Вложения в новостройки — задел на будущее или плата за воздух?

Содержание

Инвестиции в новостройки

Вложения в новостройки — задел на будущее или плата за воздух?

Вложение капитала в недвижимое имущество на начальных стадиях строительства является одним из надёжных и прибыльных способов заработка.

Стоимость квартиры в новостройке на этапе котлована намного ниже цены жилья в полностью готовом доме, и после продажи недвижимость вложенные средства вернутся с хорошей прибылью.

Однако не всё так просто, как может показаться на первый взгляд, в этом бизнесе присутствуют свои риски и подводные камни. В пределах настоящей статьи рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в строящуюся недвижимость.

Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам:

  • Возможность заработать на перепродаже;
  • Возможность защитить свой капитал от инфляции;
  • Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика. Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений. Даже если произойдет скачок инфляции и покупательская способность денег снизится – с недвижимостью такого не случится, сама по себе она не может сильно упасть в цене.

Минусы данного вида инвестиций

К минусам такого рода инвестирования, в первую очередь, нужно отнести риски – это риск неполучения жилья в результате банкротства застройщика или получение жилья, не соответствующего заявленным качественным параметрам.

Впрочем, законодательная база по долевому строительству на сегодняшний день проработана достаточно неплохо и есть механизмы, способные защитить дольщика (в независимости от того, является он инвестором или покупает квартиру для себя). Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, связанным с исправлением тех или иных недочетов.

В числе минусов – необходимость оплачивать налог на прибыль, который в РФ составляет 13%, если жилье продается после оформления прав собственности. Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства (через ДДУ – договор долевого участия), то используется схема «переуступки прав» и такой налог не взымается, так как продается не жилье, а «права требования».

Кроме того, нужно приложить определенные усилия, чтобы найти объект недвижимости, который будет востребован на рынке и принесет прибыль, неудачный же выбор может привести к нулевому результату.

Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики в стране, это требует от инвестора навыков анализа текущей ситуации, а также способностей в плане прогнозирования состояния экономики на несколько лет (пока закончится строительство).

Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты

Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями.

Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.

Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:

  • Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;
  • Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);
  • Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).

Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию.

Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции).

Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.

Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет.

Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным.

Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.

Как ограничить инвестиционные риски. Оценка застройщика

Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика.

Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств.

Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.

При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.

В сети есть сервисы, которые дают будущему дольщику возможность проверить информацию о застройщике. Так, на сайте http://egrul.nalog.

ru/ можно посмотреть регистрационные данные юридического лица, на которое оформлена компания, здесь берем выписку ЕГРЮЛ.

В выписке смотрим дату регистрации, если компания зарегистрирована недавно, но представители застройщика упоминают об успешном опыте пятилетней работы, возможно, предыдущее юр. лицо было ликвидировано по причине возникновения проблем.

Берем в выписке ИНН директора и отправляемся на сайт https://focus.kontur.ru, где можно узнать, не менялся ли в последнее время генеральный директор. Смена руководства перед началом строительства может означать, что компания готовится к банкротству.

Идем на сайт http://kad.arbitr.ru и смотрим, в каких судебных разбирательствах участвовала компания, какие рассматривались дела, кто был истцом и ответчиком, какие вынесены решения и открыты исполнительные производства.

В частности, могут иметь место разбирательства с дольщиками относительно срыва срока окончания строительства, с банками по поводу просрочек по кредитам, с поставщиками стройматериалов – все это поможет вовремя сориентироваться и не заключить договор с проблемным застройщиком.

Стоит также позвонить в строительную компанию и узнать, предлагают они договор долевого участия или же — продажу жилья по другим схемам, на какое юридическое лицо оформляется договор. Если строительство уже в полном разгаре – необходимо съездить на строительную площадку и посмотреть – укладывается ли застройщик в план возведения дома, оценить, насколько активно ведутся работы.

Посещение сайта застройщика позволит получить следующую информацию: все ли документы строительная компания успела оформить, на чье имя выписаны все бумаги (необходимо сверить информацию с данными из выписки). В числе прочего на сайте должны находиться следующие сведения:

  • Разрешение на строительство;
  • Проектная документация;
  • Документы на землю (срок договора аренды должен быть более поздним, чем срок окончания строительства).

Выбор новостройки для вложений. От чего отталкиваться

После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.

Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.

Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы.

В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры.

Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.

В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос.

Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт».

Наиболее ликвидными на рынке всегда были студии и однокомнатные квартиры, поэтому при желании быстро продать жилье стоит выбирать именно такие варианты.

С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму. Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.

На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры.

Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья.

Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.

Заключение

Инвестиции в новостройку при обдуманном подходе могут приносить неплохой доход.

Если имеются свободные средства, которые можно вложить в строительство жилой недвижимости, капитал за пару лет «заработает» больше, чем при обычном размещении на банковском депозите на такой же срок.

Сразу же после продажи можно присматривать очередную новостройку, процесс инвестирования может быть непрерывным.

Однако если речь идет о недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, стоит учесть, что прибыль будет поступать только после того, как квартира окупится, а произойдет это не раньше пяти-шести лет. И в течение этого времени инвестировать средства заново не получится, придется ожидать, пока капитал накопится снова.

Источник: https://novostroev.ru/articles/investirovanie-v-novostroyki/

Реальная доходность новостройки: все делают эту ошибку в расчете

Вложения в новостройки — задел на будущее или плата за воздух?

Как обычно все считают «доходность» и «рентабельность» новостройки?

[Вариант 1]

Так, ну, сейчас я куплю квартиру за 2,5 млн рублей, через 2 года продам ее за 3,5 млн рублей. Разница будет 1 млн рублей, это «доходность» почти 50% — надо покупать.

Или.

[Вариант 2]

Квартира на стадии котлована стоит 2,5 млн, возьму ипотеку с первоначальным взносом 1 млн, а 1,5 млн — в кредит. Через 2 года продам за 3,5 млн, получится, что после погашения ипотеки на руках у меня останется 2 млн рублей, а был только 1 млн (на первый взнос) — прекрасно, беру.

Это все верно, но это НЕ экономический расчет. Экономика денег заключается в том, чтобы вложения работали во времени.

Неважно, сколько вы получите после продажи квартиры, важно — за какой срок новостройка вырастет до ожидаемой цены.

Расчеты доходности и рентабельности на примере новостроек Петербурга

Возьмем для примера ЖК «Огни залива» от БФА Девелопмент и ЖК «ЦДС Московский» от ЦДС и проведем расчет доходности и рентабельности вложений.

1) ЖК «Огни залива» от БФА Девелопментрасчет

Срок сдачи 4 кв 2020, цена покупки 2,85 млн (2019), продажи — 3,5 млн рублей (2021).

ЖК «Огни залива» от БФА Девелопмент

  • Доходность при первоначальном взносе по ипотеке 10% отсутствует, или составляет отрицательное значение — минус 2,3%годовых.
  • При первоначальном взносе 1 млн рублей — годовая доходность составляет 4,2% в первые 2 года.
  • При первоначальном взносе по ипотеке 2 млн рублей — доходность 7,7%.

Для инвестиций не подходит, арендная ставка ниже среднего = 15 тысяч рублей в месяц за студию.

Во всех вариантах оплаты — никак не инвестиционный вариант для спекуляции, зато подходит для сохранения денег или покупки дляпроживания при перепродаже актива через 1-1,5 года.

2) ЖК «ЦДС Московский» от ЦДС — расчет

Срок сдачи разный — 4 кв 2019 — 4 кв 2020, цена покупки в 2018 году = 2,45 млн. Ожидаемая цена продажи: 3,5 млн в начале 2021 года.

Наблюдаю за этим ЖК уже год. За 12 месяцев студия в строящемся доме подорожала на 500 тысяч рублей. Дом еще не сдан!

На первый взгляд, кажется, что это хорошо и много — надо срочно инвестировать. Но так ли это?

ЖК «ЦДС Московский» от ЦДС

Рентабельность актива (квартиры) к моменту сдачи дома составит 7,6%, да и годовая доходность вложений — тоже не фонтан:

  • при первоначальном взносе 10% годовая доходность в течение 3-х лет = 9%;
  • при первоначальном взносе 1 млн рублей годовая доходность в течение 3-х лет = 11,6%;
  • при первоначальном взносе 100% (оплата без ипотеки) годовая доходность в течение 3-х лет = 13,5%.

Считаете это достойная доходность, чтобы инвестировать в новостройки на этапе котлована?

При такой скудной экономике объекта нельзя забывать, что по факту на руки при продаже квартиры спустя 3 года вы получите наличные деньги в объеме [цена продажи — (минус) займ в банке]:

  • при первоначальном взносе 10% и продаже через 3 года = 269 тысяч на руки (9% годовых);
  • при первоначальном взносе 1 млн рублей и продаже через 3 года = 520 тысяч рублей на руки (11,6% годовых);
  • при первоначальном взносе 100% (оплата без ипотеки) и продаже через 3 года = 1 млн рублей на руки (13,5% годовых).

Важно понять, что даже если вы продадите квартиру через 3 года за 3,5 млн и получите на руки 1 млн(см. 3 случай при 100% оплате без ипотеки), то доходность вложенных средств все равно составит только 13,5% годовых.

И это в Московском районе, одном из самых стильных, престижных и популярных районов города с хорошим озеленением!

Покупать жилье не отговариваю, просто призываю понимать реальные цифры рентабельности и годовой доходности, а не только считать наличность «на руках» после продажи жилья. Самая высокая доходность новостройки — в 1-ый год при сроке строительства до 2-х лет.

С каждым последующим годом — доходность вложений в строящееся жилье падает.

Если срок строительства увеличить до 3-4 лет, то доходность упадет до нуля и спекулировать новостройкой вообще будет бессмысленно. А после новых поправок в 214-ФЗ такое запросто может случиться у градообразующих компаний, например, ЛСР, которые уже сейчас закладывают 3 года смело на строительство одного ЖК.

✔️ Друзья, подписывайтесь на мой свеженький канал про инвестиции в Telegram, а также — Инстаграм!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5d40ac02d4f07a206975b950

Россия нашла источник миллиардов

Вложения в новостройки — задел на будущее или плата за воздух?

Россия нацелилась на качественный экономический рывок, однако осуществить прорыв без долгосрочных инвестиций невозможно, а для этого нужны деньги — и, кажется, власти нашли источник этих средств.

Россиянам предложат включиться в систему индивидуального пенсионного капитала, который предполагает инвестирование части зарплаты ради повышенной пенсии. По словам властей, все останутся в плюсе: россияне получат прибавку к пенсиям, пенсионные фонды — деньги, а Россия — рост ВВП.

Однако к некоторым предложениям есть вопросы. Ликвидация финансовой безграмотности на национальном уровне — в материале «Ленты.ру».

Новый вызов

Россия столкнулась с новой проблемой развития — дефицит длинных денег в экономике. Речь идет о средствах, которые можно вкладывать в долгосрочное развитие или проекты, которые окупятся через десятки или сотни лет, но мультипликативный эффект от которых будет заметен сразу. Ключевой источник подобных инвестиций для России на текущий момент — это нефть.

Согласно действующему бюджетному правилу, все сверхдоходы от экспорта нефти идут в главный российский резерв — Фонд национального благосостояния (ФНБ). Цена отсечения сверхдохода в 2019 году составляет 40 долларов за баррель (подлежит ежегодной индексации на два процента); все, что сверху, идет в резервы, которые власти могут направить на долгосрочные инвестиции.

При всех успехах снижения зависимости от нефтяных цен, страна по-прежнему еще только планирует осуществить переход к принципиально новой экономической системе.«Да, мы добились снижения зависимости валютного курса от цены на нефть, но сейчас в колебаниях курса существенно выросла роль поведения нерезидентов.

Эта зависимость небезобидна», — сказала глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

Речь идет о том, что параллельно с успешным снижением зависимости от нефтяных цен российская экономика столкнулась с другой проблемой, которую пока не удается решить, — серьезной нехваткой инвестиций в экономику.

Банк России обеспокоен тем, что иностранные инвесторы легко заходят на российский рынок, но так же легко и быстро его покидают — в зависимости от угрозы санкций.

В условиях ограниченного доступа к мировым рынкам капитала на первый план выходят внутренние источники инвестиций. Главным источником для подобного рода вложений мог бы стать как раз ФНБ. Однако Минфин и глава ведомства Антон Силуанов резонно ставят ограничения для подобного рода рассуждений: Россия не может остаться совсем без резервов «на черный день».

Поэтому пока предлагается направить на эти нужды излишки фонда. Для этого сам ФНБ должен разрастись до семи процентов ВВП, после чего деньги пойдут на инвестиции, причем большинство из них — в иностранные активы, и лишь доход от этих инвестиций может быть направлен на вложения внутри России.

Это долго, а страна нуждается во внутренних инвестициях уже сейчас.

Именно для этого ЦБ вместе с Минфином лоббируют бурное развитие рынка негосударственных пенсионных фондов (НПФ), которые должны убить сразу двух зайцев: стать источником длинных денег в экономике и формировать дополнительные пенсионные доходы для россиян.

В развитых странах НПФ — одни из главных институциональных инвесторов, под их управлением находятся миллиарды долларов.

Не надо молчать

Стремление финансовых властей создать новый рынок вынуждает вновь затронуть пенсионную систему, правда, как обещают власти, без серьезных потрясений для граждан.

Речь идет о внедрении концепции индивидуального пенсионного капитала (ИПК), которая в обозримом будущем должна сменить накопительную часть пенсии, впервые замороженную в 2014 году.

Суть ИПК проста: часть средств из зарплаты россиян пойдут в выбранный ими НПФ, это позволит гражданину в перспективе получить больше денег на старость, а фондам — деньги для инвестиций, которые должны разогнать российскую экономику.

ИПК, над созданием которого Минфин и Центробанк работают с 2016 года, станет дополнением к действующей пенсионной системе — это взнос будущего пенсионера сверх того, что уже делает работодатель (то есть свыше действующих 22 процентов, которые идут на страховую пенсию и замороженную накопительную пенсию).

Предполагается, что на ИПК граждане будут отчислять деньги прямо из зарплаты.

Однако финальная версия законопроекта еще не представлена, пока известно лишь, что в первый год работы этой системы размер взноса ИПК составит ноль процентов от заработной платы, а затем ежегодно будет расти на один процент, пока не достигнет шести процентов.

Подключать к ИПК планируется автоматически в зависимости от уровня зарплат — «автоматом» в систему попаду россияне с высоким уровнем доходов (планка отсечения пока не определена, однако одним из обсуждаемых порогов является сумма в 85 тысяч рублей).

Граждане, чья заработная плата будет ниже порога отсечения, смогут сами принять решение, входить ли в систему.

Автоматическое подключение к ИПК будет основано на норме Гражданского кодекса, согласно которой «молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон».

Однако не стоит путать ИПК и накопительную часть пенсии. Главное отличие — средства будут находиться в собственности гражданина, то есть их можно будет наследовать. Таким образом, при передаче денег в НПФ для инвестирования они будут передаваться в доверительное управление, а владелец средств сможет выбрать не только НПФ, но и инвестиционный план.

Кроме того, власти намерены уйти от старого правила о пятилетнем периоде, во время которого НПФ нельзя было менять без потери инвестиционного дохода. Теперь при смене НПФ владелец средств сможет сохранить доходность, а взносы сразу будут направляться в новый НПФ.

При этом старый НПФ тоже не останется без денег — у него будет пять лет на то, чтобы перечислить на счета нового НПФ все средства своего бывшего клиента. Это сделано для того, чтобы фонд мог завершить инвестиционный процесс и не выдергивать средства немедленно.

Другим отличием ИПК от накопительной пенсии станет возможность использовать средства на лечение. Речь идет о действительно тяжелых, угрожающих жизни заболеваниях. Власти намерены утвердить фиксированный список, который подготовит Минздрав.

Для самих НПФ принципиально ничего не изменится, они смогут управлять ИПК так же, как до этого управляли накопительной частью пенсий россиян, вкладывая в государственные и муниципальные ценные бумаги, ценные бумаги субъектов России, в банковские депозиты или в объекты недвижимости.

Для инвестирования в другие активы фонду придется привлечь управляющую компанию. В 2018 году средняя доходность негосударственных пенсионных фондов оказалась в 2,5 раза меньше инфляции.

Обогнать инфляцию в 4,3 процента удалось «Газфонду пенсионные накопления» (6,4 процента), «ВТБ Пенсионный фонд» (5,4 процента) и НПФ «Нефтегаранту» (5 процентов) — именно они оказались самыми доходными НПФ России по итогам года. Низкие показатели доходности объясняются тем, что 2018 год в целом был неудачным для инвестиций.

Даже крупнейший суверенный инвестиционный фонд мира (Пенсионный фонд Норвегии), в отличие от того же «Газфонда» и ВТБ, по итогам года показал худшие за десять лет результаты.

Минфин настаивает, что система ИПК будет выгодна всем. Простые россияне смогут рассчитывать на рост пенсий в среднем на 20 процентов, а при успешной работе НПФ и более высоких взносах пенсии смогут достигнуть 60 процентов от уровня прежней зарплаты. Это позволит перевыполнить задачу майского указа, согласно которой к 2024 году необходимо обеспечить рост уровня пенсионного обеспечения выше инфляции.

Долгосрочные планы

В Минфине и ЦБ на систему ИПК возлагают большие надежды как на источник долгосрочных инвестиций и стимул для развития экономики.

«Для граждан ИПК — лучший инструмент планирования своих доходов, образа жизни после завершения трудовой деятельности, а для экономики пенсионные накопления — это важнейший источник длинных денег. Именно поэтому мы считаем приоритетом на ближайшее время внедрение индивидуального пенсионного капитала, который должен вдохнуть новую жизнь в систему пенсионных накоплений», — пояснила глава Банка России Эльвира Набиуллина.

В ЦБ убеждены, что без долгосрочных инвестиций ждать устойчивого экономического роста не стоит.

Доля институциональных инвесторов — пенсионных фондов и страховых компаний, которые в первую очередь и формируют в экономике долгосрочные инвестиции, в настоящее время крайне мала.

В то же время мировой опыт показывает, что финансовая система устойчива к внешним рискам в тех странах, где имеются собственные внутренние инвесторы. И для граждан это выгодный инструмент планирования собственных доходов в старости.

Министерство финансов полагает, что реализация концепции ИПК даст российской экономике толчок и высвободит около в 1,5 процента ВВП для реализации долгосрочных инвестиционных проектов. Грамотные инвестиции позволят России стать промышленным лидером, повысить производительность труда и создать новые эффективные рабочие места.

Источник: https://finance.rambler.ru/economics/42137039-zadel-na-buduschee/

Инвестиции в новостройки — Как выбрать надежного застройщика, как правильно оценить будущий объект инвестирования?!

Вложения в новостройки — задел на будущее или плата за воздух?

Секретные материалы по заработку 5-7% профита в сутки на инвестициях в Интернете!

Скачать    Смотреть    Заработать    Вывести

Следующим прибыльным, но в тоже время рискованным способом вложения денег, являются инвестиции в новостройки — это один из редких, но все больше набирающий популярность способ приумножения капитала.

И популярен он в первую очередь тем, что с имущества можно получать сразу два вида дохода, один от его продажи, а второй от сдачи в аренду.

В данной статье будут изложены плюсы и минусы решения, стоит ли вкладывать деньги в новостройки или нет, а также неприятности, поджидающие инвестора.

Выгодное приумножение денег в сети от 50$!

Все способы инвестирования в одном курсе, подпишись и получи прямо сейчас.

Для начинающих инвесторов   8 Уроков   Смотреть Бесплатно

Итак, как уже было сказано выше, от инвестирования в новостройки, можно получать две выгоды, одна от ее дальнейшей перепродаже по более высокой цене, а вторая от ее сдачи в аренду, средняя доходность которой колеблется в пределах 5-7% годовых. Несмотря на такую маленькую доходность, жилье все еще продолжает сохранять свою инвестиционную ценность, так как оно хорошо выполняет первоначальную задачу любого инвестора — сохранение капитала.

Ведь, если Вы держите свой капитал в деньгах у себя под матрасом, то инфляция со временем может обесценить их. Но, если Вы вкладываете его в недвижимость, то вместе с ростом инфляции, автоматически будут расти цены и на саму недвижимость. Плюс ко всему этому, Вы так же с каждым годом можете повышать плату за аренду, тем самым увеличивая свой пассивный доход.

Для начала давайте рассмотрим несколько преимуществ, которыми обладает большинство новостроек. К таковым относится:

*Новостройки хороши тем, что они являются новым жильем, то есть до Вас в них никто не жил. Как следствие – у Вас по умолчанию не может возникнуть проблем с прошлыми хозяевами. Особенно это касается прав собственности на квартиру.

*Срок службы новостроек, естественно, превышает все ранее возведенные дома, причем не только за счет более позднего срока возведения, а еще и потому, что современные дома возводятся по новым технологиям, позволяющим существенно повысить сроки эксплуатации.

*Новостройки гораздо качественнее и комфортнее, старых домов, тут Вам и новые лифты, и мусоропроводы, и грамотно сделанная электропроводка, не говоря уже об отделке крыши и фасада.

*Большая часть новостроек проектируются в уже обжитых районах, часто на местах, остающихся после сноса старых домов. Это значит, что жители не будут испытывать проблем с транспортом и инфраструктурой.

Теперь давайте рассмотрим обратную сторону медали, то есть риски:

*К примеру, в большинстве домов квартиры сдаются без какой-либо отделки. Жильцы въезжают в пустую квартиру, в которой есть только стены, окна, проводка и канализация.

И дабы нормально жить, необходимо будет проводить капитальный ремонт, косметическим тут не отделаешься. А это все траты, причем довольно существенные.

Кроме того, сроки сдачи объекта в эксплуатацию могут постоянно переноситься, а вносимая сумма пересматриваться. Это далеко не редкость для постсоветских стран.

*Следует понимать, что как и любая другая инвестиционная деятельность, инвестирование в новостройки связано с риском. Причем, учитывая, что недвижимость требует инвестирования довольно крупных сумм, риски велики, и на первый план для потенциального инвестора должна выходить именно их минимизация, но никак не размер планового дохода.

Итак, из самых основных рисков, можно выделить следующие:

  1. Возможное банкротство застройщика;
  2. Срыв сроков сдачи проекта;
  3. Риск попасть на мошенников;
  4. Разного рода форс-мажоры: экономический кризис, военные действия, стихийные бедствия.

Конечно, полностью избежать всех рисков Вам никогда не получится, но вот максимально их снизить Вам поможет правильно выбранный объект инвестирования, а также грамотно подобранный застройщик. О последнем и поговорим далее.

Как выбрать надежного застройщика?

Как показывает практика, хороший застройщик – это половина успеха всего проекта, и в случае, когда речь идет об инвестировании сумм, равных годовому бюджету среднестатистической семьи, лучше немного переплатить за хорошую репутацию фирмы-застройщика, чем понапрасну рисковать и весь срок строительства сжигать себе нервные клетки.

Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе:

1Строительная история компании. Тут все очевидно, чем больше у застройщика успешно построенных и введенных в эксплуатацию объектов, тем выше Ваши шансы на то, что проект увенчается успехом.

Так же важно обращать внимание на особенности ранее построенных объектов и хорошо, если они не будут сильно отличаться от выбранного Вами.

К примеру, если фирма ранее стоила исключительно офисные здания, то запланированная ей постройка жилого дома будет связана с излишним риском.

2Сарафанное радио. Пожалуй, самый народный источник информации.

Если фирма осуществляет свою деятельность на протяжении  длительного срока, то не составит труда найти в интернете и тематических изданиях отзывы инвесторов и жильцов.

Можно даже попробовать напрямую поговорить с жильцами последних домов застройщика, которые смогут рассказать о качестве постройки, ее удобстве и комфортабельности.

3Обстановка на строительной площадке. Перед принятием решения рекомендуется посетить стройку, дабы воочию узреть состояние объекта. К примеру, если его сдача запланирована через короткий срок, а на месте дома только фундамент, то стоит задуматься о надежности вложений. Кстати, понять что стройка «заглохла» можно по ряду факторов, среди которых:

  • Резкое уменьшение количества техники и рабочих на месте застройки, отсутствие подвоза материалов и спад темпа работы.
  • Прекращение выдачи кредитов на покупку квартир банком, обслуживающим фирму-застройщика.
  • Отказ фирмы дать Вам ознакомиться с финансовой документацией (Вы имеете на это право), а также превышение кредиторской задолженности компании над дебиторской.
  • Массовое бегство инвесторов, их попытки перепродать квартиры даже за меньшую цену, чтобы вернуть хотя бы часть вложений.

Если Вы заметили ряд этих признаков, немедленно обращайтесь в фонд финансирования, через который Вы ранее вносили средства, с заявлением о расторжении инвестиционного договора и требованием вернуть средства. Если Вам отказывают – смело подавайте иск в суд.

Но, помните, что слухи о банкротстве застройщика не всегда соответствуют действительности и не являются причиной предъявления ему претензий.

И шанс вернуть свои вложения у Вас есть только после официального признания фирмы-застройщика банкротом.

Причем сразу Вам деньги не вернут, сначала придется стать в очередь соискателей и ждать пока ликвидационная комиссия проведет оценку и реализацию имущества фирмы.

А из полученных средств сначала будут выплачены налоги государству и заработная плата сотрудникам разорившейся фирмы. Поэтому помните, что в наше время любая стройка может быть заморожена, и чем раньше Вы это заметите, тем выше Ваши шансы вернуть вложенные средства.

Начни зарабатывать от 10 000 рублей в день уже сегодня!

Мониторинг самых лучших и проверенных проектов для заработка в Рунете.

Обзоры проектов   Пошаговые инструкции   Помощь онлайн

Как правильно выбрать объект инвестирования?

Определившись с фирмой-застройщиком, надо переходить непосредственно к выбору объекта инвестирования. Перед тем как вкладывать средства, определите, как Вы будете фиксировать прибыль.

И, что очень важно, старайтесь выбрать объект, обладающий наибольшей ликвидностью, т.е. тот, который Вам впоследствии проще всего будет продать с выгодой для себя.

На что же следует обратить внимание при выборе? Давайте разбираться.

!В первую очередь следует лично посетить место будущей стройки, ознакомиться с районом и близлежащими объектами. Особое внимание стоит уделить удаленности дома от остановок общественного транспорта и социальных учреждений, таких как школа, детский сад, поликлиника и прочее.

!Далее, если есть возможность, необходимо изучить план развития района, хотя бы на ближайшие годы. Не исключено, что рядом с домом собираются построить завод или другое крупное предприятие, с шумным и вредным производством. Найти покупателя, согласного жить с такими соседями, будет несоизмеримо сложнее, да и цена квартиры будет ниже.

!Попробуйте рассчитать примерную цену квадратного метра жилплощади.

Для этого составьте таблицу, в которую внесите все характеристики дома: внешняя отделка, наличие лифта и мусоропровода, вид санузла, присутствие балконов и лоджий, транспортную доступность постройки и др..

Подойдите к этому со всей ответственностью, ведь от Вашего решения зависит, получите ли Вы прибыль или останетесь у разбитого корыта.

И учтите, что инвестировать в новостройки лучше всего на самом раннем этапе строительства, сразу после объявления старта продаж, т.к. в этот момент зачастую предлагают наиболее выгодные цены. Если Вы сомневаетесь в прибыльности таких инвестиций, то далее будут представлены способы, по которым Вы сможете рассчитать возможную прибыль, и даны советы, как выгоднее продать квартиру.

Существует два основных способа определения потенциальной прибыли:

Способ № 1. Изучить порядок роста цен, по мере постройки дома. Эту информацию можно получить у менеджеров фирмы-застройщика.

Расчет размера прибыли проще всего показать на примере: допустим, Вы приняли решение вложить 2 миллиона денежных единиц (д.ед.), в самом начале строительства, рассчитанного на 2 года.

Представители застройщика говорят Вам, что в аналогичном, уже введенном в эксплуатацию, доме цена на квартиру, схожую с купленной Вами, составляет порядка 3 миллионов д. ед..

Зная это, несложно посчитать размер максимальной прибыли, который составит 1 миллион д. ед. (это, правда, без учета демпинга, разного рода налогов и возможных дополнительных затрат возникающих в процессе стройки). Также можно посчитать потенциальную доходность проекта, которая при продаже квартиры по переуступке будет составлять 25% годовых.

Способ № 2. Просмотреть объявления инвесторов о продаже квартир в новых домах, построенных в рамках аналогичного проекта, и обладающих схожими характеристиками. Конечно, ценовой диапазон будет довольно широк, однако этого вполне достаточно, чтобы определить хотя бы минимально возможную доходность.

Что касается продажи квартиры, то выгоднее всего делать это по переуступке, причем до подписания акта приема. В таком случае, если Вы договоритесь с покупателем о том, что в договоре купли-продажи будет указана номинальная стоимость жилья, т.е. та цена, по которой ее покупали Вы, появится возможность избежать налога на прибыль, т.к. документально Вы ее не получали.

Подводя итоги, можно сказать, что инвестирование в новостройки – довольно рискованный и объемный проект, сулящий, однако, серьезную прибыль. И заниматься этим рекомендуется только тем людям, у которых за плечами уже есть опыт инвестирования и которые готовы к возникновению разного рода эксцессов, как морально, так и финансово.

Blogvestor.Biz — Все о том, куда вложить деньги под проценты.

Если пост «инвестиции в новостройки» был Вам интересен, порекомендуйте его своим друзьями. Понажимайте на кнопки социальных сетей под этой статьей. Спасибо!

Источник: https://blogvestor.biz/o-dengax/investicii-v-novostrojki.html

Инвестиции в новостройки — 2 способа заработать на инвестировании в квартиры и новое жилье — Территория инвестирования

Вложения в новостройки — задел на будущее или плата за воздух?
Инвестиции в новостройки, Управление недвижимостью, Финансовая грамотность

  • 1 способ — покупка квартиры с последующей перепродажей
  • С какой суммой можно входить в этот бизнес?
  • Разберем оценку потенциала объекта
  • Так сколько же комнат выгоднее брать?
  • Как выбирать квартиры для инвестиций в новостройки. Советы Николая Мрочковского
  • 2 способ — новостройки для сдачи в аренду
  • Карина реализовала стратегию инвестирования в недвижимость — покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду

Вы задумались над инвестированием в недвижимость. Хотите вложить средства в новостройку, тогда Вас непременно заинтересовали такие вопросы:

  • С какой суммой можно входить в этот бизнес?
  • Чек-лист оценки новостройки?
  • Как оценить потенциал объекта?
  • Сколько комнат в новостройке брать?
  • А может выгоднее сдавать квартиру в аренду?

Раскрываем все секреты покупки квартиры в новостройке с последующей перепродажей или сдачей в аренду!

1 способ — покупка квартиры с последующей перепродажей

Разберем, подробно все рекомендации для инвестиций в новостройки.

С какой суммой можно входить в этот бизнес?

приведем простой пример:

в сочи студию можно купить за 400 тыс.руб. т.е. даже с небольшими суммами: 400-500 тыс. рублей в регионах можно купить квартиру с ипотекой.

стоимость квартиры в подмосковье — 970 тысяч рублей, площадь 24 квадратных метра. построят в третьем квартале 2015 года, свидетельство собственности — примерно первый квартал 2016 года.

смотрим стоимость новостроек через год тем же застройщиком, который начинал строить год назад и сравниваем с ценой сейчас. стоимость квартиры выходит 1 млн. 400 тыс. рублей, где-то на 40% дороже. стоимость вторичной квартиры будет 2,1 или 2,5 млн. рублей, в зависимости от ремонта.

примерно на 120-130% прирастает за это время. под ипотеку делаем предоплату 20% первый взнос, вышло 195 тыс. рублей.

примерно за этот период будет выплачено 300 тыс. рублей. эта сумма превращается в 1 млн. 300 тыс. рублей. получается доходность 300%, это пример с новостройкой, студией.

разберем оценку потенциала объекта

  1. Ликвидность. Определяется спросом и ограниченностью предложения.
  2. Транспортная доступность.
  3. Количество комнат для новостроек?

К ней относится ликвидность, ликвидность определяется спросом и ограниченностью предложений. Насколько активно покупают в этом районе и насколько большое предложение будет в этом районе, который застраивается.

Есть два варианта: к примеру, в Долгопрудном стоится огромный район, около двадцати домов, 25-этажных. Второй вариант — это точечная застройка, один дом строится. Какое из этих предложений лучше?

Точечный вариант будет гораздо лучше, так как отсутствует конкуренция, есть ограниченность предложений. Если есть 20 домов по 25 этажей, то там предложений будет много. При условии, что дом построен в городе, а не на окраине или в поле.

Для того, чтобы узнать оценку доходности новостройки, Вы можете воспользоваться калькулятором:

Скачать калькулятор расчета доходности новостройки

Для удобства в калькулятор вбиты типовые расчеты инвесторов на реальных новостройках — по ним Вы без труда сможете рассчитать свой проект.

Так сколько же комнат выгоднее брать?

Допустим. Однокомнатная квартира стоила 1 млн. рублей, через год ее можно будет купить за 1 млн. 850 рублей. Двухкомнатная квартира дает прирост за год 700 тыс. рублей, трехкомнатная за год — прирост 900 тыс. рублей.

Самый большой прирост у самой маленькой квартиры, у студии прирост составит еще больше. Трехкомнатные выгоднее, чем двухкомнатные, но двух- и трехкомнатные квартиры для перепродажи менее интересны.

Как выбирать квартиры для инвестиций в новостройки. Советы Николая Мрочковского

(Фрагмент семинара «Новые секреты создания денежного потока и капитала на недвижимости». Ведущий Николай Мрочковский)

2 способ — новостройки для сдачи в аренду

Если вы хотите приобретать квартиры в новостройке для сдачив аренду, то обычно интересней брать то, что сдадут достаточно скоро — через 2-3 месяца. Это хорошо тем, что можно подобрать идеальные объектыпод сдачу.

  • Начнем с планировки под сдачу, можно взять двухкомнатную с пятью окнами или однокомнатную с тремя окнами. На вторичном рынке такие объекты очень тяжело найти, так как выбор невелик.
  • Для сдачи можно брать первый этаж, потому что мокрые зоны, мало соседей, дешевле на 5 или 10%. К тому же квартиры на первом этаже можно при желании перевести в коммерческую недвижимость, но это лишние затраты и время.
  • Плюсы очевидны: если бы мы покупали готовую квартиру за 3 млн. рублей, распилили ее и сдавали за 35 тыс. рублей, то прирост составил бы 13% в год. Если мы ее взяли в новостройке за 2 млн. 200 тыс. рублей, подождали 3-4 месяца и доплатили ипотеку еще 100 тысяч, то прибыль выходит 18%.
  • Минусы: в новостройке нужно ждать, пока она достоится. Есть риски, что достоят не вовремя, что за это время надо платить, а затем еще делать ремонт.

Карина реализовала стратегию инвестирования в недвижимость — покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду

(Кейс Карины Соколовой — участницы живой встречи инвесторов Территории Инвестирования)

Источник: https://tinvest.org/investicii-v-novostrojki-2-sposoba-zarabotat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.