Новости рынка недвижимости — рост цен на жилье и новая система оценки квартир

Содержание

Рынок жилья Петербурга: цены растут на спаде

Новости рынка недвижимости — рост цен на жилье и новая система оценки квартир

23.10.2019 | 08:00 3222

Ажиотаж закончился, и рынок новостроек Петербурга начал замедляться. Эксперты говорят о возврате к стабильности. Но цены на жилье при этом продолжают ползти вверх.

Со второй половины прошлого года рынок новостроек был на подъеме: покупательские страхи роста цен из-за запрета долевки обеспечивали застройщикам рекордные продажи. Теперь рынок взял курс на замедление, а все надежды только на дешевеющую ипотеку.  

Продажи на миллион

За три месяца после «сакральной» даты 1 июля – начала перехода застройщиков на рельсы эскроу – особого провала не случилось.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», с июля по сентябрь застройщиками Петербурга и ближайших пригородов реализовано 1 млн кв. м жилья (25 тыс. квартир) – традиционный уровень продаж последних четырех-пяти лет.

Но это уже гораздо меньше, чем в ажиотажном втором полугодии 2018-го (1,3 млн и 1,5 млн квадратов за квартал) и в первом полугодии 2019-го (по 1,1 млн кв. м).

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу фиксирует за девять месяцев рост заключенных ДДУ на 26% (66,3 тыс.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но если сравнивать третий квартал со вторым, то обнаружится спад на 40% (17,2 тыс. ДДУ против 28 тыс.).

Эксперты в тренде снижения не видят ничего критичного. «Продажи идут в спокойном режиме, без ажиотажного спроса», – отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

«Безусловно, того спроса, который мы наблюдали до вступления в силу поправок в жилищное законодательство, уже нет. Покупательская активность возвращается в свое привычное русло. Говорить, что спрос себя исчерпал, вряд ли возможно», – говорит генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.

Некоторые компании отчитались об увеличении объемов сделок за девять месяцев. Но победных релизов застройщиков о росте продаж стало гораздо меньше: конкуренция на рынке обостряется, и «остающегося» спроса перестает на всех хватать.   

По словам всех экспертов, главным драйвером рынка остается ипотека: все надежды связаны с дальнейшим смягчением банками условий кредитования, что поддержит покупательскую активность. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», если в первом полугодии на фоне повысившихся ставок доля сделок с ипотекой снизилась с 64 до 58%, то по итогам третьего квартала этот показатель подрос до 64,6%.

Предложение подтаивает

Застройщики все реже подстегивают спрос стартапами: с начала этого года их было лишь 28 – против 60 за девять месяцев 2018-го. Особенно бедна на новинки оказалась Ленобласть – за третий квартал здесь на рынок вышел только один новый ЖК. Необходимость запускать все новые стройки только через эскроу с проектным финансированием резко сократило число пилотов.

Но и пополнять рынок за счет предложения в старых проектах многие игроки после 1 июля уже не торопятся.

С июля по сентябрь застройщики вывели чуть более полумиллиона квадратов – вдвое меньше по сравнению с третьим кварталом 2018-го. К примеру, в сентябре предложение обновилось лишь на 2,3 тыс. квартир – в семь раз меньше, чем в апреле.

Всего за девять месяцев, по сведениям Центра оценки и аналитики БН, рынок строящегося жилья Петербурга и Ленобласти пополнился на 2,58 млн кв. м (58,9 тыс. квартир). По сравнению с прошлым годом снижение новых объемов в городе составило 13% (2,26 млн). Ленобласть отметилась новым антирекордом – минус 54% (323 тыс. кв. м).  

Большинство игроков из первой двадцатки (по объемам вывода) активно пополняли рынок в прошлом году, но существенно снизили обороты в этом (Группа ЦДС, «Полис Групп», «Главстрой Санкт-Петербург», «КВС» и др.).

К примеру, Группа ЦДС с января по сентябрь вывела в продажу в два с половиной раза меньше новых квартир (150 тыс. кв. м), чем за девять месяцев прошлого года. А у группы «Эталон» этот показатель снизился в восемь раз – до 30 тыс. кв.

м (впрочем, в октябре застройщик отметился крупным стартапом).

Данные аналитиков БН свидетельствуют, что пополнение рынка сейчас идет в основном за счет двух лидеров, которые продолжают активно наращивать объемы нового строительства.

За девять месяцев на их долю пришлось около 40% всех новых объемов – это свыше 1,1 млн кв. м. Так, Setl City вывел 638 тыс. кв. м – почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2018-го).

Почти втрое усилила строительную активность «Группа ЛСР» – 477 тыс. квадратов. На счету у лидеров в этом году по два-три стартапа.

На долю первой десятки компаний (по объемам вывода), как подсчитал БН, всегда приходилось около 60%, а в этом году показатель вырос до 70%. Эксперты все чаще начали говорить об укрупнении рынка и угрозе его монополизации.

Несмотря на некоторый спад предложения, до дефицита петербургскому рынку новостроек еще шагать и шагать. Как утверждают чиновники Смольного, по старым правилам, без эскроу, застройщики смогут достроить свыше 11 млн кв. м жилья. В Ленобласти запасы также имеются, но там конъюнктура рынка и прочие факторы все меньше способствуют активности застройщиков.

Цены растут вопреки

Несмотря на то что 70-75% всех строек будут реализовываться без эскроу и по старым правилам, цены на рынке недвижимости продолжают движение вверх. Это подтверждают все опрошенные эксперты, цифры роста у них примерно сходятся.

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости» с января 2019 года средняя цена предложения новостроек Петербурга класса масс-маркет увеличилась на 8%.

Динамика средней цены предложения в петербургских новостройках класса масс-маркет, руб. за кв. м

«С начала года городской комфорт- и эконом-класс вырос на 7%, бизнес – на 6%. Особенно сильно в цене прибавил вторичный рынок жилья, который фактически сравнялся с комфорт-классом.

Средняя цена в бизнес-классе сегодня – 187 тыс. руб. за кв. м, в комфорт-классе – 125 тыс., в эконом-классе – 101 тыс. руб. за кв.

м», – отмечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина.  

«На протяжении девяти месяцев цены на новостройки росли. В зависимости от объекта и локации ценовая динамика составила от 6 до 10%.

За последние три месяца цены на рынке недвижимости выросли на 4,3%», – говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.

По ее словам, цены на квартиры формата «евро» растут быстрее, чем на стандартные планировки, – в среднем на 2,0-2,5%.

По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, средние цены в Петербурге и пригородах за девять месяцев выросли на 6%, а до конца года общий рост составит 8%.

При этом в масштабных проектах КОТ темпы прироста оказываются несколько ниже – здесь удерживаются стабильные цены.

«В проектах с высоким уровнем продаж ведущие застройщики могут позволить себе удерживать цены на плаву», – объясняет эксперт.

То есть ценовая конкуренция между новостройками будет только усиливаться. Резкого удорожания не будет – доходы населения не позволяют, но постепенный рост неизбежен: его подталкивает начавшийся переход застройщиков на эскроу с банковским финансированием проектов.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», схему эскроу на рынке уже применяет каждый пятый застройщик – 30 из 155 девелоперов. Массовым этот переход станет не раньше, чем через год-два.

При этом некоторые эксперты прогнозируют рынку новостроек самые негативные последствия от преобразований в долевой сфере уже в конце 2020 года.

Дмитрий Ходкевич, генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– Крупным компаниям, таким как «Группа ЛСР», гораздо проще адаптироваться ко всем законодательным изменениям.

Небольшие игроки, если не уйдут с рынка или их не поглотят, могут не получить проектное финансирование из-за несоответствия критериям Минстроя или недостаточных финансовых возможностей. В таком случае кто-то будет продавать свои активы.

Речь идет как о земельных участках, так и о готовых проектах в начальной стадии реализации или с проработанной проектной документацией. Возможен даже вариант продажи отдельных проектных организаций крупным игрокам.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

– Объем предложения в массовом сегменте остается стабильным. А вот в элитном сокращается: в 2019 году в продажу вышло 13 элитных объектов, это не так много. Причем три из них – апартаменты.

Что касается перехода на эскроу, это очень плавный процесс. Пока что новая схема работы охватывает далеко не весь рынок.

Многие проекты, достигшие определенной строительной готовности к 1 июля 2019, продолжают реализовываться без эскроу. И такая ситуация продлится еще порядка трех лет.

В ближайшей перспективе ничего не должно поменяться, а что будет далее – пока здесь высокая доля неопределенности.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

– В течение всего года можно отметить высокий покупательский спрос. Максимума он достиг в июне, когда и застройщики, и покупатели готовились перейти на новую схему реализации квартир. Затем наблюдалось небольшое затишье, когда покупатели внимательно следили за возможными изменениями, не переставая регулярно мониторить рынок. И далее ситуация стабилизировалась.

Основные тенденции – это сокращение объема нового предложения: с июля месяца на рынок выведено лишь несколько проектов. Кроме этого, сегодня наблюдается увеличение активности: многие стремятся купить жилье до дальнейшего подорожания.

В четвертом квартале 2019 года мы ожидаем, что рост цен продолжится. По прогнозам, в конце года будет традиционный высокий сезон с точки зрения объема спроса и продаж. Особенно популярны проекты на высокой стадии готовности, которые будут вводиться в эксплуатацию в 2019–2020 годах и в которых еще есть выбор квартир.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:

– По нашим данным, прирост цены сделок за третий квартал на рынке масс-маркет Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил 5,6%. Объем предложения по рынку на конец сентября – около 2,65 тыс. кв. м, что ниже показателей сентября 2018 года на 6,1%.

Продажи идут в спокойном режиме, без ажиотажного спроса. Клиенты внимательно оценивают продукт и условия сделки, изучают акции. На принятие решения о покупке может влиять продолжающееся снижение ипотечных ставок.

В декабре можно ожидать некоторого увеличения спроса с коррекцией итоговых годовых показателей.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

– В третьем квартале в Петербурге и пригородных зонах было продано порядка 1 млн кв. м жилья. Такой показатель в современных реалиях уже можно считать нормой. Недостатка в новых проектах по-прежнему нет, поэтому и покупательская активность сохранилась на прежнем уровне. До конца года не ожидается кардинальных изменений и резких скачков цен.

Ипотека по-прежнему является основным драйвером роста кредитного рынка в России в условиях падения реальных доходов населения. Доля сделок с привлечением заемных средств среди наших покупателей – не менее 50%. В последние месяцы отмечено увеличение количества клиентов, приобретающих квартиры по программе «Семейная ипотека» – она на сегодня предлагает самые выгодные условия.

Новая и, пожалуй, одна из главных тенденций на рынке новостроек – это монополизация. Крупные игроки наращивают свою долю, которая уже превысила отметку в 60%.

В ближайшие годы этот показатель будет только расти.

Это приведет к тому, что с рынка уйдут небольшие строительные компании, которые не смогут конкурировать с ведущими застройщиками и без последствий перейти на работу по эскроу-счетам.

Александр Смирнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/255914/

Прогноз рынка недвижимости Москвы | Что будет в следующем году

Новости рынка недвижимости — рост цен на жилье и новая система оценки квартир

Многие потенциальные покупатели недвижимости озабочены скачками цен на квартиры в Москве.  Вместе с АН Чистые Пруды попробуем разобраться что на ждет на рынке недвижимости Москвы в 2020 году.  

С 1 июля 2019 года вступил в силу закон, в корне изменивший правила игры в сфере жилищного строительства.

Отныне только те новостройки, которые продали не менее 10% квартир и произвели строительство не менее чем на 30% готовности, имеют право продолжить продавать жилье по ДДУ.

Все остальные будут достраивать дома за свои кровные без участия граждан. Это нововведение создано правительством, чтобы защитить права покупателей.

Новая финансовая модель для новостроек

Для людей, желающих купить квартиры в новых домах в определенных банках будут открыты счета для средств, которые станут доступны застройщику только после окончания строительства. Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.

За какие средства будут возводиться новостройки — это проблема уже застройщиков. Получается, что сложившаяся ситуация может вызвать небывалое подорожание новых квартир на рынке недвижимости, что в свою очередь грозит ростом цен и на «вторичку». Перед принятием ФЗ № 214, застройщики создали большой ажиотаж, связанный с запретом по ДДУ. Жилье за несколько месяцев подорожало на 10%.

Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос

На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут.

В связи с переходом на новую финансовую модель, застройщики прогнозируют дефицит на новые квартиры. Предложения могут сократиться, а многие компании могут превратиться в банкротов.

Особенно это касается небольших региональных застройщиков, которые просто уйдут с рынка.

Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей.  Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы.

Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки.

Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.

Делаем выводы: число новостроек не сократилось, а наоборот, увеличилась, стоимость квартир в новых и вторичных домах осталась практически на прежнем уровне.

Спрос на удачные проекты застройщиков

За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.

Но на рынке «первичке» в наличие и огромный ассортимент уже готового жилья. Это те квартиры. которые не расхватали в процессе постройки дома. Стоимость их намного выше котлованной стоимости, но они все равно раскупаются и пользуются популярностью. Особенно это относится к квартирам комфорт класса.

Где жители Москвы берут деньги на покупку квартир

Столичный покупатель недвижимости становится беднее и доходы граждан в 2019 значительно упали в сравнении с прошлым годом. Ситуацию на рынке недвижимости для небогатых людей спасала ипотека.

С 2015 года правительством были приняты законы, направленные на создание программы льготного ипотечного кредитования. Это спасло рынок недвижимости на некоторое время, жилье активно раскупалось, и граждане решали свои квартирные вопросы.

Проценты по ставке были небольшие, но с начала этого года они стремительно стали расти.

Это стало настоящим стрессом для россиян. Перед поднятием ставок ЦБ, покупатели ринулись приобретать жилье в ипотеку, пока она не подорожала еще сильнее.

Так в конце 2018 года в Российском реестре был зафиксирован рост сделок по купле-продаже недвижимости в ипотеку. Если потенциальному покупателю нужна квартира, он будет брать ипотеку под любые проценты.

Наличных средств у населения практически нет, а жилье все время дорожает. К тому же заемщики стараются брать кредиты на длительный срок с наименьшим первоначальным взносом.

Такая ситуация еще раз подтверждает, что у населения нет средств на самостоятельное приобретение квартиры и в основном граждане рассчитывают на заемные деньги.

Какие квартиры чаще покупают

Все меньше среди москвичей покупателей, которые обращают свое внимание на вторичный рынок недвижимости.  Вторичные квартиры начали дешеветь. По статистике сделки по купле-продаже «вторички» упали на 25% в сравнении с приобретенным первичным жильем.  

Рынок новостроек пока еще активно работает. Застройщики убедили свои клиентов в квартирном «апокалипсисе» после 1 июля 2019 года, и они начали активно раскупать новое жилье. Но такая тенденция, по прогнозам специалистам, долго не продержится. Жилье останется доступным и после перехода застройщиков на новую финансовую модель.

После 1 июля 2019 года строительные компании перестали вести строительство на деньги дольщиков. Переход на продажу первичных квартир через эскроу-счета покупателей стало основным фактором реформы о долевом строительстве.

Девелоперы грозятся поднять стоимость новых квартир, так как им средства покупателей по ДДУ заменят дорогие банковские кредиты.

Риски на рынке недвижимости Москвы

Кстати, общий фон небольшого подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Значит, делаем выводы:

  • Реформа по ДДУ затрагивает интересы только застройщиков
  • Девелоперы искусственно поднимают стоимость первичного жилья
  • Цены могут подниматься только на недорогое жилье

Основным риском современного рынка недвижимости остается возможность по дальнейшему повышению ключевых ставок по ипотеке. Удорожание ипотечного кредитования снизит доходы граждан, следовательно, квартиры будут покупаться хуже.

Советы для покупателей недвижимости

Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья:

  • Уделите время поиску вторичной квартиры, которая имеет стоимость ниже рыночной
  • Проделайте работу по поиску надежных и проверенных застройщиков, которые могут продать квартиру на этапе котлована
  • Поищите выгодные варианты срочных продаж
  • Старайтесь находить более выгодные условия для ипотечного кредитования

Если вы сами не в состоянии проделать такую работу и сомневаетесь в своих силах, мы советуем обратиться к риелторам.

Компания Чистые Пруды полностью владеет ситуацией на рынке недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье по низкой цене с нами всегда просто и выгодно.

Наша команда подыщет для вас недвижимость, полностью соответствующую запросам и финансам. Мы гарантируем полную безопасность сделки и юридическую поддержку на всех ее этапах.

В АН Чистые Пруды решатся все ваши квартирные вопросы. Ждем вас и надеемся на длительное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prognoz-rynka-nedvizhimosti-moskvy/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Новости рынка недвижимости — рост цен на жилье и новая система оценки квартир

Официальный норматив стоимости квадратного метра (общей площади жилого помещения) устанавливается федеральным министерством строительства и жилищно–коммунального хозяйства каждый квартал.

Показатель среднерыночной стоимости используется главным образом для расчета величины безвозмездных субсидий на приобретение или строительство жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета.

То есть для расчета размеров социальных выплат для приобретения жилья на льготных условиях. «Фактически данный норматив не отражает рыночных реалий. Как правило, он существенно ниже рыночного и означает лишь цену, по которой город выкупает квартиры для социальных нужд.

А значит, его увеличение лишь отражает индексацию властями стоимости выкупа квартир для города», — уверена Юлия Голубева, руководитель аналитического центра ГК «ФСК Северо–Запад».

При покупке квартиры физическими лицами, не претендующими на государственные субсидии, министерские значения цен роли не играют.

Однако они очень важны для тех, кто вправе рассчитывать на помощь государства в приобретении жилья, и для тех, кто участвует в официальных жилищных программах (например, сдает свою квартиру государству и получает за это компенсацию, как граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей). Именно на основе этих норм рассчитываются причитающиеся выплаты и компенсации.

Нормативы также принимаются в качестве стартовой цены на тендерах по выкупу жилья, построенного за счет госбюджета. С начала года комитет имущественных отношений (КИО) потратил почти 3 млрд рублей на приобретение 650 квартир. Контракты на 805,7 млн рублей получила «Группа ЛСР», оставшуюся сумму (более 2,1 млрд) освоит «Дальпитерстрой». Стоимость 1 м2 составляла 73 074 рубля.

Рост нормативов демонстрирует ожидание федеральных властей — «цены на жилье будут только расти». И эти ожидания уже подтверждаются реальными цифрами.

Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», с начала 2019 года в Петербурге средние цены на «масс–маркет» выросли на 4,3% и составили 109 тыс. рублей за 1 м2. В пригородах цена поднялась на 5%, до 73,6 тыс. рублей.

По оценкам «СПб Реновации», рост цен на первичном рынке города за 6 месяцев составил 5%. За год (с июня 2018–го по июнь 2019–го) цена увеличилась на 10%.

Большинство опрошенных экспертов связывают это с переходом на работу по новым правилам.

Несмотря на то что новые требования работы через эскроу–счета коснулись далеко не всех (подавляющее большинство проектов финансируются по старым правилам), застройщики констатируют рост цен на квартиры в новостройках. «Он продолжался на протяжении всего первого полугодия.

Вероятно, норматив стоимости был повышен по совокупности факторов, включая в том числе и рост затрат застройщиков в связи с переходом на эскроу–счета», — объясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.

Повышение цены квадратного метра было вызвано увеличением спроса на первичном рынке недвижимости, толчком к которому послужила информация об изменениях в 214–м законе.

«Количество открытых эскроу–счетов еще недостаточно для того, чтобы серьезно влиять на среднюю стоимость, но до конца года проектное финансирование начнет внедрятся шире», — добавляет директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. «Влияние 214–ФЗ пока незаметно по сравнению с инфляцией.

Оно проявится через 2–3 года, когда большинство девелоперов будут продавать квартиры по эскроу–счетам. И уже сегодня можно сказать, что это приведет к росту цен — на 10–15% в среднем, а не на 3–4%, как прогнозировалось», — полагает исполнительный директор АО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Пока рост цен на жилье — это в чистом виде экономический показатель, и сейчас он в меньшей степени связан с изменениями в законодательстве, так как большинство застройщиков продают квартиры по договору долевого строительства.

Строить стало дороже

Ряд экспертов связывают рост цен на жилье исключительно с увеличением себестоимости строительства на протяжении 4 лет. «Всегда удивляло, почему этот рост не учитывался при установке норматива стоимости.

В этом году, да, затраты строителей повысятся, учитывая еще и банковские проценты, однако что легло в основу прироста норматива стоимости — сказать сложно. В любом случае данная стоимость достаточно низка. Особенно если мы говорим об указанной для Ленинградской области. Уложиться в 46 тыс.

рублей, притом что строители возводят детские сады, школы, дороги, инфраструктуру, а также прокладывают десятки километров инженерных сетей для подключения жилого проекта к ресурсам, выглядит фантастически», — уверена Ольга Ульянова, директор по маркетингу и рекламе ГК «Полис Групп».

С ней согласна Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1»: «Помимо экономических факторов, таких как увеличение стоимости материалов, транспортных расходов и услуг подрядных организаций, удорожание было вызвано и предстоящей отменой долевого строительства. В дальнейшем цены будут только расти.

Вступление в силу с 1 июля поправок к закону непременно скажется на стоимости недвижимости». «Стоимость квадратного метра почти не росла в последние 2 года при достаточно ощутимом росте себестоимости строительства. Этот дисбаланс должен был своевременно уравновеситься», — добавляет Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

«Рост цен на недвижимость в принципе нормальное явление. Не могу согласиться, что его темпы слишком высоки. Если взять среднее по рынку Петербурга, то, по нашим данным, с начала года фактический рост составил порядка 3 тыс. рублей за квадратный метр.

Это не является ужасающей динамикой. Более того, в апреле наблюдался даже небольшой откат в средней цене. Однако средняя на то и средняя, что отражает лишь приблизительное состояние рынка.

В отдельных проектах стоимость метра действительно поднималась куда более значительно», — рассказывает Сергей Мохнарь.

Прогноз погоды

Все участники рынка согласны с одним: рост цен неизбежен, но стоимость квадратного метра будет корректироваться постепенно. «Объем предложений на рынке жилья по–прежнему остается на высоком уровне, значительная часть объектов будет достраиваться по старым правилам еще около полутора лет.

Кроме того, не ожидается заметного роста доходов населения, а ипотека под 8% (не считая программ для семей с детьми) по–прежнему недоступна.

Совокупность этих факторов может ограничить планы застройщиков по резкому повышению цен», — предположил Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

«До конца года в целом по рынку цена на квартиры будет расти, однако реальных перспектив для глобального повышения нет. При условии радикального увеличения цены и нынешней ставке по ипотеке продажи могут существенно замедлиться, в чем рынок, конечно, не заинтересован», — думает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела».

«Переходный период, когда часть объектов будут продаваться еще без эскроу–счетов, сгладит темпы роста цен и позволит избежать резкого скачка. Мы ожидаем, что в течение ближайших 2 лет цена квадратного метра вырастет на 15%.

Основным драйвером спроса должна стать ипотека, все покупатели ждут снижения ставок», — соглашается Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ.

В контексте

Впервые о социальном (бесплатном) жилье для нуждающихся в России заговорили в 1917 году. Именно тогда Ленин опубликовал ряд статей о способах решения жилищного вопроса: «Пролетарскому государству надо принудительно вселить крайне нуждающуюся семью в квартиру богатого человека… на время, пока мы не построим хороших квартир для всех, обязательно потесниться».

Годом позднее были один за другим подписаны декреты об отмене частной собственности на землю и на недвижимость в городах, а контроль за распределением жилья передан государству.

Госконтроль подразумевал учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределение между ними жилья согласно «классовому принципу». Фактически это означало введение очереди на жилье.

Так и родился пресловутый «жилищный вопрос, который всех испортил».

В 1919–м молодое государство принимает санитарные нормы жилой площади — 18 аршинов (9 м2) на человека, сразу же появляются понятия «излишки» или «лишние метры», которые подлежат изъятию и перераспределению.

В начале 20–х годов прошлого века принята новая жилищная политика, признающая право самостоятельной эксплуатации жилья за коллективами жильцов, арендаторами и домовладельцами.

Наблюдается даже частичное восстановление частной собственности и аренды на квартиры.

Лишние метры перестают изымать, но облагают дополнительным налогом. За их неуплату и за нарушение правил эксплуатации можно лишиться жилья. В 1924 году гражданам предоставляется право объединяться в жилищные кооперативные товарищества трех видов.

На метры сверх санитарной нормы, несвоевременную оплату и более низкую квартплату могли рассчитывать: больные, требующие изоляции, ученые, госслужащие, военно–морские офицеры, члены общества бывших политических каторжан и «вольно практикующие врачи».

В 1925 году вводится институт прописки: «Каждое лицо, прибывшее на жительство… на срок более 3 дней, обязано немедленно заявить о своем пребывании домовому управлению…».

В 1926 году новая политика сменяется тоталитарной: отменяется право сдачи в аренду, запрещается самоподселение, излишки площади изымаются.

Тогда же начинается строительство коллективных домов и выселение нетрудового элемента.

В 1937 году упразднены все жилтоварищества (в распоряжении которых до этого находилось около 90% жилфонда), и жилье переходит в распоряжение местных советов и исполкомов.

С 1955 года власть начинает бороться с «излишествами» в массовом сегменте. Принимается решение максимально снизить стоимость строительства нового жилья, чтобы возвести как можно больше отдельных квартир. Наступает время хрущевок — «экономичных благоустроенных квартир для заселения одной семьи». В начале 1960–х возвращаются жилищные кооперативы, и приходит эра брежневок и «кораблей».

Следующий этап в развитии соцжилья — 1991 год, когда принимают закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В конце 1990–х правительство Москвы утверждает постановление о расселении коммуналок, спустя 5 лет аналогичный документ принимает и Петербург.

В 2004–м ТСЖ и жилищные кооперативы вновь обретают возможность управления домами. Субъекты РФ получают возможность закупать жилье для социально незащищенных граждан самостоятельно.

Переход на банковское кредитование повысит себестоимость и среднюю цену жилья. Но скачкообразного роста цен в ближайшее время не будет. Во–первых, в портфелях застройщиков еще много объектов, реализуемых без эскроу–счетов.

Во–вторых, есть фактор платежеспособного спроса — покупатели пока финансово не готовы к серьезному повышению цен.

Застройщикам необходимо сохранить темпы продаж на приемлемом уровне, ведь даже эскроу–счета должны пополняться с самого начала стройки, чтобы банки снизили ставку для застройщика.

Мы уже сейчас наблюдаем в целом по рынку, что спрос не растет, а часть застройщиков проводит специальные акции, скидки. Спрос, конечно, оживится, когда ставка по ипотеке начнет снижаться, что приведет к новому витку роста цен. Мы полагаем, что средняя цена 1 м2 в течение 2019–2020 годов вырастет на 10–12%, максимум на 15%.

Оксана Кравцова

генеральный директор ГК «Еврострой»

Вероятнее всего, корректировка вызвана большим разрывом между реальной стоимостью жилья на первичном рынке и оценкой Минстроя при формировании бюджета на госзакупку квартир для социальных программ.

Планомерное повышение норматива стоимости квадратного метра позволит приблизиться к реальной оценке среднего показателя цены на рынке недвижимости. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу–счета, мы ожидаем дальнейший рост цен во втором полугодии.

Показатель будет зависеть от стратегии самих застройщиков и в том числе от объема предложения и вывода на рынок новых объектов.

Ольга Трошева

руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2019/07/14/Reakcija_JEskrou

Итоги 2018 года на рынке жилья Москвы

Новости рынка недвижимости — рост цен на жилье и новая система оценки квартир

За 2018 год средняя стоимость вторичного жилья в Москве выросла на 4,6%: с 192 357 руб. за кв. м в IV квартале 2017 года до 201 297 руб. за кв. м в IV квартале 2018 года. При этом в целом по стране за 2018 год средняя стоимость «квадрата» выросла на 6%.

При сравнении среднемесячных цен в декабре 2018-го и декабре 2017-го рост составил 7,6%. Таким образом, рост цен на вторичное жилье в столице оказался выше инфляции, которая, по данным Росстата, равнялась 4,3% по итогам года.

Главные события 2018 года на московском рынке жилья

Лучшее из недорогой вторички Москвы

В I–III кварталах 2018 года повышение цен было достаточно плавным: в I квартале рост по отношению к IV кварталу 2017 года составил 0,4%, во II квартале по отношению к I — 0,6%, а в III — 1,2%. Пик роста пришелся на IV квартал 2018-го: стоимость кв. м вторичного жилья в Москве за этот период поднялась на 2,4%.

Domofond.ru

Важно понимать, что представленные цифры отражают данные о ценах предложения, а суммы при совершении сделок могут отличаться.

Изменение цен на квартиры разной комнатности

На фоне общего роста цен на вторичку на 4,6% наибольшую положительную динамику продемонстрировали двухкомнатные квартиры.

Средняя стоимость в этом секторе рынка в расчете за объект поднялась на 11,8% — с 10 377 494 рублей в IV квартале 2017 года до 11 605 246 руб. в IV квартале 2018 года.

«Однушки» подорожали: на 10,7% — в IV квартале 2018 года они стоили 7 764 573 руб. Трехкомнатные квартиры в расчете за объект подорожали в среднем на 5,4%, до 16 688 942 руб.

Все квартиры, цена за кв. м, руб.

Цена за 1-комнатную квартиру, руб.

Цена за 2-комнатную квартиру, руб.

Цена за 3-комнатную квартиру, руб.

IV квартал 2017 г.

192 357

7 013 562

10 377 494

15 838 474

IV квартал 2018 г.

201 279

7 764 573

11 605 246

16 688 942

Динамика

4,6%

10,7%

11,8%

5,4%

Лучшие и худшие районы Москвы

У каких метро больше всего выросли цены на жилье в 2018?

Динамика цен в административных округах

Изменение цен на вторичное жилье существенно различается в зависимости от расположения. Максимальный рост зафиксирован в ВАО — на 6,7%, с 166 585 руб. до 177 711 руб. за кв. м. Минимальный, на 3,2%, — в ЮЗАО (до 207 988 руб.

) и ЗАО (до 241 383 руб.). Снижение цен отмечено только в самом дорогом Центральном округе: за кв. метр на вторичном рынке в ЦАО теперь просят на 1,9% меньше, чем год назад: цена предложения снизилась с 395 073 руб. до 387 411 руб.

Административные округа

IV квартал 2017 г., руб./кв. м

IV квартал 2018 г., руб./кв. м

Динамика

ВАО

166 585

177 711

6,7%

ЮВАО

156 106

166 492

6,7%

СЗАО

196 781

209 627

6,5%

САО

188 221

199 784

6,1%

ЮАО

166 501

176 672

6,1%

СВАО

174 753

184 360

5,5%

ЗАО

233 901

241 383

3,2%

ЮЗАО

201 469

207 988

3,2%

ЦАО

395 073

387 411

-1,9%

Динамика спроса и предложения

После двух лет лидерства двухкомнатных квартир в структуре спроса и предложения их сменили однокомнатные: за 2018 год доля спроса на «однушки» выросла до 38,7%, а предложения — до 34%.

Двухкомнатные квартиры теперь занимают 36,3% в общем числе запросов. Доля двухкомнатных квартир во всем предложении сократилась до 29,7%.

Доля спроса на трехкомнатные квартиры тоже уменьшилась: до 20,6%, а предложения – до 25,5%.

Станции метро Москвы, где аренда подорожала в 2018-м больше всего

Почему упала кадастровая стоимость земли в Подмосковье и Новой Москве?

Аренда жилья: наем «трешек» сильно подорожал, ставки на «однушки» не изменились

Средняя стоимость аренды квартиры в Москве в расчете за объект выросла на 2,5%: с 49 775 руб. в IV квартале 2017 года до 51 038 руб. в IV квартале 2018-го.

Если в 2017 году максимальный рост демонстрировали «однушки» (на 4,3%), то в 2018-м лидируют трехкомнатные квартиры. Средняя ставка найма «трешки» в Москве выросла на 18,3%, до 106 845 руб. к концу года.

Возможно, за год с рынка ушли наиболее доступные предложения этого сегмента. Втрое меньше оказался рост цен на двухкомнатные квартиры: их аренда подорожала на 6,5%, до 49 555 руб. в месяц. Однокомнатные квартиры незначительно подешевели: на 0,1%.

В IV квартале 2018 года средняя стоимость аренды «однушки» в Москве составила 34 711 руб.

Все квартиры, руб. за квартиру в месяц

1-комнатные, руб. за квартиру в месяц

2-комнатные, руб. за квартиру в месяц

3-комнатные, руб. за квартиру в месяц

IV квартал 2017 г.

49 775

34 739

46 527

90 326

IV квартал 2018 г.

51 038

34 711

49 555

106 845

Динамика

2,5%

-0,1%

6,5%

18,3%

Продажа загородных домов: цены продолжают снижаться

Загородная недвижимость в Москве и Подмосковье дешевеет: с IV квартала 2017 года по IV квартал 2018-го снижение стоимости кв. метра составило 5,4%. Средняя цена «квадрата» упала до 43 829 руб. Однако по сравнению с 2017 годом падение замедлилось: тогда снижение составило 21%.

В 2018 году больше всего подешевели дома площадью 150–250 кв. м: в 2017 году их стоимость в расчете за объект упала на 8,5%, в 2018 — на 5,1%, до 8 989 179 руб. Дома площадью 75–150 «квадратов» подешевели на 3,3% и стали стоить до 4 033 576 руб., а загородное жилье меньше 75 кв. м — на 2,9%, до 1 893 538 руб.

Цена за кв. м, руб.

Цена за дом площадью менее 75 кв. м, руб.

Цена за дом площадью 75-150 кв. м, руб.

Цена за дом площадью 150-250 кв. м, руб.

IVквартал 2017 г.

46 319

1 949 108

4 170 193

9 473 376

IVквартал 2018 г.

43 829

1 893 538

4 033 576

8 989 179

Динамика

-5,4%

-2,9%

-3,3%

-5,1%

Не пропустите:

10 метро Москвы и Петербурга с наибольшим ростом цен на жилье

Цены на вторичное жилье в России: итоги 2018 года

Рост и падение цен на новостройки в городах России в 2018 году

Какую господдержку можно получить, не имея жилья в собственности?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/itogi_2018_goda_na_rynke_zhilya_moskvy/7747

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.