На рынке недвижимости ожидается кризис — Почему жилье дорожает?

Содержание

Почему дорожают квартиры

На рынке недвижимости ожидается кризис — Почему жилье дорожает?

После решения Центробанка увеличить ключевую ставку до 17% многие застройщики, хотя и не все, начали объявлять внеплановое повышение цен на жилье.

По данным группы компаний «Премьер», специализирующейся на жилье эконом- и комфорт-класса, повысились цены в половине жилых комплексов в Москве и области, а снизились — в каждом шестом ЖК.

В трети объектов цена оставалась на прежнем уровне.

Нынешний кризис заставляет вспоминать 2008 год и обвал цен на недвижимость. «Газета.Ru» выяснила у экспертов, чем прошлый кризис отличается от этого… →

Основной фактор, из-за которого квартиры начали дорожать, — это ажиотажный спрос, вызванный падением курса рубля.

«Из-за падения курса рубля люди начали снимать деньги в банках. Часть людей купила на эти деньги валюту, а часть — понесла снятую рублевую массу застройщикам. В какой-то момент в офисах продаж собрались огромные толпы людей», — говорит ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.

Таким образом, изменение цен — это реакция отделов продаж застройщиков на поведение покупателей. Максимально цены выросли на наиболее ликвидное жилье.

Также выше вынужденных мер накручивали цены те застройщики, которые остро нуждались в «живой денежной массе», считает Елена Щепкина.

«Финансово неустойчивые застройщики продолжили строительство части замороженных в конце лета – начале осени строек. Причем строительство было активным даже в период новогодних праздников и в лютые морозы», — говорит эксперт.

Если поднимали цены застройщики по-разному, то общей тенденцией стал выброс на продажу новых квартир: все компании старались продать как можно больше.

По словам экспертов, в декабре в Москве и области в продажу поступило квартир больше, чем за октябрь – ноябрь, вместе взятые.

Жилье на фоне кризисной ситуации в стране до конца года может подорожать на 10–20%. Об этом заявляют застройщики, объясняя, что они вынуждены… →

«Некоторые застройщики крупных проектов выставляли большие пулы квартир для расширения ассортимента (разное количество комнат, сроки сдачи, планировки), чтобы продать максимальное количество объектов по предельно высоким ценам. Это позволит перекрыть возможное снижение спроса последующих месяцев», — уверена коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц.

Откуда материалы

Если с тем, как курс рубля повлиял на поведение людей, побежавших срочно покупать квартиры, чтобы спасти свои деньги, все понятно, то к тезису о том, что квартиры дорожают, потому что из-за роста курса доллара стало дороже закупать материалы, многие относятся со справедливым сомнением.

Когда осложнились отношения с Западом и были введены санкции, застройщики рассказывали «Газете.Ru», что основную часть строительных материалов те компании, которые строят бюджетное жилье, закупают в России.

Руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков тогда говорил, что общая доля проектов на рынке, где используются иностранные стройматериалы, составляет не более 10%.

В ГК «Премьер» также отмечают, что большинство строительных компаний в России преимущественно используют российские материалы, а расчет происходит в рублях, и курс валют на этом компоненте не отразился.

В конце года, когда началась волна повышения цен, застройщики эконом-класса ссылались в целом на сложную макроэкономическую ситуацию, не вдаваясь в подробности, что именно сделало жилье дороже.

Ставки по ипотеке могут вырасти до 18–20% уже с нового года. Риелторы и застройщики говорят, что получили от банков письма с информацией о новых… →

Отвечая на вопросы «Газеты.Ru», некоторые застройщики заявили, что поставщики подняли цены на материалы.

«Покрывая возросшие издержки, связанные с финансовой ситуацией, поставщики поднимают цены.

В среднем увеличение составило 10–15%. А у поставщиков арматуры цены взлетели на 40%», — рассказывает Елена Щепкина.

Такое поведение поставщиков, работающих с металлами, эксперт объясняет тем, что им сейчас гораздо выгодней экспортировать материалы, чем продавать их на российском рынке.

В СУ-155 подчеркивают, что главным фактором, влияющим на розничные цены, является состояние рынка и настроения на рынке. В настоящее время это бегство людей в недвижимость и удорожание заимствования на девелоперские проекты.

«Для крупных компаний эти факторы не являются фатальными: например, все стройки ГК СУ-155 в основном уже обеспечены ресурсами.

Поэтому цены на недвижимость СУ-155 не растут рывками, а меняются плавно, и в первом квартале 2015 года компания не планирует резко их повышать», — заявили в компании, уточнив, что более 90% стройматериалов и работ она проводит собственными силами в России или же закупает у российских поставщиков металла и цемента.

В компании «Мортон» рост цен также объясняют ажиотажным спросом, который привел к существенному вымыванию объема предложения квартир с рынка. «В то же время из-за удорожания кредитов застройщики снижают объемы вывода новых проектов, поэтому количество предложения значительно сокращается», — говорит заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.

Экономическая ситуация, которая держала россиян в напряжении весь год, вызвала оживление на рынке жилья — многие стали вкладывать сбережения в… →

Импортные материалы используются в основном компаниями, занимающимися отделкой построенных квартир, и теми, которые строят более дорогое жилье — фактически начиная с бизнес-класса.

Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов считает, что практически в любом девелоперском проекте есть доля валютных материалов, которая может варьироваться от 20 до 60%. Компания занимается строительством жилья класса бизнес, премиум и де-люкс, и в некоторых объектах доля импорта приближается к максимуму.

«На одном из объектов мы используем импортные составляющие: начиная от фасадов и оконного профиля и заканчивая высококачественной инженерией и лифтами», — говорит Алексей Белоусов. Однако из-за кризисной ситуации компания приняла решение перевести расчеты на рубли, зафиксировав доллар по внутреннему курсу по цене 36–40 руб. для разных объектов.

«Чем выше степень готовности объекта, тем ниже его зависимость от валютного курса», — пояснили в Capital Group.

Компания Rose Group для объекта бизнес-класса импортирует фасадные материалы, оборудование инженерных систем (лифты, трубы, радиаторы, сантехника, светодиодные светильники), ряд материалов для отделочных работ, а также составляющие для обустройства общественных зон и детских площадок.

Недвижимость, которая традиционно считается одним из самых надежных способов сохранить капитал, становится менее доступной: ипотека дорожает , а… →

«Далеко не все из вышеперечисленного можно заменить российскими аналогами, тем более что некоторые российские производители также подняли цены на свои материалы.

В нашем проекте стоимость зарубежных материалов выросла на 15–20%», — говорит коммерческий директор Наталья Саакянц.

При этом цены на квартиры в проекте, о котором идет речь, были подняты на 4–5%, в зависимости от очереди строительства.

Однако цены на квартиры застройщики поднимают по своему усмотрению. В основном компании стараются сдерживать рост цен, насколько это возможно, и корректируют цены на 5–10%.

Если же цены вдруг подняли на 25–30%, стоит задуматься о положении дел в этой компании, считают эксперты. Также есть вероятность, что такие компании просто используют экономическую ситуацию, чтобы задрать цены.

Ключевая ставка

Участники рынка говорят, что на рост цен может повлиять и ключевая ставка, установленная ЦБ в декабре на уровне 17%. Тогда застройщики говорили, что вряд ли такая ставка продержится долго, а кроме того, на проекты, которые уже находятся в стадии реализации, она не должна влиять.

Кризис может скорректировать планы по вводу жилья в стране. Пока застройщики массово не заявляют о намерении резко сократить строительство, а власти… →

Если же ключевая ставка сохранится на уровне 17% долго, тогда застройщикам придется либо откладывать новые проекты, либо брать на них более дорогие займы, что не может не отразиться на ценах.

«Данная тенденция в полной мере проявится только через год-два, когда на рынок начнут выходить проекты, финансируемые по более высоким ставкам. К примеру, сейчас банки выдают девелоперам кредиты под 25% годовых и выше», — говорит вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова.

Наталья Саакянц добавляет, что ключевая ставка может повлиять на цены квартир в проектах, где финансовые условия сейчас находятся еще на стадии согласования, и в проектах на начальной стадии строительства.

«Кроме того, известны случаи, когда по уже утвержденным договорам были изменены условия, а при текущей ситуации на рынке и в случае ее усугубления возможны прецеденты, когда и ряд текущих договоров будет пересмотрен», — говорит эксперт.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2015/01/14_a_6375073.shtml

Убыточные метры: почему в России дешевеет жилье

На рынке недвижимости ожидается кризис — Почему жилье дорожает?

Квартиры на вторичном рынке подешевели в 60% российских городов за пять лет. Почему на стоимость жилья влияет благоустройство и как понять, что с покупкой квартиры лучше подождать, выяснили студенты курса «Как стать дата-журналистом» в Институте «Стрелка» для «Известий».

Студенты проанализировали базу объявлений о продаже жилья с января 2014 по февраль 2019 года сайта Domofond.ru. Сравнили их с данными Росстата о численности населения. В выборку попали 349 населенных пунктов, включая все города от 250 тыс. человек. Там живут ⅗ россиян.

Квартиру не стоит покупать, если в городе:

— идет интенсивное строительство, а в инфраструктуру вливаются бюджетные средства ( ближайшие годы цены могут незначительно снижаться, но затем может начаться рост);

— крупных предприятий больше, чем средних и малых (если следующий виток кризиса приведет к закрытию даже одного крупного завода, это может обрушить локальный рынок жилья);

— мало общественных пространств, в том числе детских площадок, и неразвитая транспортная инфраструктура (в моменте жилье в «городах не для людей» может дорожать, но эти проблемы ускорят падение рынка в кризис);

— нет моря.

Судить о настоящих ценах на недвижимость по объявлениям можно, уверяет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «Реальные цены сделок отличаются на 5–6% от цифр, которые продавцы изначально указывают в объявлениях. В 2017 году этот показатель достигал 10%, а до кризиса, напротив, не превышал трех».

Почему дешевеющее жилье это плохо

Возможность заработать — главная причина переезда работоспособного населения. Но для него важны как количество предприятий, так и ширина тротуаров, количество детских площадок и маршрутов общественного транспорта.

«Если брать пример Москвы, то после реконструкции улиц увеличился пешеходный поток, стали лучше условия для бизнеса, — объясняет автор блога «Город для людей» Аркадий Гершман. — Для среднего класса, а это люди семейные, важна безопасность среды.

Если родители каждое утро отводят ребенка в школу, потому что нет возможности отпускать одного, иначе его сразу собьет машина, то это время люди не работают, их КПД уменьшается и приток в экономику города снижается».

Падение стоимости жилья — явный сигнал, что город начинает терять людей. И дело не только в естественной убыли. Он не привлекает новых жителей и проигрывает конкуренцию.

Мнение урбаниста Гершмана подтверждают данные Росстата. В десятке городов, где недвижимость подешевела сильнее всего, численность населения снижается уже несколько лет. Исключений два: Киров (девятое место, за пять лет население увеличилось на 4,1% — до 507 тыс. 155 человек) и Волгодонск (десятое место, рост 0,9% — до 17 тыс. 729 человек).

Они отличаются от других аутсайдеров еще и тем, что цены после кризиса там восстанавливаются. В Кирове низшая точка в 38 тыс. 470 рублей за квадратный метр была пройдена летом 2017 года, по итогам февраля цена равняется 40 тыс. 200 рублям. В Волгодонске цены к лету 2018-го упали до 31 тыс. 800 рублей и сейчас составляют 32 тыс. 400 рублей за квадратный метр.

Почему дешевеющее жилье это хорошо

Кроме отъезда работоспособного населения на заработки, есть и другие причины падения цен на недвижимость, в том числе позитивные, отмечает главный редактор Domofond.

ru Ирина Филатова: «Например, если жилье в городе было переоценено, то в годы экономической стагнации цены будут корректироваться сильно, чтобы прийти в соответствие со спросом и возможностями покупателей. На рынок могут выйти новостройки экономкласса, и средние цены на жилье снизятся.

Наконец, может наступить кризис, когда цены падают по всей стране, как это происходило с 2015 по 2017 год».

Так падали цены на вторичном рынке в Санкт-Петербурге, Сочи и Казани. «В окраинных районах Петербурга шло интенсивное строительство сравнительно доступного жилья, и эта конкуренция влияла и на средние цены на вторичку.

Ряд городов получил ощутимые вливания в инфраструктуру, в частности в связи с Олимпиадой и чемпионатом мира (например, квартиры в Сочи и Казани за кризис почти не просели в цене).

Где-то, напротив, закрывались производства, и люди покидали города в поиске работы — в этом случае жилье дешевело сильнее, чем в среднем по стране», — говорит Филатова.

В Минстрое России также считают, что «снижение цен на вторичном рынке может свидетельствовать о том, что меры по стимулированию жилищного строительства, принятые правительством России, сработали».

«Поэтапное совершенствование законодательства в сфере долевого строительства, направленное на усиление защиты прав граждан-соинвесторов, вернуло доверие граждан и к покупке жилья на стадии строительства, — уверены в пресс-службе министерства.

— Программа субсидирования ипотечной ставки, позволившая приобретать жилье в новостройках по льготной ипотечной ставке, также сделала рынок первичного жилья более привлекательным.

Кроме того, с начала 2017 года рыночный уровень процентных ставок по ипотечным кредитам постепенно снижается и уже достиг рекордно низкого уровня. Это делает новое современное жилье доступным для граждан».

Статистику объявлений о продаже жилья в новостройках Domofond.ru ведет только с мая 2016 года и по 186 городам. Так что сравнить докризисный и послекризисный рынок — как со вторичкой — нельзя. Но тренд виден. Можно говорить, что квартиры в новостройках дешевеют чуть более чем в 40% городов (против 60% на вторичном рынке).

историк.рф

«Подслушано Кирово-Чепецк»: На нашем заводе стоимость талона на питание упала со 140 рублей до 98 рублей. В связи с этим хотелось бы задать вопрос руководству. У вас совесть есть? Или, может, вы как-то поясните принятие данной меры? Человек приходит работать с веществами 1-го класса опасности, т.е.

опасными для жизни, кислоты, фтор, работа с которыми ведется в промышленных масштабах. Смены по 12 часов, работа в ночь, с промышленными установками. Работа на высоте, в грязи. Какого качества питание можно предложить за 100 рублей? В цену надо заложить стоимость продуктов питания, работу персонала, содержание имущества и, наверно, какую-то маржу.

Вы что, отравления ждете? Вы сами себе такие талоны выпишете и будете есть на них каждый день? Анонимно

Среди рекордсменов по скорости падения цен на квадратный метр на вторичном рынке у сервиса есть данные о первичке только по одному городу — Кирову.

Там цены на новостройки за последние три года выросли с 42 тыс. 56 рублей до 47 тыс. 318 рублей (+12,5%).

За тот же период (май 2016 — февраль 2019 года) на вторичном рынке Кирова квадратный метр подешевел с 45 тыс. 245 рублей до 40 тыс. 197 рублей (-11,1%).

Обобщать и говорить о том, что жилье «в целом» дешевеет в стране, руководитель портала недвижимости отказывается. «Если говорить о вторичном рынке жилья по России в целом, то за период с 2014 по 2019 год цены в расчете за квадратный метр выросли.

Если в феврале 2014-го цена предложения на вторичке составляла в среднем 62 тыс. 28 рублей, то в феврале 2019-го — 64 тыс. 171 рубль. Таким образом, повышение составило 3,5%. Но это «средняя температура по больнице».

Ситуация в каждом городе уникальна», — настаивает Ирина Филатова.

Моногородам тяжелее всего

Первые три места в рейтинге дешевеющего жилья на вторичном рынке заняли три моногорода: Кирово-Чепецк (-29,1%), Асбест (-29%) и Киселевск (-28%). «Когда у тебя город с развитой экономикой, то опора делается на средний или мелкий бизнес.

Это стабильный игрок, который умеет подстраиваться под ценности времени, под спрос и предложение. А если у тебя монопроизводство и комбинат закрылся, то город просто не приспособлен для дальнейшего развития.

Его нужно перестраивать как физически, так и психологически», — отмечает Аркадий Гершман.

Надым (-26,2%) и Коркино (-23,5%), также вошедшие в пятерку аутсайдеров, формально моногородами не являются. Потому что не формировались вокруг одного предприятия, где работает большая часть населения.

Но у них тоже есть четкая промышленная направленность.

В 1967 году в поселке оленеводов Надыме (первое упоминание — XVI век) обнаружили крупное месторождение газа, и сейчас там добывается 11% всего газа в стране.

www..com/Надым

«Подслушано Надым»: Вымирает город — предприятия закрываются, молодежь уезжает. Молодым специалистам негде работать, кроме как на комбинате, который не позволяет им развиваться и строить свое будущее. Илья

На стоимость недвижимости в Надыме, вероятнее всего, повлияло падение цен на газ во время кризиса 2015–2017 годов. В течение 2014 года квадратный метр в городе, пусть и не сильно, дорожал, достигнув к сентябрю пика в 61 тыс. 105 рублей. Затем началось затяжное падение, которое ускорилось в начале 2016 года. К тому моменту годовое снижение цен на российский газ превысило 50%.

Рядом с Коркино, поселением на оживленной дороге между двумя крепостями (первое упоминание — XVIII век), в 1931 году начали бурить второй по глубине в мире угольный разрез. Хотя в городе, оказавшемся на пятом месте в рейтинге дешевеющих городов, есть кондитерская, стекольная и еще несколько фабрик, главное предприятие около разреза закрыли в 2017 году.

сайт администрации Коркинского городского поселения/www.korkino74.ru

«Подслушано Коркино»: С женой занимаемся бизнесом в нашем городе много лет и заметили, что с конца 2018 года продажи очень упали. Неужели наступило то время, когда у людей совсем нет денег? Неужели начался тот самый кризис, о котором говорят последние годы? Анонимно

Киселевск (третье место), как и Коркино (пятое), — города угольщиков. И по графикам видно, что в 2014 году цены на недвижимость в них росли слабее, чем в городе химиков Кирово-Чепецке или Асбесте, возникшем вокруг асбестового месторождения.

Большая сырьевая тройка: нефть, металл и уголь — начала дешеветь еще в самом начале кризиса. Этот процесс корреспондент «Ъ» и научный сотрудник Всероссийской академии внешней торговли Александр Зотин назвал в январе 2015 года сырьевым суперциклом падения.

«Общая причина падения цен на рынке недвижимости — кризис 2015–2017 годов. Но для экономически неблагополучных городов и поселков он стал катализатором и усилил уже существовавшие проблемы и на рынке недвижимости, и в городской экономике в целом», — комментирует главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова.

www.photogoroda.com

«Подслушано Киселевск»: Господи, во что вы превратили город Киселевск, первое — он теперь и вовсе не город а Киселевский округ, второе — пылища, грязища, смог. Сегодня 6.01.

2016 днем, примерное время около 4 дня, я побывал в центре города около стадиона «Шахтер» я гость города, можно сказать, задохнулся от смога, свисающего над городом, — над округом запах в городе такой, как будто только разрез бахнули. Александр

В 2016 году была принята федеральная программа развития моногородов. Ее основной целью как раз было снизить их зависимость от работы градообразующих предприятий. Поселениям выделяют субсидии, а на местах обучают специалистов, в том числе развитию общественных пространств. Динамика цен на недвижимость позволяет сделать три вывода.

Во-первых, в некоторых моногородах субсидии если не спасли, то по крайней мере улучшили ситуацию. Во-вторых, рост цен на недвижимость скорее связан с вложениями в промышленность. В-третьих, самые успешные моногорода — те, которые имеют выход к морю. Это видно и по распределению дорожающих и дешевеющих городов на карте в начале статьи.

www.asbest.name

«Подслушано Асбест»: Здравствуйте, жители Асбеста, вот подскажите, пожалуйста,тут хоть что-то имеется у вас, в городе, кроме исключительных моментов, когда попадаются красивые девушки. Места для развлечений отсутствуют либо есть, но столь убогого обслуживания я еще не видел).

Вот чем тут можно заниматься вечером, когда есть свободное время? Город-стакан. Все либо пьют, либо делают вид, что что-то делают. Наша компания тут ненадолго, слава богу, если быть честным. P.S.

Крик души, жалко молодое поколение, проживающее именно в этом городе, бегите, пока есть возможность. Дмитрий

Рекордсменами по росту цен на вторичном рынке жилья стали судостроительный Северодвинск (+30,6% — до 68 тыс. 625 рублей ) и Каспийск (+18,2% — до 43 тыс. 920 рублей), где строят новый военный порт. Оба они получили субсидии по программе поддержки моногородов, которую продлили до 2036 года.

Делать однозначные выводы как по успехам программы развития моногородов, так и по рынку жилья в целом пока рано. «Рынку недвижимости России еще нет и 30 лет. И за это время, к сожалению, не было даже десяти спокойных лет без дефолтов и кризисов», — напоминает Ирина Филатова из Domofond.ru.

Источник: https://iz.ru/860796/ignat-shestakov-nadezhda-kozhukhova/ubytochnye-metry-pochemu-v-rossii-desheveet-zhile

Недвижимость. Прогноз на 2020 год: цены на вторичную недвижимость рухнут

На рынке недвижимости ожидается кризис — Почему жилье дорожает?

Рынок недвижимости России вновь продолжает идти вниз. Чуда не произошло и не произойдет. А так хотелось. 2018 и 2019 годы застройщики подняли цены на первичное жилье на 10-20%% в зависимости от региона и сегмента жилья.

Рост цен оправдывали инфляцией и переходом на проектное финансирование. Но на прочь отбрасывался тот факт, что реально располагаемые доходы населения падают уже пятый год подряд. Спрос не растет.

Поэтому инвестиционная привлекательность жилья снижается.

Спрос на недвижимость, в т.ч. на новостройки поддерживался и поддерживается двумя способами.

Первый – государственная помощь. Я называю «костыли» рынка недвижимости. Это материнский капитал, выплата 450 тысяч рублей на погашение ипотеки, льготная ставка по ипотеке, военная ипотека, различные жилищные сертификаты.

Второй – снижение ставок по ипотеке. За эти два года ставки не только снижались, но и росли. Было видно как в 2018 году с повышением ставок падали продажи. Но сейчас взят курс на снижение ставок и в 2020 году мы увидим ипотеку по 7%.

Однако снижения ипотеки и костылей оказалось недостаточным, чтобы взбодрить рынок недвижимости. Более того, в 3-м квартале 2019 года рынок новостроек рухнул. По данным росресстра количество сделок по новостройкам снизилось на треть по сравнению с прошлым кварталом.

Аналитики пытаются снизить масштабы падения, объясняя тем, что в предыдущем квартале было много технических сделок, но падение есть.

Я реально смотрю данные за пять лет и вижу падение продаж по конкретным застройщикам, в целом уменьшение количества сделок по первичке, вижу перенос сроков сдачи объектов.

Перераспределение рынка и прогноз цен на 2020-й год на квартиры в новостройках

Другой момент. Перераспределение рынка. Уходят мелкие застройщики, остаются крупные игроки. Возьмет Ставропольский край. Не только потому, что я здесь живу в самом благоустроенном городе России, но и потому что регион становится альтернативой Краснодарскому краю для переезжающих на Юг.

Другой момент – здешний застройщики оказывают сильное влияние на весь рынок первичной недвижимости Юга России, задают тренды и строят жилье и в Краснодаре, ив Ростове, опережая по объему местных застройщиков. Рынок новостроек Ставропольского края выглядит так.

Есть две компании: «ЮгСтройИнвест» и «Третий Рим» — их доля рынка, если учитывать и дома блокированной постройки, более 60%. Более того, ЮСИ – компания №1 в России по числу эскроу-счетов, а по объемам застройки жилья в квадратных метрах занимает третью строчку.

«Третий Рим» занял другую тактику – сконцентрировался на строительстве собственного города на 100 тысяч человек – жилого района «Гармония», где помимо квартир, предлагаются таунхаусы, флэтхаусы, дуплексы, особняки и т.п..

Концентрация рынка обычно приводит либо к повышению цен, либо к стабилизации, если спрос падает. Что мы и увидим. И в Ставрополе, и в Москве, и в Краснодаре. Падения цен на квартиры в новостройки в скором будущем не ждите. Ипотеку снизят, придумают какую-нибудь помощь, но продажи обеспечат с помощью государства.

С прогнозом цен на первичную недвижимость в 2020 году все понятно – цены стабилизируются. Укрупняющиеся застройщики имеют достаточный запас средств и рентабельности, чтобы пережить стагнацию продаж. Рентабельность такова, что строительство в разумных объемах будет выгодно.

Прогноз цен на 2020 год на вторичную недвижимость

А вот тут веселее. В 2018-2019 годах вторичная недвижимость также росла в цене как и новостройки.. Однако повышение цен не было подкреплено ничем кроме того, что все вокруг повышают. В результате в 2020 году мы увидим как вторичная недвижимость сильно просядет в цене. Правда это не касается ликвидных локаций в мегаполисах. А вот спальные районы в тех же миллиониках станут доступнее.

Ситуация будет разворачиваться следующим образом. Крупные застройщики цену стабилизируют, но снижать не будут, поскольку у них длинный бизнес, они любого переживут.

Владельцы вторичного жилья не могут позволить себе роскошь продавать объект два-три года. Год уже является критичным периодом экспонирования жилья.

Практика показывает, что спустя полгода после выставления жилья на продажу продавец готов подвинуться серьезно. И таких продавцов в 2020 году наберется масса.

Стоит учитывать также и другие факторы. В целом российский покупатель предпочитает новостройки, чем вторичное жилье. И второй фактор – условия кредитования покупки в новостройках часто более выгодно, чем на вторичное жилье. К тому же многие банки софинансируют ипотечные программы своим покупателям. Вышеупомянутые ЮСИ и «Третий Рим» не исключение.

Так что, если вы намерены продать свою старую квартиру в спальном районе, продавайте сейчас. Дальше они будут стоить дешевле. Мой прогноз прост — цены откатятся на 10-30%%, т.е. на двухлетний уровень.

А если произойдет кризис, то и вовсе могут вдвое подешеветь. Подобное случилось в США когда лопнул ипотечный пузырь. Там можно было и за треть стоимости жилье приобрести, если располагал наличными деньгами.

А как вы считаете в 2020 году подорожает вторичка или подешевеет? И есть ли в России альтернатива жилью как инструменту инвестирования свободных денег?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/595dd44f3c50f7579cfca599/5de4cf2d1ee34f00afa7d5a7

Прогноз цен на недвижимость на 2020 год. Упадут ли цены в кризис?

На рынке недвижимости ожидается кризис — Почему жилье дорожает?

Тема цены на недвижимость волнует людей, собирающихся ее приобретать или продавать.

В реалиях нестабильной экономической ситуации и отголосков недавнего экономического кризиса люди озадачены вопросом о том, выгодно ли совершать сделки с недвижимостью в краткосрочном периоде или целесообразно отложить свои намерения до лучших времен.

Какими будут цены на рынке жилья в 2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Экономический кризис 2008 года до сих пор оказывает свое негативное влияние на рынок недвижимости в России. Постоянное снижение реальных доходов населения до 2019 года привели к снижению финансирования застройщиков. Упал денежный оборот в отрасли, жилые объекты стали возводиться в меньшем объеме.

В предыдущие два года (2018-2019) наблюдалась следующая ситуация:

  • Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек. Это говорит об ориентации людей на относительно малогабаритное и дешевое жилье.
  • Появилась существенная разница показателей по строительству в разных регионах страны.
  • Многие строительные компании, завершая строительство объекта, не спешили браться за новые из-за нестабильной экономической ситуации.
  • Реализовать новые квартиры стало тяжелее, особенно в Москве.

Сейчас происходят серьезные изменения условий на рынке, меняются они из-за действий государства.

Ужесточение законодательства

Участие строительных компаний в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 2020 году. Это связано с введением поправок в законодательство, предполагающих переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

С января 2019 года введены следующие правила для строительных организаций:

  • финансовое участие застройщика в строительстве должно быть не менее 10% от стоимости проекта;
  • одно разрешение на постройку дает право на строительство только одного объекта;
  • банковские счета застройщика находятся под более тщательным контролем со стороны банка;
  • застройщиком сможет стать только организация с трехлетним опытом строительства многоэтажек, а в совокупности она должна построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

Влияют ли эти ограничения на стоимость жилья? По многим экспертным оценкам, безусловно, влияют. Объясняется это очень просто.

При строительстве многоквартирного дома с участием капитала дольщиков, средства, полученные таким образом, являлись фактически бесплатными для строительных организаций.

С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.

Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%.

Следовательно, увеличится и себестоимость строительства. Чтобы вернуть эту разницу и извлечь наибольшую выгоду от продажи квадратных метров, застройщики не будут продавать жилье на стадии котлована, а предпочтут продавать уже обустроенные под ключ квартиры. Это, конечно, отразится на цене квадратных метров в многоквартирных новостройках. Она неизбежно поднимется.

Рост цен на недвижимость на первичном рынке по оценкам специалистов составит около 20% к 2020 году, когда жилье, построенное до изменения законодательства, будет полностью распродано.

Повышение НДС

В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%. Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом.

Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС. Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья.

Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.

Ставка ипотечного кредитования

Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки.

Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2019 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в январе было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год.

Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.

Факторы негосударственного влияния на цены рынка недвижимости

Существует еще несколько факторов, влияющих на ценообразование в жилищной сфере, которые не продиктованы государством на законодательном уровне. Рассмотрим их далее.

Строительство более качественного жилья

Застройщики стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Поэтому они и платят за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в новостройках.

Инфляция

Этот фактор тоже стоит учитывать при решении отложить сделку с недвижимостью до лучших времен. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4%. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в сложившейся ситуации нестабильности он может намного превысить это значение.

Уровень доходов населения

Снижающийся уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость, так как этот фактор влияет на потребительский спрос. Но тут государство, как было отмечено ранее, пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки. Что до недавнего времени у него неплохо получалось.

Регион и класс застройки

Перекос в цене, если сравнивать разные регионы России, сохраняется. Он может достигать существенных значений. Это зависит от экономической обстановки конкретной местности.

Класс жилья, конечно, тоже имеет значение. Так как при значительном увеличении цены за квартиры премиум класса, увеличение стоимости обычного жилья в сравнении с последними может быть не таким резким. Состоятельные люди готовы платить за комфорт и безопасность больше. А обычные покупатели в основном ориентируются на доступность приобретения недвижимости.

Прогнозы

Прогноз цен на недвижимость на 2020 год неоднозначный. Государственные структуры прогнозируют повышение цен к 2025 году, но утверждают, что оно будет плавным (в районе 2-3 процентов в год), так как подпадет под влияние выгодных ипотечных ставок.

Среди участников строительного рынка преобладает мнение о резком увеличении стоимости жилья на 20% к 2020 году.

Прогноз аналитиков основывается на том, что строительные компании, скорее всего, предпочтут отказаться от какого-либо участия дольщиков (эскроу-счетов) и продавать уже готовое жилье, получая наибольшую выгоду от участия в строительстве.

До 2020 года цены будут немного сдерживаться из-за ввода в эксплуатацию домов, строительство которых идет по старым правилам — с участием дольщиков.

Что ждет рынок вторичного жилья? На него все так же будет влиять уровень доходов населения, доступность ипотеки и экономическая ситуация в стране.

Рынок загородной недвижимости не пользуется популярностью, поэтому цены на дачи и загородные дома, вероятнее всего, не будут меняться или начнут снижение.

Из вышесказанного следует, что людям, собирающимся приобретать недвижимость и ориентирующимся на доступность жилья, стоит обратить внимание на объекты, которые строятся с участием дольщиков, пока они еще есть на рынке. Как только эти дома будут распроданы, стоимость жилья в новостройках заметно поднимется. На цену могут повлиять и другие факторы, связанные с экономическим состоянием страны.

Людям, которые готовы платить за безопасность и комфорт, можно подождать сдачи объектов, введенных после ужесточения законодательства.

В любом случае подход к каждой сделке с недвижимостью должен рассматриваться индивидуально. Покупателям стоит исходить из финансовых возможностей, гарантий трудоустройства при решении взять жилье в ипотеку, наличия другой недвижимости в собственности и других моментов. Продавцам, возможно, стоит подождать пока цены вырастут, чтобы извлечь наибольшую выгоду от реализации жилой собственности.

Источник: http://rublgid.ru/2020/prognoz-cen-na-nedvizhimost/

Рынок жилья готовит катастрофу

На рынке недвижимости ожидается кризис — Почему жилье дорожает?

На российском рынке жилья происходит что-то неладное, или вот-вот начнет происходить. Огромные масштабы жилищного строительства, на фоне снижающихся доходов значительной части населения вызывают беспокойство экспертов.

Как сообщает «Коммерсант» со ссылкой на отчет ового агентства стройкомплекса (РАСК), портфель потенциальных банкротов в строительном комплексе достигает 7,8 млн кв. мю, причем уход с рынка мелких и средних застройщиков может начаться уже этим летом.

Дело швах

По данным РАСК, в 2018 году по всей стране на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем в 2017 году. Общая площадь объектов банкротящихся девелоперов составила 4,5 млн кв. м.

В самой худшей ситуации находятся 111 застройщиков, которые в 2018 году были признаны несостоятельными, так как на их балансе находится 3,6 млн кв. м. незавершенного строительства, или 77,8 тыс. квартир, на которые рассчитывают их реальные покупатели.

Эксплуатация примерно 60% объектов, которые в 2018 году находились на балансе у банкротов, должна была начаться после 2020 года. По словам представителей Минстроя, объекты, готовые менее чем на 30%, к которым как раз относится жилье, ввод которого запланирован на 2020 год, обладают наибольшим риском банкротства.

Снова обманутые дольщики?

Еще совсем недавно можно было подумать, что строительному буму в России, особенно в ее наиболее благополучных регионах, не будет конца — под застройку уходили все мыслимые и немыслимые площадки вне зависимости от их местоположения и наличия обременений.

Сегодня начинает выясняться, что все больше девелоперов, нахватав объектов, просто не имеют возможности завершить начатое строительство.

Учитывая, что практически за каждой квартирой, зависшей у застройщика — потенциального банкрота, стоят реальные люди с надеждами на собственное жилье и взятыми под это кредитами, проблема обманутых дольщиков может снова встать в полный рост.

В чем причина?

Почему начинает давать сбой колоссальная строительная машина, на протяжении нескольких лет только наращивавшая обороты?

По словам бизнес-омбудсмена Бориса Титова, на это есть две причины.

«Первая — ипотека дорожает, стоимость квартир повышается. А платежеспособный спрос, как все видят, падает, — говорит бизнес-омбудсмен. — Надо работать со спросом, субсидировать ставки по ипотеке».

Вторая проблема, по мнению Титова, связана с переход застройщиков на эскроу-счета, который может привести к уходу с рынка многих компаний.

«Сейчас тем, у кого цикл работ выполнен на 70%, разрешается остаться на старой системе, — напоминает Борис Титов. — Остальным придется переходить на эскроу-счета. И для тех, кто успел сделать процентов 50, у кого все было хорошо, условия изменятся. И возможные трудности с получением кредита, его удорожание (по расчетам, на 5−7%) приведут к увеличению стоимости квартиры и дальнейшему падению спроса. В результате государство само обманет дольщиков, вместо того, чтобы их защитить».

Поясним, что по версии авторов этого нововведения, предполагается, что деньги дольщиков (ради их же безопасности), должны передаваться не напрямую застройщикам, а храниться на специальных эскроу-счетах в банке.

Предполагается, что под эти депозиты девелопер может получать кредиты и вести строительство. Забрать заблокированные деньги дольщиков и погасить взятые кредиты он сможет только после завершения строительства.

Причины принятия закона об эскроу-счетах в целом очевидны. Таким образом государство пытается поддержать аффилированные с ним крупные девелоперские компании, оградив их от возможных неурядиц, в том числе и с дольщиками.

Однако, в нынешних условиях данная схема работает преимущественно только с самыми крупными застройщиками, располагающими значительными собственными средствами, и гораздо меньше подходит для мелких и средних девелоперов.

Источником рисков становятся банки, не торопящиеся выдавать строителям кредиты, ввиду собственной пессимистической оценки будущего рынка жилья. Все это является потенциальной причиной масштабной волны банкротств, которая может накрыть строительную отрасль в обозримой перспективе.

Принцип велосипеда

Здесь имеет смысл обратить внимание на первую причину, обозначенную Борисом Титовым — падающий спрос и дорожающая ипотека.

Строительный рынок чем-то сродни велосипеду, который едет только до той поры, пока седок крутит педали. Девелоперы живут и стремительно богатеют только в условиях постоянного притока на рынок новых средств, а проще говоря — жилищного бума. Когда этот приток сокращается, «велосипед падает», и строители остаются один на один с миллионами квадратных метров никому не нужного недостроя.

Падать «велосипед» начал не сегодня, а еще несколько лет назад, однако тогда были найдены способы его удержания в вертикальном положении. И таких способов было два: активное развитие агломераций вокруг успешных городов, где еще оставались деньги и работа, а также, разгон ипотеки.

Первый способ позволял осуществлять «фильтрацию» населения страны и выделение из него наиболее платежеспособной части с последующим ее переселением в Москву и еще несколько относительно благополучных регионов.

«Отфильтрованная» часть, сама того не понимая, подтолкнула строительный бум и озолотила тех, кто еще не успел озолотиться в строительном секторе.

Издержками этого процесса стало бесконтрольное разрастание агломераций, уплотнение застройки в городах и ухудшение условий повседневной жизни (скученность, пробки, недостаток инфраструктуры) в Москве и ряде других городов.

Не меньше вопросов вызывает и ипотека. Жажда денег со стороны строительного лобби способствовала формированию ипотечного бума.

Для тех, кто не мог купить жилье сразу, была обеспечена возможность занять необходимые деньги на длительный период под не самый низкий процент.

Таким образом, граждане оплатили застройщикам квадратные метры голого бетона, еще не заработанными деньгами, отрабатывать которые им предстоит еще долгие годы.

В сухом остатке

Судя по приведенным выше данным РАСК, мы наблюдаем разрастающийся кризис в строительной отрасли, чреватый волной банкротств застройщиков. Введение эскроу-счетов приведет к уходу с рынка мелких и средних девелоперов, за которыми значатся десятки тысяч недостроенных квартир.

Нет ни каких гарантий, что все компании-банкроты будут выкуплены своими более удачливыми коллегами. Во-первых потому, что далеко не все их объекты достаточно привлекательны, а во-вторых из-за постепенно сокращающегося платежеспособного спроса на жилье.

Все это становится основанием для появления тысяч новых обманутых дольщиков.

Еще хуже обстоят дела с ипотечниками. В случае банкротства застройщика, они остаются один на один с кредитом и непонятными перспективами достройки уже оплаченных квартир.

Все вместе это называется кризисом на жилищном рынке, который становится производной общеэкономического кризиса, развивающегося в стране уже не первый год. Его движущей силой является сокращение доходов населения, которое, похоже, уже дошло до того уровня, после которого «строительный велосипед» уже не может сохранять вертикальное положение.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/41854113-rynok-zhilya-gotovit-katastrofu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.