Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в динамике

Содержание

Прогноз и динамика цен на недвижимость в 2019 год

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в динамике

Вопрос прогнозируемой цены на квадратные метры не теряет своей актуальности вот уже много десятилетий.

Все потому, что каждый человек стремится обзавестись собственным жильем, обеспечив тем самым себя и своих родных необходимым жизненным пространством с комфортными условиями проживания.

В решении такой задачи важно практически все, от места расположения до уровня развития инфраструктуры.

Как правило, именно эти факторы в большинстве случаев и становятся решающими при формировании окончательной стоимости недвижимого имущества, но помимо этого существуют также и макроэкономические тренды, которые определяют ценовые перепады в глобальном масштабе.

По утверждению экспертов, в 2019 году рынок недвижимости, не достигнет своего дна, и цены на квадратные метры продолжат свое падение.

Так повелось, что наши соотечественники, пережив десятки крушений финансово-кредитных учреждений, не склонны доверять свои средства банкам. Российские граждане, скопив определенную сумму, стремятся инвестировать ее в недвижимость, надеясь, таким образом, если не заработать, то хотя бы обезопасить себя от возможных потерь.

Главной причиной для возникновения такой тенденции послужил бурный рост цен на жилье, наблюдавшийся на рынке еще несколько лет тому назад.

В те годы экономика стабильно развивалась, и люди имели реальные возможности создать капиталы для вложений в надежные активы.

Это была крайне выгодная инвестиция, потому как уберегала вклады от инфляции и в то же время приносила стабильную прибыль от аренды.

Но на сегодняшний день ситуация кардинально изменилась, и хотя недвижимость по-прежнему остается одним из лидеров инвестиционного рынка, все больше людей сомневается в том, что купленная квартира сегодня, не потеряет часть своей стоимости через год и судя по последним статистическим данным, такие опасения совсем не беспочвенны.

Последствия затянувшегося кризиса очень негативно сказались практически на всех сферах хозяйствования в нашей стране, но особенно сильный удар пришелся по рынку недвижимости. Вот уже несколько лет подряд он стабильно находится в стагнации, а цены на квадратные метры хоть и незначительно, но зато стабильно идут вниз.

По утверждению экспертов, в 2019 году кардинальных изменений ожидать, также не стоит. Скорее всего, стоимость жилья сохранит позиции 2018 года, а в некоторых регионах среднестатистическая квартира даже может подешеветь на 10 % и более.

Существует и другая точка зрения. Некоторые представители строительного бизнеса заявляют, что цена недвижимости, особенно первичного жилья, в 2019 году покажет положительную динамику.

Объясняют они это тем, что за последнее время значительно поднялись тарифы на топливо, стройматериалы и услуги подрядных организаций, и это может послужить мультипликатором роста стоимости готового объекта, дополнительные затраты по которому, естественным образом лягут в конечную цену продаваемых квартир.

При этом застройщикам придется, идти большие ухищрения, чтобы выиграть конкуренцию у более дешевого вторичного жилья. Это можно сделать лишь дополнительными бонусами в виде повышения качества объектов и улучшения инфраструктуры.

Ситуация на рынке сегодня

Несмотря на то, что уже не первый год цены на квартиры в нашей стране стремительно «сползают» вниз, стоимость комфортного жилья для среднестатистического россиянина по-прежнему остается недоступной. Тем более что реальные доходы граждан сильно снизились, а инфляция неумолимо стремится вверх.

Заметнее всего такой тренд на рынке нововозведенного жилья, где спрос за последний год сократился более чем на 30 %. И это несмотря на то, что новостройки во много раз превосходят вторичку по всем показателям качества, а по цене квадратного метра такие квартиры уже практически сравнялось.

Тенденция к застою наблюдается практически во всех сферах рынка недвижимости.

Многие клиенты отказываются сейчас покупать объекты, объясняя это тем, что с каждым месяцем предложения становятся все более выгодными, и они попросту не хотят вкладывать деньги в обесценивающийся актив. Эксперты надеются на перемены к концу 2019 года, иначе вся строительная сфера имеет шанс войти в глубокую стагнацию.

Что влияет на стоимость квадратных метров

Мало кто знает, но текущие цены на недвижимость прямо зависят от множества факторов. Влияют на стоимость квартир размеры кредитных ставок, под которые финансовые учреждения выдают займы физическим лицам на приобретение жилья, размер процента вознаграждения риелтора занимающегося продажей объекта, место расположения, технические характеристики здания и уровень развития инфраструктуры.

Кроме того существенные коррективы ценообразования делает время года, как правило спрос значительно увеличивается к началу весны, а с первого месяца лета спадает. Еще одним, крайне важным фактором в последние годы сало колебание курсов основных иностранных валют, в которых продавцы предпочитают оценивать свои объекты.

Главным механизмом, от которого зависит состояние рынка недвижимости в стране, является уровень развития экономики и благосостояние населения. К сожалению, в последнее время наша страна ни тем не другим похвастаться не может. Люди просто не в состоянии позволить себе обзавестись заветным жильем, а банковские ипотечные кредиты выдаются крайне редко и под невероятно высокие проценты.

Что ж, нам остается ожидать хороших новостей касательно экономики страны и рынка недвижимости в частности.

-новость

Статья написана специально для сайта “2019 год Свиньи”: https://2019god.net/

Источник: https://2019god.net/novosti/prognoz-i-dinamika-cen-na-nedvizhimost-v-2019-god

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в Москве

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в динамике

Рынок недвижимости в России входит в крайне противоречивый период. С одной стороны, резкое увеличение объёмов строительства в кризисные годы подтолкнуло данную отрасль и сформировало устойчивый тренд — цены на недвижимость ощутимо росли. И строительным компаниям было бы выгодно сохранение данной тенденции, но ситуация в 2019 году изменится.

После прохождения пика на рынке недвижимости и истощения запасов накопленных средств у россиян, продажи недвижимости без дополнительной стимуляции ожидает сильный спад.

Текущие тренды

В Москве полным ходом идёт программа ренновации. Это означает не только обновление старых помещений, но и создание новых жилых площадей, благодаря появлению которых, спрос населения, ранее проживавшего в устаревших домах, на новую недвижимость значительно уменьшится.

Благодаря этому, в столице спад цен на недвижимость будет значительнее, чем в других городах, и произойдёт гораздо раньше — цены начнут снижение уже весной 2019 года, а до конца года, с учётом подорожания в начале года и среднем уровне инфляции по стране 5%-5,5%, к декабрю 2019, поднимутся всего на 2%-3%.

Наметившийся в 2018 г. тренд на подорожание вторичного жилья пока сохраняется. Прежде всего, цены подогревает очень существенное сокращение объемов предложения в наиболее доступных сегментах и грядущий переход на эксроу-счета – вернее, связанный с этим информационный фон.

Однако устойчивость этого тренда вызывает большие сомнения.

Фундаментальных причин для подорожания жилья нет: доходы населения продолжают сокращаться, а ипотека, которая была главным драйвером спроса в предыдущие годы, начала дорожать.

При этом геополитическая ситуация, остающаяся крайне неустойчивой, способна преподнести весьма неприятные сюрпризы российской экономке вообще и рынку недвижимости в частности.

Как изменятся цены на недвижимость в Москве в 2019?

Если рассматривать покупательский спрос жителей Москвы, то можно отметить, что «старенькие» квартиры на окраинах столицы постепенно сносятся, и на их месте возводятся современные многофункциональные жилые комплексы, которые пользуются наибольшей популярностью среди молодежи, рабочего населения, в том числе, приезжающего на заработки из других регионов страны (большая часть покупателей).

Наибольшей популярностью при покупке жилья пользуются квартиры в новостройках, так как на них банки и застройщики предлагают специальные условия при оформлении ипотеки. На вторичное жилье процентная ставка выше как минимум на 1% годовых.

Влияние внешних факторов

Увеличению стоимости квадратного метра могут способствовать рост спроса при снижении темпов выхода новых проектов, а также возможное восстановление экономики.

На снижение стоимости жилья могут воздействовать завершение госпрограммы субсидирования ипотеки и рост конкуренции на рынке.

Также на падение цен в 2017 году повлияет наличие большого объема переоцененных объектов на вторичном рынке недвижимости и большой разрыв между интересами покупателя и продавца.

Основным фактором, влияющим на стоимость жилья в Москве, является экономическая ситуация в стране. Столичный регион является наиболее популярным местом для заработка, поэтому его жителям и приезжим не приходится жаловаться на отсутствие предложений трудоустройства.

Отсюда и относительно высокий покупательский спрос на жилье, который превышает средний спрос на рынке недвижимости в стране на 48%.

При этом количество квартир, купленных москвичами, ниже на 33%,так как большую часть покупателей составляют граждане, приехавшие на заработки и решивший обосноваться в столичном регионе навсегда.

Игроки рынка недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают, что на ценовую динамику на первичном и вторичном рынках жилья Москвы в 2017 году будут влиять ряд факторов. Некоторые из них способны сдержать рост цен, другие — подтолкнуть их повышение.

Прогноз на 2019 год

Но во втором полугодии ожидается стабилизация экономики, установление более прочного курса иностранных валют по отношению к рублю, замедление инфляции и, в связи с этим, снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ, что позволит снизить проценты по ипотеке и сделать ситуацию на рынке жилья более стабильной.

Также ко второму полугодию большинство строительных компаний сменит ценовую политику на более мягкую, для поддержания спроса. Данное решение будет носить вынужденный характер и произойдёт из-за снижения реальных доходов населения, вызванного ростом цен по причине повышения НДС, и колебаниями курса иностранных валют.

На рынке сформируется устойчивая тенденция к снижению цен на недвижимость.

Российская строительная сфера существенно отличается в больших городах и в регионах. Но даже в наиболее крупных населённых центрах, ситуация будет различаться.

Последние новости

Максимально, что произойдет с рынком жилья в 2019 году в Москве, это увеличение потребительского спроса на квартиры-студии и однокомнатные квартиры в строящемся комплексе по специальной цене от застройщика.

При этом средняя стоимость жилья на окраинах Москвы примерно на 228% ниже, чем квартира, купленная в центре города.

Стоимость жилья на окраине столицы приравнивается к стоимости квартиры в других регионах страны, которая расположена в центральной черте города.

Что пишут СМИ?

В официальных изданиях сообщается, что в 2019 году снижение покупательского спроса будет продолжаться. Прогнозируемое снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию возможно, однако, эксперты рынка уверены, что прогноз будет не таким оптимистичным, каким его видят лидеры крупнейших банков.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 20 кв.м. в Москве составляет 1 млн. рублей. Такие условия предлагаются либо при приобретении квартиры в ипотеку от застройщика по специальной программе, либо когда жилье относится к ветхому, и продавец согласен предложить за него минимальную цену.

Источник: https://infinica.ru/prognoz-tsen-na-nedvizhimost-v-2019-godu-v-moskve.php

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в динамике

По официальным данным Росреестра, в Петербурге за первые 6 месяцев 2019 года заключено 57,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 49% выше показателей этого же периода 2018 года (38,4 тыс.). Из них 49,1 тыс. ДДУ приходится на жилые помещения, что также больше, чем год назад (33,0 тыс.).

У группы «Эталон» (один из двух застройщиков, кто предоставляет аудированные показатели) по итогам первого полугодия 2019 года продажи выросли на 28%. «Мы подписали 6530 договоров с покупателями. В денежном и натуральном выражении они увеличились на 41% и 23% год к году, до 38,7 млрд рублей и 322 тыс. м2 соответственно», — рассказал генеральный директор группы «Эталон» Геннадий Щербина.

У ЛСР (по аудированным данным) стоимость заключенных новых договоров выросла на 6% год к году, достигнув 38 млрд рублей (продано 368 тыс. м2 ). У холдинга Setl Group продажи поднялись на 65% и составили 53,2 млрд рублей.

«Спрос на объекты холдинга в натуральных показателях вырос на 40% и достиг 432 тыс. м2, в то время как общее число сделок по всем видам недвижимости возросло на 43%», — заявил Ян Изак, генеральный директор Setl Group.

У ГК «Главстрой» продажи стали больше на 20%, до 140 тыс. м2 , во всех регионах присутствия. У РСТИ количество проданных квартир увеличилось на 7%, при этом сумма заключенных сделок — на 21%. «Строительный трест» за квартиры выручил 7,7 млрд рублей, что на 38% больше, чем в январе–июне 2018 года.

«Если брать цифры, то объем продаж в квадратных метрах вырос на 10%, а в деньгах — на 40%.

Основная причина — изменение локации объектов: если год назад большая часть продаж пришлась на областные объекты масс–маркета, то в этом году мы вывели на рынок комплексы на Черной речке, в Полюстрово и на Волхонском.

Это более дорогие объекты в лучших локациях», — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».

В «Балтийской жемчужине» продажи увеличились на 15%. «Наибольший рост спроса мы наблюдали на двухкомнатные квартиры — он составил 70%. В 2 раза больше, чем в прошлом году, стали покупать четырехкомнатные квартиры», — сообщила Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».

Рост и на рынке апартаментов. «За первое полугодие 2018 года в нашем проекте VALO было продано 275 юнитов, а за первое полугодие 2019 года — 284. Это хорошая, стабильная динамика, без стремительных взлетов», — поведала Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт–отелей VALO.

При этом впервые за несколько последних лет снизился объем предложения (количество продаваемого жилья). По данным «Главстроя–СПб», он составил 2,83 млн м2, что на 7% ниже аналогичного показателя прошлого года.

«Снижение предложения может быть связано в том числе с подготовкой отрасли к переходу на работу со счетами эскроу и проектным финансированием, поскольку застройщикам перед выводом новых проектов необходимо было обеспечить завершение текущих», — говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт–Петербург».

Рост на негативе

Большинство застройщиков считают, что львиную долю повышения продаж рынку принес прошедший 1 июля переход на новые правила. «Негативные ожидания всегда подстегивают спрос. Это закон любого рынка.

Конечно, вторая половина 2018 года однозначно отрабатывала новости о грядущем повышении цен с приходом эскроу», — констатирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА–Девелопмент». «Читая в прессе прогнозы о том, что поправки приведут к росту цен на жилье, потребители действительно быстрее решались на покупку.

Спрос поддерживался еще и снижением ключевой ставки ЦБ РФ до 7,5%», — соглашается Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI. «Первое полугодие запомнилось большим ажиотажем в СМИ, во многом искусственным. Участники рынка активно спорили — вырастут ли цены, на сколько.

Темпы же реальных продаж, по крайней мере в нашем проекте VALO, остались стабильными — без существенных взлетов и падений. Многие клиенты, напротив, ждали, пока рынок успокоится, появятся новые понятные схемы и правила», — говорит Марина Сторожева.

«Не только строительные компании, но и банки не до конца представляли, как будут совершаться сделки. Покупатели же торопились приобрести квартиры в новостройках на понятных для них правилах — по ДДУ, опасаясь резкого скачка цен.

Рост покупательной способности в этот период позволил нашей компании увеличить среднее количество сделок на 30% и, как следствие, значительно улучшить показатели выручки», — рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. «2 / 3 полугодия прошли под знаком явного роста — и продаж, и цен.

С мая появились люди, которые откладывают покупку, желая посмотреть, что будет после 1 июля», — говорит Сергей Терентьев. На рынке апартаментов начало года было сложным из–за опасений инвесторов по поводу позиции властей по этому сегменту. «Но весной продажи восстановились и даже выросли по сравнению с прошлым годом на треть.

Многие поняли, что альтернативы апартаментам как доходной недвижимости сейчас на рынке просто нет», — заключает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

Впрочем, если в городе был рост, то в области покупатели осторожничали. «Спад продаж наблюдался с апреля по июнь. В сравнении с прошлым годом покупательская активность снизилась на 10–15%.

Выжидательной позиции клиентов во многом способствовали перспектива изменения схемы долевого строительства и продолжающийся рост цен.

И сами агентства недвижимости оттягивали заключение сделок», — рассказывает Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development.

С надеждой на лучшее

Прогнозы до конца года давать пока преждевременно — слишком много факторов неопределенности. Как поведут себя дольщики, банки, покупатели — неизвестно. «Сейчас спрос менее активен, чем весной, и я полагаю, что скачков покупательской активности в ближайшем будущем не предвидится.

Спрос поддержит ипотека, ставки по которой могут немного снизиться», — надеется Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. «В июне была заметной реакция покупателей на грядущие изменения законодательства и введение эскроу–счетов: срок принятия решения о покупке сократился в среднем с 1,5 до 1 месяца.

Не последнюю роль здесь сыграло и сворачивание программ длительных рассрочек от застройщиков», — полагает Игорь Креславский, председатель правления РСТИ.

«Очевидно, что конкурентные преимущества получат застройщики, которые смогли подтвердить требования по степени строительной готовности проектов и продаж в них квартир», — уверен Вадим Лавров из концерна «ЮИТ».

«Считаю, что в скором будущем на рынке произойдет перераспределение спроса — проекты, которые работают по ДДУ (с переходом на эскроу–счета или по старой схеме), почувствуют рост интереса со стороны клиентов.

Те же девелоперы, которые с 1 июля стали продавать через переуступки, напротив, заметят падение.

Схема работы через переуступки подразумевает определенные риски для клиента, и со временем они начнут отказываться в пользу более надежных проектов», — уверена директор по продажам комплекса апарт–отелей VALO. Последствия новых правил начнут ощущаться не раньше начала следующего года, уверены застройщики. Рынок ожидает глобальное перестроение.

В контексте

Центральный банк России констатирует, что при темпах ввода жилья, обозначенных в национальном проекте, спрос на первичном рынке будет исчерпан в 2026–2028 годах. То есть стройка всего через 7–9 лет столкнется с простым фактом, что новых покупателей нет. И — не будет.

В принципе бурное развитие рынка к этому и вело. Если вспомнить предкризисный 2008–й, тогда ежегодный ввод жилья в 1 млн «квадратов» считался большим достижением (область можно было и в расчет не брать — строились единицы комплексов).

Нормальным уровнем спроса был показатель 500–700 тыс. «квадратов». Сейчас в городе и области строится и, главное, продается по 5 млн м2 в год. А в ближайшие годы, по данным аналитиков BKN.ru, будет построено 748 жилых комплексов общей площадью почти 14 млн м2 . Они уже в процессе.

По самым скромным подсчетам, с начала 2000–х в городе и области появилось около 20 млн м2 новых квартир. Притом что, по оценкам экспертов, жилой фонд города составляет более 6996 домов общей площадью более 50,2 млн м2 .

То есть за четверть века построили и заселили почти еще одну половину Петербурга.

В ЦБ уверены: не стоит ждать появления миллионов новых семей, интересующихся новыми квартирами и ипотечными кредитами.

«Вероятно, это приведет к падению темпов ипотечного кредитования (и связанного с ипотекой строительства жилья) в последующие годы», — говорится в исследовании.

Не в плюс спросу идет также рост мобильности населения и смещение парадигмы поведения новых поколений от владения квартирой к аренде. Петербург и Москва находятся в выигрышном положении.

Объективная потребность в жилье остается высокой за счет «понаехавших» со всей страны. Официально доля иногородних покупателей — 10–15%. По факту — около 50%. Все они проходят по стандартному пути: сначала аренда, потом комната в коммуналке или студия, потом двух– или трехкомнатная квартира. За счет этого резерва в столицах спрос, может, критично и не упадет

В комфортклассе I квартал охарактеризовался ажиотажным спросом на максимально готовые квартиры. Такие варианты уходили влет, и сейчас в сданных корпусах их можно найти лишь по переуступке. Особой популярностью пользовались проекты–миллионники в городской черте.

Обвал цен вряд ли произойдет. Однако в нижних сегментах заметна тенденция к увеличению количества несознательных покупателей, которые необоснованно ждут снижения либо цен, либо ипотечных ставок.

Напротив, в более высоких сегментах появилось больше осознанных покупателей, которые предъявляют более высокие и определенные требования к жилью, которое хотят получить.

В целом рынок понимает, что эпоха «беру, записывайте на договор» с первого звонка уходит, и рынок 2013–2016 годов трансформируется. Из–за ценообразования покупки становятся более взвешенными, а инвестиционный спрос сокращается.

Анастасия Иващенко

управляющая проектов агентства недвижимости холдинга AAG

Итоги первого полугодия по всем компаниям, как и по рынку в целом, я рекомендую положить под стол, не доставать и больше никому не показывать.

Рост, о котором все бодро рапортуют, обусловлен тем, что застройщики старались максимально уклониться от изменений к ФЗ, заключая массовые сделки по продажам в своих проектах со своими подрядчиками, родственниками акционеров и прочими доверенными лицами.

Теперь на рынке будет некий объем сделок по уступке таких квартир, которые будут предлагать прямо в отделах продаж застройщиков.

Роман Строилов

директор по развитию «М2Маркет»

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2019/07/21/Glas_vopijushhego_v_prepresse

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в динамике

25.02.2019

Ситуация, сложившаяся в данный момент на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, в чем-то напоминает то, что происходило 4 года назад – в 2014 году.

Тогда, как и сейчас, наблюдался всплеск спроса на жилье. Причина этого ажиотажа – окончание периода снижения ставок по ипотеке, а также появление на рынке покупателей, которые хранили деньги в долларах.

Последние – это категория покупателей, которые «до последнего» придерживали сбережения, и сейчас планируют с ними расстаться как можно быстрее, чтобы не попасть в «ловушку» санкций, провоцируемую санкциями в отношении банков РФ.

При этом стоит понимать, что такое пиковое повышение спроса – краткосрочное явление, которое в итоге обернется исчерпанием и стагнацией спроса в перспективе.

На основании этих факторов прогноз такой: в 2019 году спрос на квартиры упадет, как и цены на них, даже несмотря на реформу 214-ФЗ. Причем реформа 214-ФЗ, изначально задуманная для защиты интересов покупателей, в итоге тоже может обернуться ростом цен и рядом других неприятных последствий.

Особенности формирования спроса на 2019 год

2018 год оказался весьма успешным для застройщиков – всего за 11 месяцев было заключено более 62 000 договоров долевого участия.

Если сравнивать с 2017 годом, показатель прироста просто огромен – он составляет почти 50%. Хотя в прошлые годы он был еще больше:

  • В 2017 прирост за аналогичный период по ДДУ составил 56%;
  • В 2016 – 77%.

То есть тенденция к снижению очевидна.

Также 2018 год был относительно хорошим для рынка вторички. С 2015 года на рынке вторичной недвижимости практически ничего не происходило, динамика была очень вялой, тогда как в этом году прирост составил целых 27%. Если учесть, что в прошлом году этот показатель вообще уменьшился на 3%, такой прирост выглядит очень внушительно.

Примечательно, что для такого скачка нет явных предпосылок, т.к. доходы населения не увеличивались. В разрезе 2018 года динамика доходов жителей столицы выглядит следующим образом:

  • За первые 6 месяцев доходы москвичей упали на 0,6% к аналогичному периоду 2017 г;
  • в июле – выросли на 7,3%;
  • а в августе и сентябре – вновь упали, на 9% и 7,3% соответственно.

Несмотря на утверждения и прогнозы правительства (традиционно оптимистичные), реального роста доходов вообще не наблюдается. Официальный прогноз гласит, что по итогам 2018 года прирост доходов составит 1,6%.

Это и так немного, а если учесть предвыборную «накачку» зарплат бюджетного сектора, ситуация выглядит еще более удручающей.

Более того, во многих бюджетных сферах рост зарплат «для красивых показателей» сопровождался уменьшением премий и срезанием надбавок – соответственно, бюджетники от этого ничего не выиграли.

С 2014 года падение доходов составило более 10%, если учитывать все факторы – поэтому о росте платежеспособности речь вообще не идет.

Как люди покупают квартиры, если у них нет денег?

Подавляющее большинство потенциальных покупателей недвижимости в Москве рассчитывают на ипотечное кредитование, и это подтверждает статистика.

За 11 месяцев этого года в столице заключено более 72 000 ипотечных договоров. Это на 75% больше, чем за аналогичный период 2017 года, а также на треть больше, чем за весь прошлый год! Такой большой прирост говорит о том, что ипотечный рынок развивался намного быстрее, по сравнению с первичным, и, тем боле, вторичным.

Стоит отметить, что, если раньше ипотечное кредитование касалось, в основном, новостроек, то сейчас спрос распределился более равномерно по рынку первичного и вторичного жилья.

Это связано со снижением ставок ипотечного кредитования, а также некоторым недоверием покупателей к очень быстро строящимся новостройкам. Многие считают их некачественными и ненадежными, и предпочитают покупать жилье в домах, «проверенных временем».

Такая позиция далека от истины, но она оказывает влияние на распределение спроса.

В условиях снижения ипотечных ставок многие поспешили поторопиться с покупкой (т.к. ставки могут в любой момент вырасти). Всего за 11 месяцев 2018 года ипотечное кредитование стал более доступным на 1,39 п.п., по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Согласно статистике, в среднем ипотечная ставка при покупке новостроек составила 9,16%, а вторичного жилья — под 9,51%.

Такое значительное снижение ипотечных ставок, а также снижение цен на недвижимость в несколько предыдущих лет является главной причиной такого большого числа сделок за 2018 год.

Повышение ключевой ставки ЦБ привело к удорожанию ипотеки

Резкий всплеск спроса начался в октябре 2018:

  • В этом месяце число договоров по ипотечному кредитованию выросло на 96%, по сравнению с октябрем 2017 года.
  • Количество сделок по покупке квартир на рынке вторичного жилья выросло на 40%.
  • Количество сделок по ДДУ выросло на 58%.

Это рекордные показатели в 2018 году, в ноябре-декабре они заметно понизились (относительно октября 2018), но все равно остался заметный прирост относительно 2017 года.

Такой ажиотаж объясняется тем, что люди торопятся купить жилье до нового года, пока «еще чего не случилось». Хотя, по всем данным исследований, цены продолжат падать, и повода для таких срочных покупок нет.

Роль долларовых сбережений в активизации спроса на столичную недвижимость

В апреле 2018, когда были ведены санкции против «Русала», а также объявлены ограничения на покупку российского госдолга и долларовые операции для государственных банков нашей страны, доллар вырос до 70 рублей с 55. Под влиянием этих событий люди, имеющие сбережения в долларах, «разбогатели» почти на четверть – и это стало резким толчком для роста спроса на рынке московской недвижимости.

Те люди, у которых раньше не хватало денег на покупку жилья, вышли на рынок. Также активизировались граждане, которые даже не планировали покупку недвижимости – многие просто испугались, что валютные сбережения будут принудительно переведены в рубли. Все это сказалось на объеме спроса, и, соответственно, количестве сделок, заключенных в 2018 году.

Московская недвижимость быстро стала очень привлекательным местом инвестиций по следующей причине — доходность валютных депозитов снизилась до 1,5-2% годовых, а сдача недвижимости в аренду приносит в среднем 5%. То есть выгоднее купить квартиру и сдавать ее (даже если в моменте не было потребности в покупке недвижимости), чем оставить деньги лежать на счетах, опасаясь неблагоприятного развития событий.

Активизация роста спроса на недорогое жилье

Рост количества сделок по покупке недвижимости коснулся, в основном, жилья эконом и комфорт класса. Дорогая недвижимость по-прежнему не пользуется особым спросом, даже несмотря на множество «подстегивающих» факторов – это говорит о том, что платежеспособность москвичей ограничена определенным уровнем.

Такое распределение спроса привело к тому, что средние цены растут, а самых бюджетных предложений становится все меньше, происходит их вымывание.

Искусственно подогреваемый всплеск спроса в сочетании с невысокой платежеспособностью граждан приведет к тому, что уже скоро спрос резко упадет и стагнируется (как это было 2014). Но, в отличие от 2014 года, возвращения к прежним ценам не будет – они продолжат снижаться. Спрос постепенно восстановится, но сверхприбылей у застройщиков уже не будет.

Некоторый рост цен на недвижимость в ближайшей перспективе все же будет происходить в связи с ростом ипотечных ставок. А ипотечные ставки точно будут расти, это произойдет по следующим причинам:
  1. Рост темпов инфляции, максимум которого придется на первое полугодие 2019;/li>
  2. Рост ставок ФРС, в результате чего курс доллара еще вырастет, и начнется вывод денег с развивающихся рынков.

Теоретически, ипотечное кредитование – не единственный инструмент приобретения недвижимости. Но на практике, без ипотеки спрос на недвижимость в Москве буквально обрушится, т.к.

у людей нет «свободных» денег на покупку жилья без заемных средств, и увеличения доходов ожидать не стоит.

А с учетом роста налоговой нагрузки, можно однозначно утверждать, что ипотека еще долго останется основным фактором активности на рынке недвижимости.

Поэтому прогноз на ближайший 2019 год неутешительный – ипотека подорожает, соответственно, и спрос пойдет вниз.

Предложение жилья в 2019 году

Быстрый рост спроса на московскую недвижимость привел к тому, что объемы предложения ожидаемо уменьшились. В первую очередь, это коснулось самого дешевого сегмента недвижимости, а также вторички – многие считают вложение денег в такие квартиры самой безопасной инвестицией. Например, количество предложений среди новостроек в пределах кольца уменьшилось на 3%.

Но потенциальные покупатели могут не беспокоиться, т.к. некоторое уменьшение объемов предложения – это краткосрочное явление. Жилья сейчас в Москве строится очень много, за 2018 год было введено больше метро, чем за 2016-2017 гг вместе взятые. Поэтому квартир точно хватит всем, в любом сегменте – были бы деньги.

За первые 11 месяцев 2018 года между ТТК и МКАД были открыты продажи жилья в более, чем 120 новостройках. Общая площадь предложения составила порядка 2 400 000 м2. И до нового года еще будет введено около 30 новостроек.

Примечательно, что квартиры в этих новостройках реализуются по самым низким ценам, намного ниже рыночных – это еще сильнее подстегивает спрос. В третьем квартале уходящего года разрыв между среднерыночной ценой и ценой на новые квартиры составил более 25%!

Максимальный отрицательный разрыв в ценах виден в дорогом сегменте. Такая ситуация объясняется тем, что застройщики отлично понимают, что спрос на дорогое жилье падает, и стараются продать его побыстрее – пусть и по самым низким ценам. Еще через несколько месяцев продать такие квартиры будет еще сложнее.

Влияние запрета «долевки» на конъюнктуру рынка столичной недвижимости

Изменения в 214-ФЗ и отмена долевого строительства могли бы повлиять на рынок недвижимости следующим образом: застройщики уходят с рынка, объем предложения жилья снижается, а спрос – растет.

Но такого развития событий не будет, т.к. многие девелоперы заранее провели качественную подготовку к моменту введения реформ – они получили максимально возможное количество разрешений на строительство «по старым правилам».

За первое полугодие 2018 года было получено порядка 18 000 000 разрешений на строительство жилья. Для сравнения: за тот же период 2017 года было получено всего 4 000 000 разрешений.

На данный момент строителям выдано разрешений, по которым строительство будет вестись до 2027 года.

Еще более 7 000 000 м2 недвижимости в перспективе может быть построено по разрешениям, выданным в МО за первое полугодие 2018 года (тогда как в 2017 году за тот же период было выдано всего 1 300 000 разрешений).

По всем этим разрешениям можно возводить дома и продавать жилье еще по старым правилам, без учета новых изменений в законодательстве. Поэтому про дефицит квадратных метров речь точно не идет. И даже без учета этих потенциально строящихся метров на рынке недвижимости Москвы и так есть определенный «навес» предложения.

С учетом того, что основное количество спроса сконцентрировано в недорогих сегментах (до 180 000 рублей за квадратный метр), можно прогнозировать, что по полученным «впрок» разрешениям новостройки будут возводиться тоже в бюджетном секторе.

Есть ненулевая вероятность, что часть недвижимости по полученным разрешениям вообще не будет выведена на рынок. Это связано с тем, что ряд застройщиков, которые получили разрешения, просто не смогут продолжать работу из-за ужесточения требований к качеству, конкуренции, новых законодательных изменений и пр.

Однако вряд ли доля таких «схлопнувшихся» компаний будет большой. В крайнем случае, если московские застройщики начнут резко и массово уходить с рынка, на их место придут компании из регионов, т.к. строительная отрасль в Москве по-прежнему остается высокомаржинальной.

Вероятнее всего, основная часть полученных разрешений будет реализована – то есть предложение существенно вырастет, что опять же будет способствовать снижению цен на недвижимость.

Цены на недвижимость в 2019 году

Падение цен на недвижимость в 2019 году коснется, прежде всего, бизнес и премиум класса. Это относится как к уже построенным домам, так и тем, которые только будут сданы – ценник в них изначально будет ниже.

В целом, к концу 2019-2020 году среднерыночная цена квадратного метра в новостройках снизится приблизительно на 15-20%.

На рынке вторички такого заметного цен не будет, они буду снижаться постепенно и очень неровно. Здесь ключевую роль играет человеческий фактор – собственники квартир крайне неохотно снижают цены, но и они буду вынуждены в итоге подчиниться законам рынка.

В 2019 году цены расти не будут, на это можно рассчитывать только после того, как исчезнет избыток предложения – а это случится не раньше, чем через 2 года.

Источник: https://reterra.ru/news/prognoz-rynka-nedvizhimosti-moskvy-i-podmoskovya-na-2019-god/

Прогноз цен на недвижимость в 2019-2020 годах

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в динамике

Первое полугодие 2018 года стало ударным периодом для застройщиков, риелторов и покупателей. На пике спроса — квартиры по ДДУ в строящихся домах. Участников рынка и рядовых граждан интересует, будут ли расти цены на недвижимость в ближайшие два года.

По мнению экспертов, целый ряд факторов указывает на грядущее повышение стоимости жилья:

  • Еще до наступления 1 июля 2018 года девелоперы впрок запаслись разрешениями на строительство и земельными участками. На этой подушке безопасности строительные компании продержатся 2-3 года. Когда у застройщиков закончатся козыри в рукаве, им придется уходить с рынка или играть по новым правилам. Есть вероятность возникновения дефицита на первичном рынке к 2020 году, что повлечет подорожание строящихся квартир.
  • Инфляция и повышение затрат на строительные материалы приведут к росту себестоимости строительства. Поскольку строительная отрасль отличается низкой маржинальностью, новые расходы лягут на плечи будущих покупателей.
  • Банковское сопровождение сделок по ДДУ и хранение средств на эскроу счетах это дополнительные расходы для девелоперов. Банки планируют кредитовать строителей под 5-9%, и эти затраты также приведут к росту цен.
  • Государство переходит с позиции регулятора на позицию полноценного участника рынка недвижимости. Грядут монополизация и уход с рынка до 30% застройщиков
  • Вторичный рынок потянется за растущими в цене новостройками. В 2018 году вторичка переоценена продавцами в среднем на 5-10%, и этот показатель будет расти.

К лету 2018 года стоимость квадратного метра нового жилья в России установилась на уровне, ниже которого строителям невыгодно строить. Поэтому ждать лучшего периода нет смысла. К тому же условия ипотечного кредитования в настоящий момент очень выгодны для рядового гражданина. Благодаря низкой ставке ЦБ инвестиции в недвижимость в 2018 году доступны широкому кругу потребителей.

Из чего складывается цена квартиры

Чтобы понять, какой будет динамика цен на первичном и вторичном рынке в ближайшие два года, вспомним, что влияет на стоимость жилья. Рыночная стоимость складывается из следующих факторов:

  • место, где находится объект — удаленность от центра и экологическая обстановка в районе, близость парковых и промышленных зон;
  • тип здания — презентабельные сталинки с высокими потолками всегда будут цениться дороже, чем малогабаритные хрущевки с неудобной планировкой;
  • площадь объекта и его внутренняя планировка — для вторички типично наличие внутреннего зонирования, новостройки чаще продаются с популярной свободной планировкой;
  • отделка объекта, степень износа, наличие или отсутствие свежего ремонта;
  • этаж и вид из окон — хотя для новых домов стоимость квартир на разных этажах часто одинакова, в старом фонде первый этаж стоит дешевле третьего. Вид из окон на момент продажи влияет на общую презентабельность объекта;
  • инфраструктура района — наличие удобных подъездов к дому, транспортная доступность, соседство с образовательными и социальными учреждениями, торгово-развлекательными комплексами и деловыми центрами.

Вес факторов ценообразования для первичного и вторичного рынка различается. Поскольку новостройку пока еще можно приобрести на стадии строительства, дополним приведенный выше список. При формировании цены на квартиру в строящемся доме играют роль следующие показатели:

  • степень завершенности строительства и близость сдачи дома в эксплуатацию;
  • принадлежность проекта к определенному классу (бюджет, комфорт, бизнес-класс, элитное жилье);
  • надежность и репутация строительной компании;
  • наличие готовой социально-торговой инфраструктуры рядом с домом.

Важное влияние на стоимость квадратного метра во всех сегментах рынка играет экономическая ситуация в стране и соотношение спроса и предложения. Если рынок сбалансирован и на каждого продавца есть свой покупатель, цены относительно стабильны.

Если происходит затоваривание рынка, покупатели начинают искать варианты дешевле, и продавцам приходится идти на уступки. При дефиците недвижимости цены растут.

С влиянием экономической составляющей тоже все ясно: когда у людей есть деньги, они чаще приобретают новые квартиры и улучшают свои жилищные условия.

В разных нишах рынка есть специфичные нюансы:

  • Квадратный метр в однокомнатной квартире стоит дешевле, чем в многокомнатной
  • Рыночная стоимость коммуналки, разделенной на комнаты, может быть ниже ее кадастровой стоимости
  • Наличие мебели и бытовой техники влияет на итоговую цену объекта
  • Долгострой может продаваться по цене квартиры на стадии котлована по понятным причинам

При составлении прогноза цен на рынке недвижимости в 2019 году необходимо учитывать последние новости политики и крупного бизнеса. Чем масштабнее экономико-политический фактор, тем сильнее он влияет на рынок.

Для Москвы это добровольно-принудительная реновация, которую одни ругают, другие хвалят. Для всей страны это рост НДС. Другой ключевой фактор — новые правила продажи новостроек (поправки в ФЗ-214 призваны искоренить такое явление, как обманутые дольщики).

В плане политики на рынок влияет курс государства на поддержку семей с детьми. Это сказалось на количестве целевых жилищных субсидий, появился такой ипотечный продукт, как займы под 6%.

Рынок реагирует на сообщения в СМИ и на инфляцию: волатильность доллара и падение курса рубля тоже влияет на стоимость квадратных метров в столицах и в российской глубинке.

В составлении прогноза стоимости недвижимости на 2019 год изменения поправки к ФЗ-214 играют решающую роль.

Несмотря на то, что застройщики запаслись разрешениями и землей на пару лет вперед, превращение кареты в тыкву неизбежно произойдет.

Пока что ни законодатели, ни девелоперы не могут предсказать точно, какие расходы дополнительно понесет строительная отрасль с 1 июля 2019 года. Очевидно одно — рынок будет меняться и не вернется к прежним позициям.

Как 2019 год изменит рынок недвижимости

Миновала дата 1 июля 2018 года, после которой закончилась выдача разрешений на строительство по старым правилам.

Но впереди 1 июля 2019 года — когда нововведения коснутся абсолютно всех девелоперов, продающих строящиеся объекты.

Застройщикам, получившим разрешение ранее, все равно потребуется открывать эскроу счета на каждый объект. С другой стороны, многие строительные компании уже давно хранят средства на банковских счетах.

Главное нововведение в новой системе продаж новостроек — активное участие банкиров в регулировании целевого расходования средств застройщиками. В случае обнаружения нецелевого расходования денег, банк может заморозить операции по счету застройщика.

Этот механизм направлен на повышение уровня безопасности сделок купли-продажи на первичном рынке. Застройщик не получит денег от покупателя, пока жилье не будет полностью готово к эксплуатации. С другой стороны, в случае банкротства застройщика, банк возвращает средства покупателям, а само здание остается на балансе кредитора.

Получается, что для банка банкротство строительной компании даже выгодно.

Что будет с ценами на недвижимость после 1 июля 2019 года, когда все застройщики будут использовать эскроу счета для продажи своих объектов? Причин для удешевления стоимости квадратного метра в новостройках нет, ведь себестоимость строительства возрастет. Скорее созданы все условия для роста цен:

  • Из игры выйдут мелкие застройщики и стартаперы с низкой маржинальностью
  • Застройщики не смогут получать проценты от хранения своих средств на эскроу счетах
  • Если банк ошибочно решит заморозить средства на счету строительной компании, стройка будет простаивать и это увеличит себестоимость строительства
  • Стоимость страховки от банкротства девелопера увеличится в несколько раз

Что говорят эксперты

Мнения аналитиков и крупных игроков рынка разделились. Некоторые утверждают, что цены останутся на прежнем уровне. Объясняется это тем, что нет предпосылок для увеличения благосостояния граждан, и жилья пока что хватает на всех. Но чаще можно услышать доводы в пользу роста стоимости жилья в ближайшие годы.

Чтобы построить дом, придется потратить больше средств. Застройщику потребуется солидная подушка ликвидности и связи с банковским сектором.

Существует вероятность, что некоторые проекты из уже начатых не будут достроены — ведь новые правила касаются и тех, кто получил разрешение на строительство до вступления в силу поправок к ФЗ-214.

Согласно актуальному прогнозу цен Росстата, на рынке недвижимости в Москве и Спб в 2019 году повышение неизбежно. Несмотря на баланс спроса и предложения в 2018, далеко не все желающие приняли решение о покупке необходимого жилья. Доходы населения не растут, но в столицы едут жители регионов, поэтому спрос на квартиры здесь всегда выше, чем на периферии.

Почем будет ипотека — прогноз ставок кредитования

Благодаря снижению ключевой ставки ЦБ 2017 и 2018 годы стали рекордными по количеству выданных ипотечных займов.

Это неудивительно — после привычных ставок в 15-18% граждане очень обрадовались снижению тарифа до 7-12%. Многие заемщики уже рефинансировали свои ранее полученные займы.

Потенциальные покупатели жилья все чаще становятся реальными обладателями жилой собственности. И все за счет низких ставок на кредиты.

В 2019 году аналитики ожидают еще более лояльные условия для заемщиков — средняя ставка может подешеветь до 7-8%. Печалит только то, что экономия на кредите будет компенсирована ростом цен из-за новых правил продажи новостроек. Девелоперам нужно покрывать новые статьи расходов, и делать это за счет собственных средств значит работать в минус.

Если вы размышляете, вкладывать ли средства в недвижимость, не ждите. Несмотря на обещания дешевой ипотеки, квартиру лучше брать в 2018.

Но в какую недвижимость лучше вкладывать средства — в строящееся жилье, или во вторичку? Как определить, в каком сегменте жилищный рынок быстрее пойдет в рост? Судя по прогнозу цен на недвижимость в Санкт-Петербурге, в рост в 2019 году сперва пойдут новостройки.

Вторичка тоже не будет стоять на месте — поскольку ассортимент недорогих квартир постепенно будет уменьшаться при стабильном спросе, рано или поздно продавцы поднимут планку. Поэтому с точки зрения инвестирования строящиеся дома выглядят более привлекательно.

Источник: https://art-estate.top/articles/investitsii_v_nedvizhimost/p2642-prognoz_tsen_na_nedvizhimost_v_2019-2020_godah/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.