависит от региона, объекта, его площади, статуса собственника. Она варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.  

Учитывая затраты времени и денег на пересмотр кадастровой стоимости, всегда нужно анализировать, насколько комиссионная или судебная процедура дадут нужный эффект.

Вряд ли выигрыш по налогам в несколько рублей оправдает затраты. Нет особого смысла в пересмотре оценки, если вы пользуетесь льготами и освобождены от уплаты имущественного налога.

Это же касается и регионов, где до сих пор налог считают по инвентаризационной стоимости недвижимости.

Если вам удалось пересмотреть стоимость недвижимости, новая величина будет действовать с момента внесения данных в кадастр. С 2015 года новые сведения учитываются при расчете налога за налоговый период, в котором было подано заявление о пересмотре (оспаривании) стоимости, но не ранее даты включения новых сведений в кадастр.

Источник: https://law03.ru/housing/article/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-dlya-umensheniya-naloga

Кадастровую стоимость недвижимости завышать перестанут

Как не допустить завышения кадастровой стоимости недвижимости и роста налогов

Налогообложение квартир, домов, гаражей и земельных участков российских граждан с 1 января 2020 года во всех регионах будет проводиться исключительно с учётом кадастровой стоимости этой недвижимости.

 Однако обилие жалоб на неточность имущественной оценки и, соответственно, завышение налогов, подтверждаемых в судах и специальной комиссии, заставляет законодателей и экспертов искать более точные инструменты определения кадастровой стоимости до завершения переходного периода. 

Устранить все шероховатости в этой сфере призван правительственный законопроект, который до конца осенней сессии планируется внести в парламент.

 Инициативу, устраняющую не только проблемные места применяемой методологии, но и вносящую принципиальные изменения в некоторые её параметры, обсудили в пресс-центре «Парламентской газеты» 18 сентября члены рабочей группы Госдумы по совершенствованию законодательства в области имущественных налогов, кадастровой оценки и оценочной деятельности. 

С методикой что-то не так

Читайте по теме С 2015 года количество регионов, перешедших с инвентаризационной системы оценки имущества на кадастровую, увеличилось с 28 до 63, а в 2018 году по новым правилам оценку имущества провели в 35 регионах.

Переход к этой системе проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) предусмотрен Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке». Согласно порядку, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости проводится бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса.

По идее, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, однако, по словам члена Комитета Госдумы по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Олега Николаева, процесс оспаривания результатов оценки как на уровне комиссии при Росреестре, так и в судах показывает, что тема несправедливой оценки имущества далеко не исчерпана. По его мнению, существующие подходы к определению кадастровой стоимости ведут к её завышению.

«Статистика свидетельствует, что из 54 тысяч обращений граждан в комиссию при Росреестре 60 процентов были одобрены и стоимость недвижимости была снижена.

А из 114 тысяч судебных исков были удовлетворены более девяти тысяч.

Методика, следовательно, не совсем верная, по которой оценивается стоимость недвижимости», — отметил депутат, предложив проанализировать опыт субъектов, «у которых уже сложилась своя практика».

Олег Николаев. Тимур Ханов / ПГ

Считать нужно правильно

Справедливость выводов депутата по части несовершенства методики оценки имущества подтвердил и замдиректора департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Берестянский. Он отметил, что при анализе правоприменительной практики выяснилось, что есть необходимость в гармонизации ряда правовых установок.

«Мы подготовили законопроект, который дальше развивает идею балансировки интересов владельцев объектов недвижимости и регионов как по части исправления ошибок при определении кадастровой стоимости, так и в части установления её в размере рыночной. В ближайшее время документ должен быть внесён в Государственную Думу», — уточнил чиновник.

По словам Берестянского, документ предполагает создание единых стандартизированных программных инструментов для облегчения процесса определении кадастровой стоимости.

С учётом потребности бюджетных учреждений в информационной базе, которая может быть использована для повышения качества определения стоимости, проект вносит изменения в декларацию характеристик объектов недвижимости.

После принятия такой нормы станет проще взаимодействовать с бюджетным учреждением, уверен представитель Минэкономразвития.

Андрей Берестянский. Тимур Ханов / ПГ

При этом замглавы департамента напомнил, что, хотя закон о кадастровой оценке и предполагает единые стандарты определения кадастровой стоимости, они нуждаются в серьёзном усовершенствовании, что также отражено в законопроекте.

«От целого ряда регионов уже сейчас к нам поступают предложения, где стоит донастроить методические указания, чтобы они стали более понятными, более приемлемыми и более исполнимыми самими бюджетными учреждениями, — пояснил Берестянский.

— Министерство приняло для себя стратегию корректировки методических указаний. На первом этапе мы вносим наиболее существенные правки, которые необходимо реализовать, что называется, здесь и сейчас.

На втором этапе запланировано создать рабочую группу, которая приступит к работе уже в октябре этого года».

Этой комиссии, куда войдут представители науки и профессионального сообщества оценщиков недвижимости, предстоит заняться дальнейшим развитием методических указаний государственной кадастровой оценки. «Надеюсь, что в течение года мы отработаем документ и к завершению переходного периода получим более качественный результат», — пообещал чиновник.

Что уже сделано для установления справедливых имущественных налогов

Читайте по теме В прошлогоднем мартовском Послании Федеральному Собранию Президент России поручил донастроить систему налогообложения недвижимости, на которую поступало много жалоб. По инициативе председателя Госдумы Вячеслава Володина были разработаны поправки в порядок расчёта имущественного налога, которые в августе 2018 года вступили в законную силу.

Закон имеет три принципиальные новации, усиливающие правовую защиту россиян.

  • Первая вступила в силу с 1 января 2019 года и предусматривает перерасчёт во всех регионах налогов на имущество физлиц и земельного налога. Новые условия расчёта предполагают в случае, если гражданин своевременно оплачивает все налоги, то при перерасчёте увеличение налога не последует.
  • Вторая новелла вводит ограничивающий десятипроцентный коэффициент по росту налога по отношению к предыдущему году.
  • Третье нововведение — новый принцип оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости. Раньше в Налоговом кодексе была норма, согласно которой, если налогоплательщик не соглашался с кадастровой стоимостью, её оспаривали путём установления индивидуальной рыночной оценки, которая применялась с 1 января года, когда гражданин подал заявление об оспаривании кадастровой стоимости. Согласно принятым поправкам, если суд признает правоту гражданина, то это решение будет означать перерасчёт всех предшествующих налоговых периодов, за которые применялась оспоренная стоимость.

Ещё одна новация касается граждан предпенсионного возраста, то есть тех, кто имел по состоянию на 31 декабря 2018 года право на назначение пенсии в возрасте 55 лет (женщины) и 60 лет (мужчины). Для них сохраняются все льготы по местным имущественным налогам.

Источник: https://www.pnp.ru/economics/kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-zavyshat-perestanut.html

Завышенная кадастровая стоимость. Как ее снизить и можно ли оспорить? на сайте Недвио

Как не допустить завышения кадастровой стоимости недвижимости и роста налогов

Начиная с 2016 года, всем собственникам недвижимости стали приходить квитанции об уплате имущественного налога по новой методике. Кадастровая стоимость недвижимости стала в разы выше и, порой, превышала рыночную стоимость объектов.

Большинство владельцев недвижимости были неприятно удивлены нововведениями. Многие жаловались на ничем не обоснованные, завышенные цифры налогов в уведомлениях. На то, что государственные оценщики стали совершенно неадекватно рассчитывать кадастровую стоимость, исходя из несуществующих цен на рынке, не выезжая на осмотр и не учитывая реальное состояние и ценность объекта.

В случае, если вы столкнулись с тем, что кадастровая стоимость вашей недвижимости неоправданно завышена, вы имеете право запросить ее переоценку. В данной статье мы рассмотрим основные нюансы, процедуру по уменьшению кадастровой цены домов и участков, а также советы владельцам куда надо обращаться и какие документы потребуется собрать.

Весь процесс по оспариванию и уменьшению кадастровой цены прописан в налоговом законодательстве. Согласно закону, владельцам недвижимости рекомендуется соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Выявляются основания для переоценки

Перед тем, как писать заявление в налоговую инспекцию, с требованием пересчитать кадастровую стоимость, стоит убедиться в том, что оценка была завышена необоснованно, и быть готовым предоставить доказательства.

На практике же, большинство собственников не готовы к этому, так как редко интересуются государственной оценкой своего имущества, и проявляют к ней интерес только в тот момент, когда получают ежегодную квитанцию об уплате налогов.

Кадастровая стоимость дома определяется путем оценки следующих параметров:

  • год постройки;
  • площадь;
  • из каких материалов построен дом;
  • расположение на местности;
  • отсутствие или наличие инженерных систем и коммуникаций.

Кроме этого, рассматриваются и другие параметры, но часто происходит так, что налоговиками в учет не берется степень износа и реальное состояние объекта недвижимости. Если грамотно подойти к вопросу, то может выяснится, что реальная кадастровая стоимость дома может быть на 30-50% меньше первоначальной.

Если есть вероятность уменьшить кадастровую стоимость, то это можно и нужно делать. Первым делом, владельцу следует заказать выписку из ЕГРН, с описанием всех характеристик участка и строений, и указанием их кадастровой стоимости. Сделать это можно несколькими способами:

  1. оформить запрос в территориальном отделении Росреестра;
  2. заказать документ через МФЦ;
  3. воспользоваться порталом Госуслуг (gosuslugi.ru), и оформить там же заказ выписки онлайн;
  4. написать обращение на официальном ресурсе Росреестра (rosreestr.ru);
  5. в отдаленных регионах можно отправить запрос через почту России, заказным письмом с уведомлением;

Чтобы получить выписку ЕГРН, потребуется оплатить госпошлину — 300 руб. для физ. лиц и 950 руб. для юр. лиц.

После того, как вы получите выписку, следует сравнить указанную кадастровую стоимость с рыночной. Для этого можно проанализировать доски объявлений, порталы и сайты агентств недвижимости, подобрав объекты, похожие по параметрам на ваш дом или участок.

Если вы обнаружите, что разница между кадастровой и рыночной ценой составит 30%-40% и выше — есть высокая вероятность получить переоценку стоимости, а соответственно и налога. И можно смело писать запрос в налоговую.

Важно! Обратиться с заявлением для переоценки можно не позднее 5 лет с момента, как произошли изменения. Именно такой период установлен законом для плановой переоценки недвижимости.

2. Вызов оценщика

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена, регламентом предусмотрено проведение независимой оценки. При выборе оценщика, учитывайте, что у него должна быть обязательно лицензия на осуществление такой деятельности.

Специалист составит сравнительный анализ всей документации и определит рациональность оспаривания кадастровой цены на ваш дом или участок. На практике есть примеры, когда разница между реальной и кадастровой стоимостью составляла буквально несколько тысяч рублей.

В зависимости от региона, цена за выезд оценщика варьируется в пределах от 5 до 10 тыс. руб.

Если по итогам изучения документов, специалист подтвердит, что кадастровая стоимость вашего объекта завышена, то с ним уже заключается договор на проведение оценки. За подготовку этого отчета тоже придется заплатить – сумма будет зависеть от местонахождения участка и сложности ситуации.

Важно: Если при оценке были обнаружены сведения, несоответствующие действительности, то нужно составить соответствующий акт расхождений, подписанный экспертом-оценщиком. Стоимость такой услуги составит от 10 до 20 тыс. руб.

Эти расходы для большинства собственников могут выглядеть неоправданными. Однако, здесь стоить учесть, что вы заплатите их разово, а вот налог с завышенной кадастровой стоимости придется платить ежегодно. Поэтому, если разница в данных между налоговиками и оценщиком большая — игра стоит свеч.

3. Сбор документов

Для оспаривания завышенной кадастровой стоимости следует собрать следующий пакет документов:

  • выписка из ЕГРН;
  • копия документа, подтверждающего право собственности;
  • оценочный акт или отчет о недостоверности данных в Росреестре;
  • паспорт;
  • заявление о снижении стоимости.

Образец заявления можно скачать и заполнить дома, или составить непосредственно по месту подачи. Следует указать все контактные данные, включая телефон для связи и изложить причины, по которым вы считаете кадастровую оценку вашей недвижимости необоснованно завышенной.

4. Рассмотрение заявления комиссией

Рассмотрением споров о кадастровой стоимости занимается специальная комиссия в Росреестре. Они могут выдать как положительное решение, так и отказ.

Основания к отказу принятия заявления могут быть следующие:

  1. собран не весь пакет документов;
  2. информация в документах о характеристиках дома и участка не соответствует действительности;
  3. истекли сроки, в течение которых можно заказать переоценку;
  4. кадастровая цена не имеет большой разницы с рыночной.

В остальных случаях, комиссия не имеет права отказать в рассмотрении заявления.

5. Ожидание решения

По регламенту, заявление на переоценку рассматривается не больше 30 дней, однако на практике на этот процесс уходит почти 2 месяца. После того, как принято решение, об этом сообщают собственнику, при этом у него есть право присутствовать на собрании комиссии, где будет вынесено соответствующее решение.

Комиссия может вынести как положительный, так и отрицательный вердикт, который возможно обжаловать в суде, в течение 10 суток. Члены комиссии также направляют уведомительное письмо о вынесенном вердикте в Росреестр.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд. Подача иска

С января 2017 года, собственники недвижимости могут подать исковое обращение в обход особой комиссии — путем судебного разбирательства. Однако стоит понимать, что данный метод оспаривания кадастровой цены является самым дорогим, поэтому не очень популярен среди населения.

Иск направляется по месту нахождения учреждения ответчика. В заявлении можно указать следующие требования:

  1. изменить кадастровую стоимость на недвижимое имущество, опираясь на выявленные несоответствия в сведениях;
  2. обжаловать действия или вердикт комиссии Росреестра.

Кроме этого, в иске указывается название суда, истца и ответчика, данные о несоблюдении прав, либо законных интересов просителя, причины и аргументы для доказательства требований, а кроме того список прилагаемых бумаг.

К иску прилагается тот же пакет документов, который был собран для комиссии, и административное решение, выданное в Росеестре. Для ответчика все документы копируются и заверяются нотариально.

Перед тем как обратиться в судебный орган, следует оплатить госпошлину: для граждан 300 руб., для юр. лиц — 2000 руб.

Как проходит судебный процесс?

В зависимости от особенностей поданного иска и предоставленной информации, суд может вынести свой вердикт в течении от 1 до 2 месяцев, однако, в особых случаях, судебные тяжбы могут продлиться и полгода. Нужно быть готовым к тому, что придется лично присутствовать на судебных заседаниях и доказывать необоснованность высокой кадастровой стоимости своего имущества.

В случае положительного решения суда, соответствующие бумаги, с корректировочной оценкой объекта автоматически направляются в налоговую, и она обязана пересчитать размер налога.

Заключение

Несмотря на вступление в силу новых правил расчета налога на имущество по кадастровой стоимости, у граждан и организаций есть законное право оспорить завышенные суммы налога, снизив кадастровую цену на свою недвижимость.

Этот процесс не прост и довольно затратный в плане финансов, времени и приложенных усилий. Зато, если вы все сделали правильно — можно существенно сэкономить на уплате налогов.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/zavyshennaya-kadastrovaya-stoimost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.