Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итог 2016-2017 и прогноз на 2018 год

Содержание

Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итог 2016-2017 и прогноз на 2018 год

Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итог 2016-2017 и прогноз на 2018 год

В последние два года спрос на первичное жилье имел достаточно умеренный характер. И если города, где рынок недвижимости развит, постепенно выходят из стагнации в слабый рост (в пределах 3-5%), то с менее привлекательными для застройщиков регионами все иначе.

Спикер: Ксения Рысенко, партнёр-аналитик СК «Неометрия»

Первое наблюдается в федеральных городах и в крупных региональных центрах, как Москва, Санкт-Петербург, а также Ростов-на-Дону. Традиционно они привлекательны для покупателей.

Противоположная ситуация складывается на менее перспективных и развитых рынках, как Рязань, Тверь, Липецк и др. Здесь количество сделок ежегодно снижается и данный тренд будет продолжен в 2018 г.

Следует отметить, что определяющим фактором все же является сложившаяся на том или ином рынке жилья ситуация.

В целом, по РФ в 2017 г. было заключено около 650 тыс. ДДУ, что на 7,4% ниже показателя 2016 г. Таким образом, негативный тренд более характерен для большей части страны. На вторичном рынке ситуация обстоит еще более печально, что преимущественно связано с менее выгодными условиями по ипотеке (см. Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой: раскрываем все секреты!)

Объемы ипотечного кредитования, в свою очередь, демонстрировали существенный рост в 2017 г. По итогам 11 мес. года было выдано 940,6 тыс. кредитов на сумму 1 736,7 млн. руб.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года их количество увеличилось на 23,8%, объем на 34,0%.

Стимулировало рост ипотечного кредитования в прошедшем году снижение процентных ставок до 9-10%, а также появление новых продуктов (ипотека без первоначального взноса, ипотечные каникулы и т.д.).

Ожидать ли роста цен на недвижимость в 2018 году в категориях первичка-вторичка?

Единого тренда для всех городов не будет. В то же время, никаких предпосылок к тому, что новостройки будут дешеветь, нет.

Напротив, сохраняющаяся низкая платежеспособность населения и кризисные последствия, а также все грядущие изменения в законодательстве станут достаточно весомыми барьерами для выхода с новыми проектами.

К тому времени как уже строящиеся дома будут расти в готовности, а значит, и в цене. Но к серьезному скачку стоимости это не приведет. Скорее всего, темп прироста будет в пределах до 5-6%.

Позитивных трендов для вторичного жилья также не будет. По данным Росстата за 3 кв. 2017 года, стоимость 1 кв. м в готовом доме за год снизилась на 3,7%, цена упала с 54,2 до 52,2 тыс. руб. Весь 2017 г. этот рынок не сопровождался видимым восстановлением. Напротив, в отдельных регионах становился только доступнее. Стоимость на вторичное жилье находится под существенным влиянием новостроек.

Большинство старых домов не соответствует ожиданиям современных покупателей, а выбор на первичном рынке жилья, где и возможно приобрести более комфортное с точки зрения проживания жилье, уже не ограничен.

Естественно, что в таких условия покупатели переориентируются со вторичного жилья на первичное. Еще один фактор, это выброс на вторичный рынок тех квартир, что были куплены инвесторами в период ажиотажного конца 2014 г.

Теперь эти дома постепенно вводятся в эксплуатацию, и собственники, на тот момент просто побоявшиеся за сохранность накопленного, выводят их в продажу.
Как получить прибыль от инвестиций в недвижимость?

Но, как и в случае спроса, во много динамика цен будет зависеть от ситуации на конкретном рынке жилья.

Субсидированная ипотечная программа от девелоперов, государства и пр. — условия, ставки, реальная выгода

Как показывает практика, при появлении новых ипотечных программ у застройщика, спрос в комплексе существенно возрастает. Это связано с тем, что любое повышение доступности жилья расширяет круг потенциальных покупателей.

Субсидирование ипотеки государством дает продуктивный результат. Это наблюдалось в такое непростое для рынка недвижимости время, как 2016 г. Когда после подъема ставок в 2015 г.

существенно просел спрос, именно льготная ипотека поддержала его от дальнейшего падения. Сейчас схожее воздействие может иметь заявленное в конце 2017 г. субсидирование ставки для семей с детьми.

Предполагаемый процент, который будет необходимо покрывать заемщикам по этой программе, более чем привлекательный – всего 6%. Таких ставок еще не было.

Упразднение термина жилье «эконом-класса»

Что это реально может значить для конечного потребителя и рынка недвижимости в целом?

Отмена термина «эконом-класс» к видимым для рынка жилья и покупателей изменениям, вероятно, не приведет. Пока никаких реальных подоплек к этому нет. Норматива, который обязывал бы застройщика закладывать параметры в проект в зависимости от класса, нет.

Как нет и официальной классификации жилья. Сейчас застройщик самостоятельно определяет класс, и это выбор может быть ничем не подкреплен.

Для поднятия значимости в глазах покупателей комплексы могут относится к более высокому сегменту, реально ему не соответствующему по параметрам.

Рефинансирование ипотеки как возможность снизить финансовые издержки

Сам покупатель в выборе квартиры руководствуется иными мотивами. Для него, в первую очередь, важны цена, планировка и расположение комплекса. То, как позиционирует проект застройщик, для клиента уже вторично.

Прогнозы касательно спроса на ипотеку в 2018 году

Предпринимаемые меры благоприятно скажутся на развитии ипотеки в 2018 г. Касается это не только субсидирования ставки для семей с детьми, но и ожидаемого уровня ставки. В декабре 2017 г. ключевая ставка была понижена на 0,5 п.п. до 7,75%.

Не исключено, что и в текущем году курс на ее дальнейшее снижение сохранится, а это даст прямое воздействие и на ипотечную ставку – вызовет ее снижение. Более доступный процент по жилищным кредитам по-прежнему благотворно влияет на спрос на жилье.

Источник: https://promdevelop.ru/spros-na-pervichku-vtorichku-na-rynke-zhilya-itog-2016-2017-goda-i-prognoz-na-2018/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итог 2016-2017 и прогноз на 2018 год

Рынок вторичного жилья Петербурга по предварительным итогам 2018 года показал бурный рост. По данным ЦИАН, стоимость жилья в среднем увеличилась на 3%. «Домофонд» фиксирует рост реальных сделок до 10%.

Стоимость «квадрата» на вторичке сейчас варьируется на уровне 107-124 тыс. рублей за 1 м2. Активность покупателей, по статистике агентства «Петербургская Недвижимость», достигла пика в ноябре. Лидерами спроса эксперты признают южные и юго-восточные районы города.

Бессмертные сталинки

Как показывают результаты исследования ЦИАН, Петербург влился в общий тренд повышения цен на вторичку в России.

Если в среднем по стране годовой рост взлетел на 7%, то в Северной столице этот показатель составил 3%.

По состоянию на середину декабря жилье в старом фонде либо в заселенных новостройках обойдется покупателю в 114,5 тыс. рублей за 1 м2. Для сравнения: в Москве цены увеличились на 6% (192,4 тыс. за 1 м2).

«Восходящий тренд на рынке в этом году (в большинстве городов росло как число сделок, так и цены) нашел свое отражение и в распределении спроса.

Если в начале года средний метраж квартиры в поисковом запросе составлял 55,1 м2, то к концу года он вырос до 57,2 м2. Средняя цена квадратного метра в «типичном» запросе также выросла (с 74,3 тыс. до 79,6 тыс. рублей за 1 м2).

В Москве рост составил 8%, в Санкт-Петербурге — 5%. Это несколько выше, чем динамика роста цен предложения», — говорят аналитики портала.

В структуре спроса квартиры в корпусах, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие, начали занимать лидирующие места. Так, в соседней Ленинградской области потенциальный спрос на недавно сданные новостройки превышает 30%, при этом в объеме жилого фонда их доля, как правило, остается в 2-3 раза меньше.

«Несмотря на то что большая часть новых домов расположена на окраинах, в районах с худшим качеством транспортного обслуживания и проблемами с инфраструктурой, за счет более высокого качества самих квартир, современной организации дворового пространства они становятся все более привлекательными для потенциальных покупателей», — рассуждают авторы доклада.

Высокий спрос по-прежнему остается на квартиры в домах, которым уже более 50 лет. На них приходится 29% активности. В Петербурге, как и в Москве, интерес к квартирам в сталинках и исторической застройке заметно выше среднероссийского (37% и 32% соответственно).

Смарт вместо коммуналок

По итогам года на долю лотов, в которых заявлено наличие дизайнерского ремонта, пришлось 9% активности, на помещения с «евроремонтом» — 27%. Наибольший интерес покупатели проявляют к квартирам, где выполнен косметический ремонт (48%), тогда как на недвижимость в запущенном состоянии пришлось лишь 16% спроса.

«В 2008 году самым ходовым товаром была комната в коммуналке. Такая недвижимость улетала как горячие пирожки. Покупали ее молодые пары и приезжие в качестве первого жилья. Современные застройщики вывели на рынок альтернативу — квартиры-студии.

По качеству и удобству это жилье намного превосходит старые питерские коммуналки. Такая же ситуация и с другими объектами советского жилого фонда. Хрущевки и брежневки подвинула так называемая новая вторичка. Это квартиры, которые были построены позже 2008 года.

Да и в новостройках все чаще встречаются предложения со смарт-планировками, полезная площадь которых значительно больше, чем у стандартного жилья. На рынке недвижимости Петербурга современные квартиры потеснили даже элитные сталинки.

Покупатели все больше ценят комфорт и удобство, которые не может предложить им старый фонд», — отмечают в ГК Active Group.

Похожую статистику зафиксировали в «Домофонде». Цена продажи вторичного жилья в Петербурге, по информации сервиса, за прошедший год выросла на 10,1%. В ноябре 2017-го «квадрат» стоил в среднем 112,9 тыс. рублей, сейчас при заключении реальных сделок достиг 124,3 тыс. рублей.

В риелторской компании «Этажи» дают цифру 112,7 тыс. рублей за «квадрат» и прогнозируют рост до 119,6 тыс. рублей в следующем году. Всего на рынке вторички можно найти 27 тыс. предложений, однако общий объем постоянно сокращается.

Предновогодний бум

По данным агентства «Петербургская Недвижимость», активность вторичного рынка за весь 2018 год была самой высокой в минувшем ноябре. Средняя цена за 1 м2 выросла с январского показателя 96,8 тыс. рублей до 107 тыс. рублей. Лидерами спроса стали Невский и Красносельский районы.

«Покупатели интересовались студиями площадью 29 м2 по цене 3,3 млн рублей в «новой вторичке» Красносельского района.

Пользовались популярностью однокомнатные квартиры метражом 41,5 м2 стоимостью 4,2 млн рублей в новых кирпично-монолитных домах в Невском районе.

Покупатели также выбирали однушки площадью 35 м2 по цене 5,15 млн рублей в кирпично-монолитных домах Московского района», — поделился генеральный директор «Петербургской Недвижимости» Сергей Дроздов по итогам ноябрьских продаж.

Как указано в материалах агентства, самой дорогой покупкой за последнее время стали однокомнатные квартиры в новых кирпичных домах — от 89 тыс. до 147 тыс. рублей за 1 м2. Дешевле всего «квадрат» стоил в двушках и трешках в старом фонде (от 74-76 тыс. рублей), а также старых и новых панельных домах (от 76-77 тыс. рублей).

Ранее «ДП» сообщал, что на вторичном рынке Петербурга самые дорогие квартиры находятся в Центральном и Петроградском районах (от 134,7 тыс. до 170,4 тыс. рублей за 1 м2), а также в Василеостровском и Московском районах — от 128,4 тыс. до 142,3 тыс. рублей.

По итогам последнего месяца в структуре предложения вторичного рынка лидирующую позицию занимает Приморский район — 14,9% от всех выставленных на продажу квартир, выяснили в Центре оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости». Далее идут Выборгский, Московский, Невский и Центральный районы.

Антон Тарануха автора

17 декабря 2018, 15:16 8957

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2018/12/17/Pereselenie_v_proshloe__CHt

Московское жилье осенью уже некому купить

Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итог 2016-2017 и прогноз на 2018 год

Ажиотажный спрос на жилье в Москве, характерный для первой половины года, сошел на нет, а новые желающие приобрести квартиру пока не могут себе этого позволить из-за отсутствия средств, причем такая ситуация в октябре была характерна как для первичного, так и для вторичного рынков, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Первичка: спрос на минималках

За первую половину года с рынка фактически вымыло и наиболее ликвидные объекты, и платежеспособного покупателя, рассказали эксперты.

Рынок недвижимости не существует в вакууме, поэтому было бы ошибочно оценивать только традиционные сезонные изменения, рассуждает генеральный директор «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберт Суниев.

Ни для кого не секрет, насколько значительно изменило рынок введение проектного финансирования – именно им обусловлен взрыв спроса, основанный на опасениях повышения цен. Совершенно логично, что после того как платежеспособный спрос вымыло с рынка, наступил период коррекции.

И без стимулирования за счет снижения ипотечных ставок, к сожалению, показатели осени были бы значительно скромнее, продолжает он.

Остальные просто не имеют финансовой возможности для покупки квартиры, даже снижение ставок не может дать положительной динамики спросу, добавляет генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

При этом средняя цена предложения за год выросла на 4,7% и сейчас составляет 243 тысячи рублей за квадратный метр, уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По сравнению с предыдущим кварталом объем реализованного жилья снизился на 7,3%, а относительно аналогичного периода прошлого года на 2,6%, добавляет он.

Однако ряд экспертов отмечают, что в определенных локациях спрос все же есть.

Если говорить о районах «старой» Москвы, значительный рост уровня спроса был отмечен в Дмитровском районе, Зябликове, Люблине, Нагатинском Затоне, Ново-Переделкине, Очаково-Матвеевском, Рязанском, Ховрине, Щукине и Южнопортовом и Марьине, перечисляет вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн. «В целом, растущий спрос в этих районах, расположенных в разных частях города, объясняется, в первую очередь, большим объемом нового предложения. В основном объем спроса аккумулируют масштабные проекты», – поясняет она.

Сейчас наиболее востребованы компактные квартиры с эффективной планировкой, отмечает Шаталина.

Действительно, сегодня на смену демонстративному потреблению пришло осознанное. Эта тенденция находит отражение и на рынке недвижимости.

Так, покупатели жилья стали отказываться от чрезмерно больших квартир, в которых нельзя эффективно использовать всю площадь.

Обращают они внимание на то, из каких материалов построен дом, и как они влияют на окружающую среду, соглашается управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Владимир Колочинский.

Негативным фактором для рынка является то, что новый пласт отложенного спроса формируется очень медленно, это отмечают все опрошенные эксперты.

«Есть незначительная часть покупателей, которые ждут снижения ипотечных ставок. Но она минимальна, так как на первичном жилом рынке сейчас есть тенденция увеличения стоимости, а не снижения», – сетует генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Владимир Каширцев

Генеральный директор компании «Азбука Жилья»

Сейчас нет никаких предпосылок для формирования отложенного спроса. Скорее наоборот, доступная ипотека стимулирует совершать сделки сейчас, а не откладывать их на потом, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Значительная часть отложенного спроса уже реализовалась, поэтому темпы продаж начали замедляться, соглашается директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

В этой ситуации говорить о формировании нового отложенного спроса не приходится – должно пройти время.

Сейчас рынок находится в ситуации сокращения объемов продаж, которое может превысить 20% к концу года, предупреждает он.

Вторичка: отражение новостроек

Рынок вторичного жилья в октябре полностью оправдал свое название, поскольку не продемонстрировал собственные тренды, а просто следовал за новостройками. Продавцы, сильно взвинтившие цены в предыдущие месяцы, пока не отреагировали на снижение спроса и не пошли на дисконт, рассказали эксперты.

Однако по итогам месяца зафиксирована пусть и незначительная, но отрицательная динамики цен: в среднем квадратный метр в старом фонде потерял порядка 0,1-0,2% стоимости, уточняет Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании «Мосреалстрой».

В целом, цены на вторичном рынке сейчас находятся на уровне 2016 года, и увеличение стоимости привело к заметному изменению структуры спроса.

Так, в третьем квартале впервые за долгое время доля однокомнатных квартир превысила долю двухкомнатных в общей структуре спроса (ранее это было особенностью спроса в Москве в отличие от других городов России на протяжении пяти лет) и составила 40% и 35% соответственно, уточняют в пресс-службе портала «Авито Недвижимость».

Впрочем, не все эксперты соглашаются с такими показателями стоимости. Так, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич все же отмечает увеличение цены квадратного метра по сравнению со средними значениями в период с января по август включительно.

«По нашим данным цена за один квадратный метр однокомнатных квартир впервые в сентябре превысила 200 тысяч рублей, в октябре тенденция сохранилась.

Цены за метр в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных в октябре также увеличились — плюс 2-3% к среднегодовой – до 192,3 и 182,4 тысячи рублей соответственно.

В сегменте однокомнатных наблюдается рост свыше 5%, до 205,5 тысячи рублей», – отмечает Пешич.

Объем предложения продолжает вымываться – практически не осталось бюджетных лотов до 6 миллионов рублей. При этом цены на небольшие квартиры стандарт-класса выросли на 5-7%, сейчас минимальный бюджет предложения составляет 6,2 миллиона рублей, рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Что касается востребованности районов, то эксперты затруднились назвать лидирующие в спросе локации.

Однозначных лидеров и аутсайдеров на рынке нет, поясняет Литинецкая. Один из районов, с которым риелторам сложно работать, это Марьино, характеризующийся большим количеством приезжих из соседних стран.

В массовом сегменте популярны районы Крылатское, Фили-Давыдково, Раменки, который, кстати, любят арендаторы за близость к нескольким университетам. В то же время юго-восточные и восточные районы пользуются спросом у наименее обеспеченных граждан. Поэтому в целом спрос распределен равномерно, объясняет собеседница агентства.

А вот в «аутсайдерах» чаще оказываются районы с «вечной стройкой» и плохой экологией, связанной с строительством дорог и развязок, добавляет Дымова.

Источник: https://realty.ria.ru/20191107/1560664588.html

Прогноз цен на недвижимость: последние новости изменения, динамики и аналитики цен и ситуация на жилищном рынке

Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итог 2016-2017 и прогноз на 2018 год

Тема цены на недвижимость волнует людей, собирающихся ее приобретать или продавать.

В реалиях нестабильной экономической ситуации и отголосков недавнего экономического кризиса люди озадачены вопросом о том, выгодно ли совершать сделки с недвижимостью в краткосрочном периоде или целесообразно отложить свои намерения до лучших времен.

Какими будут цены на рынке жилья в 2019-2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Экономический кризис 2014 года до сих пор оказывает свое негативное влияние на рынок недвижимости в России. Постоянное снижение реальных доходов населения до 2017 года привели к снижению финансирования застройщиков. Упал денежный оборот в отрасли, жилые объекты стали возводиться в меньшем объеме.

В предыдущие два года (2017-2018) наблюдалась следующая ситуация:

  • Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек. Это говорит об ориентации людей на относительно малогабаритное и дешевое жилье.
  • Появилась существенная разница показателей по строительству в разных регионах страны.
  • Многие строительные компании, завершая строительство объекта, не спешили браться за новые из-за нестабильной экономической ситуации.
  • Реализовать новые квартиры стало тяжелее, особенно в Москве.

Сейчас происходят серьезные изменения условий на рынке, меняются они из-за действий государства.

Ужесточение законодательства

Участие строительных компаний в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 2020 году. Это связано с введением поправок в законодательство, предполагающих переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

С января 2018 года введены следующие правила для строительных организаций:

  • финансовое участие застройщика в строительстве должно быть не менее 10% от стоимости проекта;
  • одно разрешение на постройку дает право на строительство только одного объекта;
  • банковские счета застройщика находятся под более тщательным контролем со стороны банка;
  • застройщиком сможет стать только организация с трехлетним опытом строительства многоэтажек, а в совокупности она должна построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

Влияют ли эти ограничения на стоимость жилья? По многим экспертным оценкам, безусловно, влияют. Объясняется это очень просто.

При строительстве многоквартирного дома с участием капитала дольщиков, средства, полученные таким образом, являлись фактически бесплатными для строительных организаций.

С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.

Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%.

Следовательно, увеличится и себестоимость строительства. Чтобы вернуть эту разницу и извлечь наибольшую выгоду от продажи квадратных метров, застройщики не будут продавать жилье на стадии котлована, а предпочтут продавать уже обустроенные под ключ квартиры. Это, конечно, отразится на цене квадратных метров в многоквартирных новостройках. Она неизбежно поднимется.

Рост цен на недвижимость на первичном рынке по оценкам специалистов составит около 20% к 2020 году, когда жилье, построенное до изменения законодательства, будет полностью распродано.

Повышение НДС с 2019 года

В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%.

Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом. Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС.

Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья.

Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.

Ставка ипотечного кредитования

Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки.

Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2018 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в октябре было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год.

Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.

Факторы негосударственного влияния на цены рынка недвижимости

Существует еще несколько факторов, влияющих на ценообразование в жилищной сфере, которые не продиктованы государством на законодательном уровне. Рассмотрим их далее.

Строительство более качественного жилья

Застройщики стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Поэтому они и платят за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в новостройках.

Инфляция

Этот фактор тоже стоит учитывать при решении отложить сделку с недвижимостью до лучших времен. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4%. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в сложившейся ситуации нестабильности он может намного превысить это значение.

Уровень доходов населения

Снижающийся уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость, так как этот фактор влияет на потребительский спрос. Но тут государство, как было отмечено ранее, пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки. Что до недавнего времени у него неплохо получалось.

Регион и класс застройки

Перекос в цене, если сравнивать разные регионы России, сохраняется. Он может достигать существенных значений. Это зависит от экономической обстановки конкретной местности.

Класс жилья, конечно, тоже имеет значение. Так как при значительном увеличении цены за квартиры премиум класса, увеличение стоимости обычного жилья в сравнении с последними может быть не таким резким. Состоятельные люди готовы платить за комфорт и безопасность больше. А обычные покупатели в основном ориентируются на доступность приобретения недвижимости.

Прогнозы

Прогноз цен на недвижимость на 2019-2020 год неоднозначный.

Государственные структуры прогнозируют повышение цен к 2025 году, но утверждают, что оно будет плавным (в районе 2-3 процентов в год), так как подпадет под влияние выгодных ипотечных ставок.

Среди участников строительного рынка преобладает мнение о резком увеличении стоимости жилья на 20% к 2020 году.

Прогноз аналитиков основывается на том, что строительные компании, скорее всего, предпочтут отказаться от какого-либо участия дольщиков (эскроу-счетов) и продавать уже готовое жилье, получая наибольшую выгоду от участия в строительстве.

До 2020 года цены будут немного сдерживаться из-за ввода в эксплуатацию домов, строительство которых идет по старым правилам — с участием дольщиков.

Что ждет рынок вторичного жилья? На него все так же будет влиять уровень доходов населения, доступность ипотеки и экономическая ситуация в стране.

Рынок загородной недвижимости не пользуется популярностью, поэтому цены на дачи и загородные дома, вероятнее всего, не будут меняться или начнут снижение.

Из вышесказанного следует, что людям, собирающимся приобретать недвижимость и ориентирующимся на доступность жилья, стоит обратить внимание на объекты, которые строятся с участием дольщиков, пока они еще есть на рынке. Как только эти дома будут распроданы, стоимость жилья в новостройках заметно поднимется. На цену могут повлиять и другие факторы, связанные с экономическим состоянием страны.

Людям, которые готовы платить за безопасность и комфорт, можно подождать сдачи объектов, введенных после ужесточения законодательства.

В любом случае подход к каждой сделке с недвижимостью должен рассматриваться индивидуально. Покупателям стоит исходить из финансовых возможностей, гарантий трудоустройства при решении взять жилье в ипотеку, наличия другой недвижимости в собственности и других моментов. Продавцам, возможно, стоит подождать пока цены вырастут, чтобы извлечь наибольшую выгоду от реализации жилой собственности.

Источник:

Прогноз недвижимости на 2019-2020 год

Операции с недвижимостью привлекают многих инвесторов, однако этот бизнес остается довольно рискованным из-за нестабильности рынка. Рядовые граждане также стараются выбрать наилучшее время для реализации или покупки квартир. Чтобы составить прогноз ситуации на 2019-2020 годы, эксперты принимают во внимание многие факторы экономики.

Экономические предпосылки

Кризис 2015 года привел к падению объемов застройки жилья, и вызвал скачок цен на квадратные метры, который сменился «обвалом» рынка.

Следующие два года ситуация характеризовалась медленным падением цен и заморозкой крупных строительных проектов – особенно этот процесс был заметен в столице.

2018 год вызвал оживление на рынке: агентства недвижимости отметили, что итоги года превзошли все их ожидания по объемам продаж.

Аналитики объясняют такое оживление тем, что население откладывало деньги в течение нескольких лет, опасаясь инфляции и дефицита средств, но относительная стабильность экономики и снижение ипотечной ставки вызвало волну потребительской активности.

Факторы ценообразования

На формирование цен влияет совокупность экономических процессов.

  • Хотя спрос на жилье не уменьшается, аналитики отмечают общий спад покупательской способности. Он вызван инфляцией, ростом НДС, повышением цен на бензин – расходы населения растут, при том, что заработные платы практически остаются на том же уровне. Последствием этого может стать некоторое «торможение» приобретения недвижимости в 2020 году.
  • Конец 2018 года ознаменовался ростом ключевой ставки ЦБ до 7,75%: курс на снижение ставки, которому следовал Центробанк в течение 4 лет, сменился на поддержание. Ипотечные программы в 2018 году продемонстрировали небывалую лояльность – некоторые предложения варьировались в диапазоне 8-9% годовых. Это вызвало всплеск активности – граждане, не решавшиеся на кредит в течение последних лет, были привлечены выгодными ставками. В результате объем жилищного кредитования вырос на 42% по сравнению с 2017 годом. Однако в период 2019-2020 средняя ставка составит не менее 10-12%, поэтому объем ипотечных кредитов снизится. Тем не менее, ипотека остается самым востребованным инструментом рынка недвижимости – не менее 50% сделок совершается с привлечением банковских средств.
  • Объемы вводимых в эксплуатацию новостроек снизились по сравнению с 2017-2018 годом на 10-15%, в зависимости от региона. Это вызвано прежде всего тем, что в 2015 году кризис ударил по строительной отрасли и количество запускаемых проектов снизилось. Образуется дефицит предложения, что может привести к росту цен на недвижимость.
  • Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ влекут уменьшение количества застройщиков – на рынке останутся только крупные игроки. Суть реформы заключается в том, что долевое строительство как инструмент больше не будет применяться. Теперь девелоперы вносят 10% собственного капитала, остальные средства им предоставляют банки под кредитные программы, а средства дольщиков хранятся на расчетном счете банка до сдачи объекта. Также к застройщикам ужесточаются требования в сфере контроля за привлеченными средствами и по другим показателям экономической стабильности компаний.
  • Главный ценообразующий фактор – востребованность жилья в регионе. В провинциальных городах и деревнях цены опускаются до 400-500 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. А города с приростом населения повышают цены по мере спроса. Спрос формируется в зависимости от экономической активности региона: рабочие места, крупные предприятия привлекают молодых людей, будущих покупателей жилплощади.

Источник: https://vzelenke.ru/nedvizhimost/kakovy-prognozy-tsen-na-nedvizhimost.html

Итоги 2018 года на рынке ипотеки

Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итог 2016-2017 и прогноз на 2018 год

Итоги 2018 года на рынке ипотеки

Банк России опубликовал статистику рынка жилищного кредитования за 2018 год. В прошлом году россияне заняли у банков рекордное количество денег на покупку жилья — свыше 3 трлн рублей.

Общий объем выданных кредитов составил 6,37 трлн рублей или 6,2% ВВП страны, подсчитали эксперты компании «Метриум».

Тем не менее, преимуществами подешевевшей ипотеки успели воспользоваться в основном жители богатых регионов, а рост ставок уже отразился на динамике рынка.

В 2018 году в России выдали рекордное количество ипотечных кредитов за всю историю — 1,48 млн единиц на общую сумму 3 трлн рублей. Побит последний рекорд по этим показателям, зафиксированный в 2014 году.

В сентябре и октябре был достигнут исторический минимум по размеру средней ставки по выданным жилищным кредитам, который составил 9,41% годовых.

Однако во второй половине 2018 году ситуация резко изменилась и кредит начал дорожать, что успело отразиться на динамике выдачи ипотеки.

Итоги 2018 года на рынке ипотеки в России

Показатели201420172018Изменение к 2017 годуИзменение к 2014 году
Количество кредитов, млн ед.1,011,091,4836%47%
Объем выдачи, млн руб.1,802,033,0249%68%
Средневзвешенная ставка, %13,179,799,66-0,13-3,51
Средняя сумма кредита, млн руб.1,731,862,040,180,31
Средний срок кредитования, лет14,815,616,71,11,9

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

Ипотека замедляет рост

Во второй половине 2018 года системообразующие банки ипотечной отрасли повысили базовые ставки по ипотеке с 9-9,5% до 10-10,5%. Столь резкий разворот в кредитной политике на средневзвешенные ставки по выданной ипотеке поначалу не повлиял, отмечают аналитики «Метриум». Однако в ноябре этот показатель возрос с 9,41% до 9,52%, а в декабре — до 9,66%.

Между тем прирост числа новых заемщиков замедлился практически сразу. С января по июнь каждый месяц количество выданных ипотечных кредитов увеличивалось в среднем на 59% по сравнению аналогичным периодом прошлого года.

В августе в годовом выражении было выдано на 34% больше кредитов, чем в августе 2017 года, и к концу года темпы роста рынка продолжали снижаться.

В декабре 2018 года число выданных ипотек превысило показатели декабря 2017 года всего на 4%. 

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

В этот период снижался и темп прироста объема кредитования, отмечают в «Метриум». С января по июнь в среднем каждый месяц в России выдавали на 72% больше заемных средств, чем в аналогичный месяц 2017 года. Во втором полугодии этот темп снизился до 39%, а в декабре достиг минимального значения — годовой прирост составил всего 17% (340 млрд рублей).

«Повышение ипотечных ставок закономерно повлияло на активность заемщиков, но в столице высокие темпы прироста рынка жилищного займа все же сохраняются, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Так, в декабре 2018 года в Москве было выдано на 30% больше кредитов, чем в декабре 2017.

Полагаю можно сделать следующий вывод: на некоторых локальных рынках жилья ипотечный спрос ожидает более „мягкая посадка“, чем на других. В Москве, где уровень доходов населения и в целом популярность ипотеки выше, высокий спрос на жилье в кредит сохранится, как минимум, в первой половине 2019 года.

В других регионах, скорее всего уже с января будет наблюдаться быстрый „откат“ к показателям кредитования 2016-2017 гг.».

40% кредитов выдано в 10 регионах

По подсчетам аналитиков «Метриум», 40% всех жилищных кредитов было выдано в 10 регионах России, лидирующих по число и объему ипотеки. Это Москва (88 тыс. ипотек), Московская область (82 тыс.), Санкт-Петербург (74 тыс.), Тюменская область (63 тыс.), Татарстан (56 тыс.

), Башкортостан (54 тыс.), Свердловская область (51 тыс.), Краснодарский край (44 тыс.), Челябинская область (43 тыс.), Новосибирская область (37 тыс.). В денежном выражении в этих регионах россияне заняли в 2018 году 1,48 трлн рублей — 49% всех выданных в России ипотечных средств.

В 2018 году в топ-10 регионов-лидеров ипотечного рынка преимущественно вошли те же субъекты РФ, что и в 2017 году. Поменялись местами Краснодарский край и Челябинская область: Кубань поднялась на седьмую позицию, а Челябинск опустился на восьмую строчку. Десятое место заняла Новосибирская область, а Красноярский край выбыл из топ-10 крупнейших локальных рынков ипотеки в России.

Аналитики «Метриум» отмечают, что в этих регионах рынок ипотеки вырос заметнее, чем в других. Количество ипотечных сделок здесь увеличилось на 37%, а объем выданных кредитов — на 51%, тогда как в прочих субъектах РФ — на 34% и 47% соответственно.

«Платежеспособный спрос на жилье концентрируется в наиболее крупных и благополучных с экономической сточки зрения регионах, — отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО „Ривер Парк“.

— В таких локациях есть достаточно широкая прослойка „среднего“ класса, который и является основным потребителем ипотеки. Вместе с тем следует отметить, что разрыв в динамике роста между лидирующими регионам и другими субъектами РФ нельзя назвать большим.

Это значит, что и в менее благополучных регионах есть потенциал для роста жилищного рынка при условии снижения ставок по кредитам».

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

Доля новостроек в ипотеке снижается

Чем ниже ставки по ипотеке, тем ниже спрос заемщиков на строящееся жилье, выяснили аналитики «Метриум». Повышение доступности ипотеки ведет к переориентации спроса на готовое жилье.

В декабре 2018 года доля ипотечных кредитов, выданных для вложений в долевое строительство, достигла минимума за последние три года — 23%. Снижение средних ипотечных ставок коррелирует с уменьшением доли ипотечных сделок со строящимся жильем.

В среднем в 2018 году она составила 25%, тогда как в 2017 году — 29%, а в 2016 году — 36%. 

Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ

Тем не менее ипотечный спрос на строящееся жилье заметно различается в зависимости от региона, отмечают эксперты «Метриум».

Так, в Санкт-Петербурге 44% всех выданных кредитов направлены в долевое строительство, в Москве — 40%, а в Московской области — 30%.

Впрочем, есть среди топовых по объемам выдачи ипотеки регионов и те, где заемщики сравнительно редко вкладываются в строящееся жилье: в Татарстане — 20%, в Тюменской области — 23%, Новосибирской области и в Башкирии — 24%.

В целом по России в 2018 году было выдано 368 тыс. ипотечных кредитов под договоры участия в долевом строительстве на общую сумму 871 млрд рублей. По сравнению с 2017 годом количество кредитов увеличилось на 18%, а их объем — на 32%. Между тем число кредитов на готовое жилье возросло на 42%, а их объем — на 57%.

«Нужно понимать, что невысокая доля ипотечных сделок со строящимся жильем может быть обусловлена и относительно низким предложением новостроек в конкретном регионе, — комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

— Если местный рынок монополизирован, то нового жилья может быть немного, соответственно, и количество сделок с ним, в том числе и ипотечных, невелико. В Москве ситуация иная. Здесь работают свыше 150 компаний, а объем предложения превышает примерно в 2,5 раза спрос.

Поэтому цены на строящееся жилье здесь на 20-30% ниже, по сравнению с готовыми и вторичными объектами, что и делает популярной ипотеку на строящееся жилье в столице».

Растет доля ипотеки на рынке новостроек Москвы

Порядка 6% всех ипотечных кредитов (или 13% от суммарного объема) в России были выданы в Москве. По сравнению с 2017 годом ипотечный рынок в столице возрос на 51%. В 2018 году наблюдался рост доли ипотечных сделок в структуре продаж строящихся жилых комплексов крупнейших сегментов рынка.

Так, в массовом сегменте столичных новостроек доля ипотечных сделок в 2018 году повысилась с 49% до 54%. В еще большей степени данный показатель возрос в бизнес-классе. Если в конце 2017 года только 33% сделок заключались с привлечением ипотечных средств, то в конце 2018 года — уже 40%.

Доля ипотечных кредитов снизилась только в новостройках премиум-класса с 26% до 23%.

«Повышение доли ипотечных сделок с новостройками бизнес-класса — это новая тенденция для рынка, — говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

— В докризисный период в этом сегменте ипотеку привлекали не больше 15-20% клиентов. Снижение ставок и первоначального взноса, а также упрощение процедуры получения кредита повысили востребованность ипотеки среди клиентов.

Отмечу, что подавляющее большинство таких покупателей погашают кредит в сжатые сроки».

«Прошлый год для участников рынка ипотеки был годом надежд и разочарований, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).

— В первом полугодии года всерьез обсуждались перспективы снижения ставок по жилищным кредитам до 8%, была запущена программа льготной ипотеки для многодетных семей, предполагающая ставку 6% годовых, а в мае президент издал указ о поэтапном сокращении стоимости кредита в ближайшие пять лет.

Однако во второй половине года доступность ипотеки начала снижаться. Базовые ставки крупнейших банков достигли 10-10,5%, что сопоставимо со средними ставками по кредитам, выданным в августе-сентябре 2017 года. Тогда было заключено на 28% меньше сделок, чем в августе-сентябре 2018 года при ставках 9,4%.

Таким образом в ближайший год спрос на ипотеку может сократиться примерно на треть. Безусловно, это негативно скажется на рынке жилья и его участниках».

Источник: https://www.metrium.ru/news/detail/itogi-2018-goda-na-rynke-ipoteki/

Цены на недвижимость в Москве в 2018 году: прогноз аналитиков

Спрос на первичку-вторичку на рынке жилья: итог 2016-2017 и прогноз на 2018 год

Отслеживать динамику цен и ситуацию на рынке недвижимости в Москве хотят не только риэлторы и профессионалы данной области, такой вопрос волнует и простых покупателей с продавцами. Изучив прогноз аналитиков, удастся понять, когда выгоднее продавать квартиру, удачным ли вложением станут инвестиции в недвижимость в 2018 году, в каком месяце лучше приобрести жилье?

Экспертные заключения составляются ведущими специалистами отрасли на основе статистических показателей, площадей, сдаваемых в эксплуатацию, общей экономической картины.

Ситуация с рынком недвижимости в Москве на начало 2018 года

Прошедший год стал рекордным для московского рынка недвижимости – число сделок достигло максимума, а цены за квадратный метр существенно снизились. Такая тенденция наблюдается и сегодня, а по итогам 2016 года можно сделать несколько важных выводов:

  • Средние цены на жилье на вторичном рынке Москвы опустились до 181 тыс. руб. за кв.м. Впрочем, в январе показатель немного подрос – до 186 тысяч;
  • Реальные цены на рынке недвижимости за год снизились на 10%, при этом для обычных продавцов и покупателей эта тенденция пока еще ощутима незначительно;
  • Москвичи охотно пользуются скидками и приобретают жилье по акциям – дисконтом пользуются свыше 86% покупателей;
  • Средняя стоимость квартиры, купленной к концу 2018 года, составляет 7,9 млн. рублей, по сравнению с серединой года показатель уменьшился на 150 тысяч.

Январь – это время ежегодного затишья, когда продажи падают. Не стал исключением и наступивший год, продажи сократились, но это никак не связано с кризисом – отражается лишь сезонное колебание рынка.

Мнение аналитиков о предстоящих изменениях

По мнению экспертов, занимающихся исследованием рынка недвижимости, в 2018 году показатели окажутся на предыдущем уровне, а цены незначительно снизятся. В ближайшее время рост цен не предвидится, так как отсутствуют провоцирующие факторы: нет дефицита жилья, в эксплуатацию вводится все больше объектов, рынок сбалансирован.

2. Недвижимость-2018. Чего ждать?

Какие же изменения ожидаются на рынке? Эксперты единодушно выделили несколько наиболее вероятных событий:

  • Рост цен не будет превышать 6% — размеров годовой инфляции. В первую очередь он коснется новостроек, так как застройщики планируют сохранить свою прибыль;
  • На вторичном рынке изменений не произойдет, либо будут отмечаться тенденции к незначительному снижению;
  • Увеличится число бюджетных новостроек – так как доходы населения не растут, спрос на недорогое жилье останется высоким;
  • О достижении ценового дна говорить пока рано – это событие наступит не раньше 2018-2019 года;
  • Рынок жилья не будет перенасыщен, несмотря на то, что ввод новостроек в эксплуатацию ведется активными темпами, а спрос просто не успевает за ним. Застройщикам необходимо снизить скорость строительства, иначе квартиры потеряют в цене до 40%;
  • Возрастет популярность жилья за пределами столицы, в Новой Москве и ближайшем Подмосковье – во многом благодаря доступным ценам.

Анализировать динамику цен в Москве становится все сложнее – большая часть предложений, представленных на рынке, не имеет реальной стоимости. Продавцы устанавливают завышенную цену, которая может превышать действительную на 10-15%.

Цены для разных отраслей рынка недвижимости

Проводить оценку стоимости прогнозных цен для недвижимости в столичном регионе следует с учетом типа жилья и момента постройки. В этой связи удается выделить несколько особенностей, которые отмечаются экспертами:

  • Существенно сократится спрос на панельные дома, построенные более 35 лет назад – падение превышает 10%;
  • В это же время спрос на аналогичное жилье, но уже в новостройках вырастет;
  • Ситуация на рынке элитной недвижимости остается прежней – ценители дорогих объектов будут покупать их, несмотря на кризис;
  • Популярным районом станет Тверская и Замоскворечье – здесь возводятся дома с отделкой «под ключ»;
  • Реальные цены могут вырасти на жилье в клубных домах, там, где представлены квартиры со свободной планировкой, апартаменты и студии;
  • Сократится спрос на квартиры в центре, напротив, вырастет – за пределами МКАД, люди стремятся уехать из шумного мегаполиса, выбирая объекты, расположенные в 10-20 км от столицы.

На цены в 2018 году повлияют и реализуемые ипотечные программы – так уже сейчас крупнейшие банки объявили о снижении ставок, следовательно, повысится спрос на рынке, что отразит положительную динамику цен.

3. Цены на недвижимость в 2018 году будут снижаться

Впрочем, как отмечают эксперты и ведущие специалисты исследовательских центров, рассчитывать на улучшение ситуации не следует – в среднем стоимость квартир остается на прежнем уровне по сравнению с прошлым годом. Не радужными окажутся перспективы на вторичном рынке, особенно для владельцев старого жилья, хозяева же новостроек могут смело поднимать цены на 5-8%: спрос все равно будет.

4. Прогноз для рынка загородной недвижимости на 2018 год

Источник: https://rating-remont-kvartir.ru/articles/tseny-na-nedvizhimost-v-moskve-v-2017-godu-prognoz-analitikov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.